入秋了，今年的行情和氣溫一樣，明顯變冷了。

　　房價下跌了，那些買了縣城的人，心情也跟著入了秋。

　　“大概那個位置，十三樓，陽臺正對著護(hù)城河?！?

　　表哥將電驢停在路邊下，伸出右手，指著半空中的一個位置，告訴我他的房子明年十二月份交房。

　　前年，姨媽和姨父替他在老家縣城悄咪咪買了房，我都沒機(jī)會勸。

　　樓盤位置不錯，除了護(hù)城河的景觀，旁邊就是縣城最好的中學(xué)，一公里左右就是縣鎮(zhèn)府的大樓，還有個面積頗大的濕地湖市民公園。

　　政府部門、好學(xué)校、好景觀，三者合一，應(yīng)該是個王炸組合，可惜，錯就錯在城市。

　　這樣的王炸，放在一線城市應(yīng)該就是10萬+，可放在我們那縣城，只賣9000。

　　三年前縣城均價剛過7500，這邊就賣9000，一百一十多平的房子，妥妥的百萬資產(chǎn)。

　　但是縣城的房價的波動就像老頭在呼吸，大口喘，大口吸。

　　眼瞅房價漲起來，烏泱泱提著鈔票沖進(jìn)售樓處，轉(zhuǎn)眼又跌得鼻青臉腫。

　　如今房子還沒拿到手，房價就跌到7800,僅1年半的時間，白白損失10來萬，要算上首付，估計(jì)得20萬。

　　最近一些房企接連暴雷，在外工作的表哥每天都在擔(dān)驚受怕，一想到自己買的期房，晚上就翻來覆去睡不著。

　　國慶回家一定要拉著我去工地轉(zhuǎn)一圈。

　　好在他買的項(xiàng)目是個本地有些實(shí)力的開發(fā)商，施工節(jié)奏還比較正常。

　　表哥懸著的心終于稍稍放下了。

　　“貸款還差一點(diǎn)，我準(zhǔn)備今年底或者明年中，一口氣提前還了。”

　　我準(zhǔn)備開口勸，想了想還是把想說的話咽了下去。

　　表哥是在合肥讀的書，學(xué)的計(jì)算機(jī)，畢業(yè)后留在合肥發(fā)展，除了年節(jié)基本不回老家。

　　這也就意味著在他在縣城購買的房子即便交了房，每年也只是住上幾天，然后都是空置狀態(tài)。

　　而兩位老人已經(jīng)習(xí)慣了鄉(xiāng)下自耕自作，鄰里鄉(xiāng)親的生活，更不可能搬上縣城來住。

　　上百萬在縣城買個房子，沒人?。?

　　住不著，只能情感安慰留個念想，倒也不虧。

　　但可怕的是，住不著你還要每個月準(zhǔn)時還房貸，還了房貸還不說，關(guān)鍵還不漲啊。

　　每個月就好像給一個無底洞投錢，除了每天阿Q精神安慰自己有房之外，有什么？

　　我在中介平臺上看了一下表哥房子周邊的二手房交易情況，發(fā)現(xiàn)旁邊小區(qū)的一套次新房7000出頭的價格，掛了半年還沒有賣出。

　　像我老家這樣的縣城，處在長三角的邊緣，夾在南京與合肥的中間地帶，勞動力大量流出，常住人口常年低于戶籍人口。

　　平常時候，除了學(xué)生，街面上都見不到年輕人，每年只有春節(jié)期間稍微熱鬧些。

　　經(jīng)濟(jì)上，前些年縣里的支柱產(chǎn)業(yè)是大棚蔬菜，近些年勞動力大量外出打工，大棚蔬菜也漸漸勢微。

　　后來趁著政策風(fēng)口，招商引資建了工業(yè)園，但也只是搞了幾個水泥瀝青廠和化肥廠，然后就空空蕩蕩。

　　我怎么都想不明白，就這條件，房子憑什么敢賣那么貴？

　　年輕人不回來，沒需求！

　　本地人掙得少，買不起！

　　人口和經(jīng)濟(jì)這兩個硬核邏輯都不成立，房子再好，住不上，也是花瓶！

　　先前房價也只是湊了那波全國性漲幅的熱鬧，往后我真的不敢想。

　　今年行情很明顯了冷下來，先前漲起來的那波房價已經(jīng)跌回去了！

　　不同的縣城，演著同一種揪心的情節(jié)。

　　這些天，大黃的日子也不好過，他是我大學(xué)的室友，也正為了自己縣城房子的事愁得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)。

　　大黃的老家在湖北恩施市下轄的一個小縣城，2017年時，恰逢縣城棚改，老城區(qū)的房子被拆了，他媽天天打電話和他說老家縣城的房價在漲。

　　他原先計(jì)劃著畢業(yè)后和女朋友去武漢發(fā)展，而當(dāng)時武昌區(qū)的房價已經(jīng)漲到近2萬，攢夠首付還需要個幾年。

　　對比起來，老家的房價只是正在向8000邁進(jìn)。

　　正猶豫的時候，他媽又打電話說，老家那邊計(jì)劃建一個特色旅游小鎮(zhèn)，很多周邊景觀不錯的房子都被搶光了，還有人一下子買了好幾套。

　　趁著過年回家，大黃看了幾個盤，在銷售各種話術(shù)的轟炸下，他最終決定曲線救國——先在縣城買房，等過幾年房價漲上去了，轉(zhuǎn)手賣出，武漢的首付也就有了。

　　計(jì)劃有多美好，現(xiàn)實(shí)就有多殘忍。

　　大黃的那套房子，在新開辟的區(qū)域，單價7000剛出頭，旁邊就是所謂的特色小鎮(zhèn)。

　　小鎮(zhèn)剛開業(yè)時，每天確實(shí)有有一些觀光團(tuán)來訪，房價也漲到7800，大黃一算，總價漲了8萬，比自己一年的工資還要高，心里美極了。

　　還沒來得及高興多久，縣城的房價冷不丁下跌，大黃慌了，想趕緊轉(zhuǎn)手。

　　他算了一下，這幾年房子陸陸續(xù)續(xù)也漲了一些，如果賣得快，還能小賺一筆。

　　掛牌出售時他才發(fā)現(xiàn)，同小區(qū)共有十幾套房源都掛在網(wǎng)上賣，但都無人問津。

　　大黃終于明白了事情的不對勁：整個縣城也就30萬人，許多當(dāng)?shù)啬贻p人都會選擇去恩施買房，縣城的房子需求量根本沒有想得那么大。

　　他的房子一賣就是兩年，價格一降再降，已經(jīng)降到了幾乎是買房時的原價，但至今沒有賣出，甚至連看房的人都沒有。

　　縣城的房子賣不出去，意味著武漢的首付遙遙無期，最近他也聽出了女朋友語氣中的抱怨越來越明顯。

　　其實(shí)他早就該明白這樣一個道理，大多數(shù)十八線縣城并沒有十分突出的景觀資源用來發(fā)展旅游。

　　千城一貌的特色旅游小鎮(zhèn)根本無法挽救縣城人口流失和經(jīng)濟(jì)實(shí)力薄弱的頑疾。

　　大黃老家縣城的那一波漲幅完全是漲于棚改，也必定會落于棚改，等到拆遷的煙灰散去，縣城房價骨感的現(xiàn)實(shí)才會被暴露。

　　而所謂的特色旅游小鎮(zhèn)，完全是開發(fā)商借著當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)規(guī)劃的噱頭。

　　憑三三兩兩的觀光團(tuán)對經(jīng)濟(jì)的刺激帶動房價上升，在縣城稀少的需求面前，未免也太杯水車薪！

　　一場疫情，讓當(dāng)?shù)氐奶厣℃?zhèn)冷清了很久，而大黃的心也跌入冰點(diǎn)，他的房子，還在降價賣著......

　　房價一跌，焦急的豈止是少數(shù)。

　　同事小杜都快瘋了，她名下的2套房產(chǎn)都在江西老家，早已跌出了六親不認(rèn)的節(jié)奏。

　　2016年他們縣里求發(fā)展，大搞招商引資，縣政府在縣城邊上劃了一塊地，準(zhǔn)備建一個商業(yè)文化新城，當(dāng)時規(guī)劃的是星巴克等一眾知名品牌都會入駐。

　　新城里又劃了一塊地，給一個知名開發(fā)商建住宅。

　　規(guī)劃一出來，縣城的人像被下了蠱，都興奮得不行。

　　小杜女士的老爸老杜是當(dāng)?shù)啬持麌衅髽I(yè)的管理層，老杜憑借自己半輩子積攢的人脈和資源，成功給女兒拿到了兩套。

　　其實(shí)當(dāng)時買到這個小區(qū)的，在當(dāng)?shù)鼐欠歉患促F。

　　兩年后，小區(qū)建成了，而新城里的其他配套卻并沒有落地，街道空空蕩蕩，也沒有人愿意過去生活。

　　沒有配套就沒有吧，好歹房子還攥在手里。

　　今年小杜的男朋友準(zhǔn)備創(chuàng)業(yè)，需要一筆啟動資金，他們就計(jì)劃著將其中的一套住房抵押給銀行。

　　誰知當(dāng)?shù)氐你y行并不愿意給他們做抵押。

　　因?yàn)樾鲁且?guī)劃較為偏遠(yuǎn)，縣城的發(fā)展重心已經(jīng)由小區(qū)所在的西北方向轉(zhuǎn)到縣城的東南方向，小區(qū)所在的地段人氣并不旺。

　　而且小杜的這個小區(qū)有很多套住房都在掛牌出售，但是愿意接盤的人卻寥寥無幾，相同的價格，別人更愿意去更好的地段買新房，即便都降了好幾次，也沒個人來看房。

　　一句話，小杜的房子有價無市，當(dāng)?shù)劂y行不愿意接這筆生意。

　　如今周圍幾個城市的房價均跌了下去，小杜所在的縣城跌得更慘，這時候賣房，小杜覺得橫豎都不劃算。

　　抵押不成，又不好賣出，這是當(dāng)時大手一揮購下兩套房產(chǎn)的杜家人沒想到的。

　　其實(shí)小杜的情況并不少見，很多小縣城以及弱二線都會出現(xiàn)類似的事情。

　　地方政府為了發(fā)展，半年一個小規(guī)劃，一年一個大規(guī)劃，政策的持續(xù)變動也會加大了本地樓市的不確定性。

　　配套爛尾，供應(yīng)量大，城市界面規(guī)劃改變，都會讓房子價格迅速貶值，即便是整體房價上升，在只有幾十萬人口的縣城，需求也較弱，部分界面也會因?yàn)槔吓f、人氣和市政規(guī)劃等因素而出現(xiàn)有價無市的情況。

　　小杜的房子，此刻就是塊燙手的山芋。

　　縣城的房子，真的翻不了身了？

　　目前來看這個問題的答案比較明顯。

　　倘若你是在老家發(fā)展，在縣城買一套房子自住，當(dāng)然可以。

　　但凡你是在一二線城市就業(yè)，逢年過節(jié)才回趟家，那么縣城的房子，真的不建議。

　　投資，你有更多的選擇。

　　今年的行情冷，各大城市都幾乎熄火，縣城更是跌得離譜。

　　在幾乎每一輪房價周期中，十八線小城市對于漲幅都是滯后的，而對于下跌卻是最敏感的。

　　漲得慢，跌得猛！你的小心臟如果承受得起，悉聽尊便。

　　買房背后的人口、經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的硬核邏輯，在小縣城均很難成立，人口外溢嚴(yán)重，勞動力流出勢必造成經(jīng)濟(jì)疲軟。

　　沒有錢，沒有人，哪里來需求？

　　沒有需求的高價，不是泡沫是什么？

　　無論是吹得天花亂墜的景觀、特色小鎮(zhèn)還是商業(yè)配套，下決定之前，記住：縣城，請謹(jǐn)慎！

本文首發(fā)于微信公眾號：大胡子說房。文章內(nèi)容屬作者個人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。

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