看不清未來(lái)時(shí)，是謹(jǐn)慎觀望，還是躬身入局？

在土地市場(chǎng)，很顯然，房企們選擇了前者。 有「地產(chǎn)銳觀察」投融資群群友對(duì)紅姐表示，某市自然資源部門(mén)前幾天進(jìn)行了調(diào)研，主題就是為什么民企不拿地。

 “其實(shí)，不是所有的民企都沒(méi)錢(qián)拿地，但是‘雷聲’不斷，預(yù)期不好，活下來(lái)才是第一要?jiǎng)?wù)。”這位群友說(shuō)。 

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央國(guó)企掃貨

據(jù)西南證券房地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)，截至2021年10月17日，22個(gè)集中供地城市中，除長(zhǎng)沙、寧波、鄭州外，其余19個(gè)城市均已完成第二輪集中供地。 資金充足的央企、國(guó)企成為了本輪集中土拍的拿地主力。

按拿地金額計(jì)算，TOP50央國(guó)企占比高達(dá)74%；按拿地?cái)?shù)量計(jì)算，TOP50央國(guó)企占比高達(dá)86%。 

具體如深圳，第二輪土拍中，共成交21宗地，其中民企僅拿地4塊，453.0億元成交總額中，央國(guó)企拿地成交額占比達(dá)90%； 

再比如北京，10月18日，最后的兩宗競(jìng)高標(biāo)方案地塊名花有主，均被中建三局+中建五局聯(lián)合體競(jìng)得。

總計(jì)成交17宗地，民企龍湖+國(guó)企北辰、民企懋源拿了其中2宗，剩下15宗全部花落央國(guó)企。513.45億元的成交總金額中，央國(guó)企拿地成交額占比也約90%。 

廣州第二批次出讓的23宗地塊中，有15宗由10家央國(guó)企分食（含與民企聯(lián)合拿地），占比65%。央國(guó)企拿地金額合計(jì)494.4億元，約占總金額（569.4億元）的87%。 

上海第二批集中成交的18宗宅地中，超過(guò)一半由國(guó)企或央企拿下；武漢第二批土拍中，近7成地塊由國(guó)資或地方平臺(tái)公司拿下。 

中信證券有一份研報(bào)中統(tǒng)計(jì)，二輪土拍中，重慶、蘇州及南京地方性國(guó)企拿地比例分別達(dá)到成交總土地宗數(shù)的49%、45%及41%。 

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民企為啥“躺平” 

以上只是22城中二批供地部分城市拿地結(jié)構(gòu)情況，紅姐還在持續(xù)統(tǒng)計(jì)中，會(huì)在「地產(chǎn)銳觀察」投融資群里及時(shí)更新，有進(jìn)群需求的可加文后紅姐微信。 

如文前群友所言，二批次集中供地中，并不是民企都沒(méi)有資金拿地，而是不愿意拿地，主動(dòng)選擇“躺平”。

原因大致如下： 其一，資金端“內(nèi)外交迫”制約。 

平安證券研報(bào)分析，二季度以來(lái)，銀行貸款額度持續(xù)吃緊、按揭放款周期明顯拉長(zhǎng)、多地上調(diào)房貸利率，導(dǎo)致房企銷(xiāo)售回款壓力明顯增加，從而影響房企現(xiàn)金流，制約新增拿地投資。 

此外，房企信用事件頻發(fā)，導(dǎo)致民企發(fā)債難度加大。且二批供地嚴(yán)查房企購(gòu)地資金來(lái)源，也使得房企拿地?zé)崆槭艿揭种啤?nbsp;

其二，土拍修規(guī)利潤(rùn)改善有限。 

盡管8月10日自然資源部召開(kāi)了閉門(mén)會(huì)議，要求對(duì)第二批次集中供地政策進(jìn)行調(diào)整，但是從地方供地條件看，仍有諸多附加條件，讓房企的利潤(rùn)空間改善有限。比如：

長(zhǎng)春，設(shè)置最高限價(jià)+競(jìng)配建租賃住房；

成都，限地價(jià)+競(jìng)自持租賃住房或人才公寓；

武漢，競(jìng)?cè)b修建筑面積、一次性付款；

重慶，新增競(jìng)自持比例或配建租賃住房；

南京，由“競(jìng)品質(zhì)”改為“定品質(zhì)”，提出新要求；

廣州，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)+限銷(xiāo)售對(duì)象；

杭州，“競(jìng)品質(zhì)”+現(xiàn)房銷(xiāo)售；

北京，競(jìng)地價(jià)，限房?jī)r(jià)，競(jìng)高標(biāo)方案。

有業(yè)內(nèi)人士表示，第二批供地規(guī)則雖然限制了土拍溢價(jià)率，但出讓底價(jià)不低，附加條件不減，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間仍舊被擠壓，這也是導(dǎo)致二批供地終止、流拍增多的原因。

其三，銷(xiāo)售預(yù)期不明朗。 

但「地產(chǎn)銳觀察」投融資群也有群友表示，在樓市銷(xiāo)售預(yù)期沒(méi)有明顯改善下，給房企放貸依舊會(huì)很謹(jǐn)慎。也有群友提醒，甚至不排除有機(jī)構(gòu)會(huì)將房貸放寬變成資金“出逃”的機(jī)會(huì)。

一方面，首批集中供地的項(xiàng)目在四季度集中入市，樓市銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)壓力加大；另一方面，樓市價(jià)格走勢(shì)悲觀預(yù)期形成，抑制買(mǎi)房人入場(chǎng)，短期難以改變。 

打鐵還需自身硬！銷(xiāo)售回款依然是房企?，F(xiàn)金流安全的“底牌”。

展望后市，房企爆雷聲是否會(huì)停止，樓市銷(xiāo)售回款是否會(huì)有明顯改善，尚需新一步觀察。

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