【暗戰(zhàn)集中供地⑥】沒(méi)拿地的企業(yè)如是說(shuō)
原創(chuàng) 房小評(píng) 中國(guó)房評(píng)報(bào)道 今天
競(jìng)技比賽的樂(lè)趣,就是結(jié)果永遠(yuǎn)無(wú)法預(yù)測(cè)。
北京集中供地就是如此。
開(kāi)拍前,中海攜141億保證金,押注18塊地,轟轟烈烈入局。所有人都說(shuō)民企玩不過(guò)財(cái)大氣粗的央企,人家保證金比你拿地的資金還多!怎么玩嘛?
而最后,中海的表現(xiàn),卻讓人百思不得其解,一塊地都沒(méi)拿。反而是一家不足千億規(guī)模的南方民企卓越,搶盡了風(fēng)頭。
房小評(píng)圍觀了這么多場(chǎng)競(jìng)拍,傳言志在必得的中海,舉牌并不激進(jìn),似乎只是來(lái)給集中供地?zé)鸦?,好給自己的樓盤(pán)抬一抬轎子。
中海作為房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)王,成本控制一向優(yōu)秀。這次,手握巨資卻表現(xiàn)謹(jǐn)慎,很可能是身為央企有利潤(rùn)要求,不能干賠本買(mǎi)賣(mài)。
另一家沒(méi)有拿地的房企是綠城。2020年初,綠城在北京連奪三地的氣魄大家還記得。
這次土拍,綠城雖然積極參與,但絕不上頭。
在昌平中關(guān)村生命科學(xué)園地塊競(jìng)拍時(shí),綠城+平安在達(dá)到49.9億元的價(jià)格上限后仍頻繁舉牌,一路廝殺到競(jìng)配公租房面積19000平米后,綠城收手了。
眼看著招商+雅居樂(lè)+旭輝、中交+卓越聯(lián)合體你來(lái)我往,把配建公租房面積推到了29500平米。
昌平東小口地塊,幾乎是前一場(chǎng)土拍的復(fù)制,綠城+平安再一次殺到了后半程,卻在結(jié)尾前及時(shí)停手,上述兩家央企+民企組合再次斗到一個(gè)不可能賺錢(qián)的價(jià)格。
樓面價(jià)5.3萬(wàn)元/平米,指導(dǎo)價(jià)6.3萬(wàn)元/平米,怎么做才能不賠錢(qián)?
“拿地的單位不惜一切代價(jià),跟我們的理念不一樣。能不能賺錢(qián),就看他們運(yùn)作了,大家認(rèn)知不一樣?!?/p>
對(duì)于沒(méi)拿到地,綠城的人似乎并不遺憾。
別說(shuō)是北京,綠城在杭州老家的集中供地中,都沒(méi)拿地。拿賠錢(qián)的地,這份苦不是沒(méi)吃過(guò),不想再吃了。
如果說(shuō),以前拿地拼的是誰(shuí)有錢(qián),現(xiàn)在拼的就是觀念——拿地到底是為了什么?
為了生存還是為了生活。
對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的不同解答,造成了這次意外的土拍結(jié)果。
諸如中海、綠城,以及壓根沒(méi)報(bào)名參加這次土拍的合生,這些企業(yè)近年在北京都拿了不少項(xiàng)目,還沒(méi)到“沒(méi)米下鍋”的地步,有的選。而且,他們本身就是重經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),拿地底線比較高的企業(yè)。
這些不缺地的企業(yè),依然秉持著“利潤(rùn)邏輯”去拿地,對(duì)于地塊利潤(rùn)有著嚴(yán)格要求和授權(quán)限制。
“別人瘋狂的時(shí)候我們冷靜。我們不缺地,拿地是為了賺錢(qián),不是為了規(guī)模?!币患覜](méi)有拿地的企業(yè)投拓人士如是說(shuō)。
不差錢(qián)的人,找工作要求高。窮極了的人,也許什么臟活累活都愿意干。
中交、卓越這樣的企業(yè),在北京樓市缺少存量維系發(fā)展。不拿地意味著無(wú)米下鍋,無(wú)法開(kāi)張,淡出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。不拿地區(qū)域公司沒(méi)活干,等著解散嗎?
拿了地才好融資,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目才有現(xiàn)金流,公司才能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。結(jié)果就是2年后的利潤(rùn)不好看,但那也是2年后的事。
不拿地是等死,拿地是死緩。為了不等死,最優(yōu)策略還是搶地,然后快周轉(zhuǎn)。萬(wàn)科多年前喊出的“活下去”,是當(dāng)下的真實(shí)寫(xiě)照。
中交和卓越,這兩家公司都在沖千億,要趕在房企大并購(gòu)浪潮中上岸。
中交要復(fù)制下一個(gè)綠城,闖入央企前三;卓越引援陳凱后,則是要進(jìn)入TOP20。
卓越最近的表現(xiàn),有著強(qiáng)烈的陳凱印記。陳凱曾經(jīng)帶領(lǐng)陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)近10倍的增長(zhǎng),帶領(lǐng)中南實(shí)現(xiàn)千億跨越,最擅長(zhǎng)的就是幫房企上規(guī)模。
兩家公司目標(biāo)遠(yuǎn)大,此時(shí)哪怕是不賺錢(qián)的地,也要拿。一切為規(guī)模讓路。
目標(biāo)、理念和心態(tài)的不同,讓他們比沒(méi)拿地的那些企業(yè)更豁得出去。
卓越是成功逆襲,搶到地了。而陽(yáng)光城、旭輝這些民企還沒(méi)有這么豁得出去。包括在北京沉寂許久的萬(wàn)科,多年沒(méi)有拿地的綠地。
陽(yáng)光城的執(zhí)行董事長(zhǎng)朱榮斌在回應(yīng)投資者投拓問(wèn)題時(shí)稱(chēng):“在積極參與招拍掛,但仍然保持謹(jǐn)慎。原本預(yù)計(jì)兩集中市場(chǎng)會(huì)有所放緩,但沒(méi)想到地價(jià)溢價(jià)仍然很高,有項(xiàng)目不好算過(guò)賬?!?/p>
這些還在算賬的企業(yè),在各個(gè)熱點(diǎn)城市的第一輪集中供地中沒(méi)有太大作為,但不是每一家企業(yè)都是中海,可以耗得起。
下一次集中供地留給他們的壓力更大了,屆時(shí)又會(huì)有多少房企為了有米下鍋,走上卓越的老路呢。
關(guān)于中海和綠城,現(xiàn)在倒不必立即下定論。畢竟還有10宗優(yōu)質(zhì)地塊等待競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)。樹(shù)村會(huì)落入誰(shuí)手,還很值得期待呢。
需要提醒的是,集中供地不是這一次,這一年,而是一個(gè)常態(tài)了。不缺地的房企,第一次可以,今年可以,如此淡定地從不賺錢(qián)的地里抽身。下一次,下一年呢?
當(dāng)前的房地產(chǎn)環(huán)境如此內(nèi)卷,逼著房企們拿不賺錢(qián)的地,快速開(kāi)發(fā),高周轉(zhuǎn),降利潤(rùn),誰(shuí)能幸免?
中海們總有需要躬身入局的那一天。不知道那時(shí)候,今天贏過(guò)中海們的房企還在嗎?還有沒(méi)有力氣和中海搶地了。
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