房地產(chǎn)“合理資金需求正在得到滿足”

原創(chuàng) 房小評中國房評報道 今天

編者按:

雖然很多地產(chǎn)從業(yè)者對當(dāng)前市場環(huán)境的體感仍是寒冬,但近期金融管理部門的種種政策信號表明,春天可能不遠(yuǎn)了。雖然大家都清楚這個春天絕不是“大水漫灌”,但是至少給寒冬中堅守的企業(yè)和從業(yè)者以“活下去”的希望!

10月20日,中央政治局委員、國務(wù)院副總理劉鶴在“2021年金融街論壇”的書面致辭中指出:“目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別問題,但風(fēng)險總體可控,合理的資金需求正在得到滿足,房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變”。

市場立即敏銳地嗅到這段話的關(guān)鍵——“合理的資金需求正在得到滿足”。

這話拆開,有兩個提法值得細(xì)品:一是“合理的資金需求”;二是“正在得到滿足”。

一、什么是“合理的資金需求”?

1、居民合理的購房需求貸款應(yīng)該得到滿足。

9月底的房地產(chǎn)金融會議上已經(jīng)明確提出,要保障居民合理的購房需求。此前,由于部分商業(yè)銀行房貸集中度管理政策執(zhí)行過激,導(dǎo)致有些地區(qū)剛需購房者也申請不到貸款,甚至出現(xiàn)賣掉房子卻因為貸款被卡,沒辦法買新房的情況。

接下來,預(yù)計首套、首貸這樣的剛需性購房貸款會得到優(yōu)先滿足。對于當(dāng)前居民反映強(qiáng)烈的二手房貸款審批速度慢的問題,也會區(qū)別首套房、二套房的不同情況,給剛需購房者優(yōu)先保障。

2、企業(yè)正常經(jīng)營所需開發(fā)貸應(yīng)該得到滿足。

央行領(lǐng)導(dǎo)在此次金融街論壇上直接指出,此前部分商業(yè)銀行房貸集中度管理政策執(zhí)行過激,對于企業(yè)正常的開發(fā)貸等需求也不滿足。

央行金融市場司司長鄒瀾指出,部分金融機(jī)構(gòu)對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解,將要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增,誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款,企業(yè)銷售回款償還貸款后,原本應(yīng)該合理支持的新開工項目得不到貸款,在一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

二、什么是“正在得到滿足”?

首先要說一下部分商業(yè)銀行執(zhí)行房貸政策的偏差問題。

2021年一季度房貸在新增貸款中比重迅速降低至5.9%,為近十年來最低;二季度回升到15.1%,也低于往年平均30%的比例。這還是按揭貸,因為商業(yè)銀行清楚房地產(chǎn)按揭貸的安全性,所以下降得不算厲害。對于房企的開發(fā)貸則更是夸張,今年二季度,銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸余額直接出現(xiàn)了負(fù)增長!

銀行對于開發(fā)貸如此嚴(yán)控,主要原因是恒大等企業(yè)出現(xiàn)信用風(fēng)險。對于恒大的問題,央行行長易綱今天在金融街論壇上直接指出,這是“個案風(fēng)險”。

易綱表示,未來一方面會避免恒大風(fēng)險傳染到其他房企,另一方面是避免傳染到金融部門,總體上恒大風(fēng)險對金融行業(yè)外溢性可控。

易綱行長的話可以這樣理解:避免恒大風(fēng)險傳染到其他房企,就要對房企現(xiàn)金流進(jìn)行關(guān)注和呵護(hù),尤其是對金融市場給予預(yù)期指導(dǎo)。由于恒大事件影響,房企在海內(nèi)外資本市場的債券發(fā)行、信用評級都遭受了打擊,預(yù)計央行會進(jìn)行窗口指導(dǎo),引導(dǎo)資本市場繼續(xù)給房企進(jìn)行正常的債券等融資,避免現(xiàn)金流風(fēng)險再度使其他房企倒下,這才是房地產(chǎn)行業(yè)最值得關(guān)注的事情,最近幾家被信用風(fēng)險輿情纏身的房企可以喘口氣了。避免恒大風(fēng)險傳染到金融部門,就是目前各級政府已經(jīng)行動,幫助和指導(dǎo)恒大各地公司穩(wěn)定經(jīng)營,有序銷售回款,保交付,保償債。

例如,北京市國慶節(jié)期間新房網(wǎng)簽量從去年的115套直接上升到1481套,其中1072套是恒大在北京的項目,這是政府指導(dǎo)和幫助恒大渡過難關(guān),避免風(fēng)險傳導(dǎo)向金融部門的行動之一。

央行領(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)調(diào)恒大風(fēng)險是個案,更重要的是給金融市場和房地產(chǎn)企業(yè)融資定調(diào)。

央行副行長、外匯管理局局長潘功勝指出,近期房地產(chǎn)市場和相關(guān)金融市場出現(xiàn)一些波動,這是市場主體在個別企業(yè)違約事件出現(xiàn)之后的過激反應(yīng)。在金融管理部門的預(yù)期引導(dǎo)下,金融機(jī)構(gòu)和金融市場風(fēng)險偏好過度收縮的行為得以矯正,融資行為和金融市場價格正逐步恢復(fù)正常。

一日之間,這么多金融管理部門大領(lǐng)導(dǎo)明確表態(tài)要矯正房地產(chǎn)金融過度收縮,給金融市場和房地產(chǎn)市場一個明確的預(yù)期,這意味著最難的時候過去了!

金融管理部門不僅是這么說,也是這么做的。除了上述按揭貸、開發(fā)貸收縮過度的行為正在得到糾正,商業(yè)銀行房貸集中度管理帶來的房貸額度不足問題,也迎來了解決的曙光。

例如,9月個人住房按揭貸款資產(chǎn)證券化(RMBS)產(chǎn)品發(fā)行速度加快,當(dāng)月共發(fā)行769.75億元,同比增長150%,10月份以來,又發(fā)行了300多億元,額度直追9月份。

RMBS是商業(yè)銀行將房貸產(chǎn)品打包進(jìn)行證券化出售,收回現(xiàn)金后可以沖抵被占用的信貸額度,使得商業(yè)銀行信貸額度得以恢復(fù),由此提高商業(yè)銀行的房貸能力。

一位金融行業(yè)人士指出,RMBS發(fā)行量的增加,就是在想辦法給緊張的房貸找額度,在房貸差別化調(diào)節(jié)機(jī)制不變的情況下,為商業(yè)銀行釋放信貸空間,隨后會在監(jiān)管部門的指導(dǎo)下,用于保障合理的房貸需求。

鄒瀾表示,今年前三季度,個人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn),與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中,少數(shù)城市房價上漲過快,個人住房貸款投放受到一些約束,房價上漲速度得到抑制。房價回穩(wěn)后,這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。針對這些情況,人民銀行、銀保監(jiān)會已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會,指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放,維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

10月19日,國家發(fā)改委價格監(jiān)測中心副主任劉五星帶隊到長沙調(diào)研座談,指出長沙在房地產(chǎn)調(diào)控工作方面取得實效,房價漲幅基本符合調(diào)控預(yù)期;關(guān)注到一些企業(yè)和項目出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險問題,要把防風(fēng)險放在首位,保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

隨后,劉五星還帶隊到長沙萬科房地產(chǎn)公司項目進(jìn)行了實地調(diào)研。

看來,關(guān)注到房地產(chǎn)風(fēng)險問題的管理部門,不止金融部門。

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