這兩天一直馬不停蹄。

　　10月22日上午，在上海出席了萬科每年一度的、針對媒體的業(yè)務(wù)交流會。然后下午奔赴蘇州，參觀了2個項目。

　　在蘇州這幾個小時里，先后傳來了恒大、SOHO中國的大消息。加上萬科，一日之內(nèi)，目睹了三大房企在這個變革時代，面臨的不同選擇、不同命運，感慨良多。

　　所以，即便時間已經(jīng)是10月22日深夜，還是決定寫這篇稿，并在10月23日凌晨發(fā)布。

　　1、萬科轉(zhuǎn)型中

　　在萬科交流會上，萬科董事長郁亮、萬科南方區(qū)域首席執(zhí)行官孫嘉、萬科集團副總裁兼萬緯物流董事長張旭、萬物云CEO朱保全先后介紹了相關(guān)業(yè)務(wù)進展，并回答了記者提問。

　　對于當前房地產(chǎn)行業(yè)的判斷，郁亮給出了16個字：“尊重常識，回歸常態(tài)，陣痛之后，仍有機會?！?

　　意思是說：房地產(chǎn)高速增長的時期過去了。以前的高速增長，是特定時期的產(chǎn)物，未來行業(yè)將回歸常態(tài)，大家也要回歸常識，不能太冒進。房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷陣痛，但未來仍然有機會。

　　最近市場頻傳利好，房地產(chǎn)的“政策底”是否又出現(xiàn)了，將來會不會有反彈？對此，郁亮的回答是，萬科不預測未來，房地產(chǎn)早晚會迎來另一個春天。但每一個春天都不一樣，不是簡單的重復歷史。

　　對于是否會參與拯救恒大，或者會不會借助市場低迷期進行大并購？對此，郁亮的回答是：“行業(yè)冬天來的時候，誰都冷，都冷的情況下，先解決自己的如何過冬的問題，先保證自己安全才能救人?！?

　　他還表示，“作為行業(yè)里有影響的企業(yè)，在能力許可的情況下，萬科愿意去做一些對行業(yè)有利的事情。但這個考量首先是在市場化原則下?！?

　　萬科的經(jīng)營一直比較穩(wěn)健。到今年中報，萬科在“三道紅線”上都進入了綠檔次。而且手持了2000億元的現(xiàn)金。

　　但值得注意的是，最近各地的土拍中，很少看到萬科的身影。負債不高、手里現(xiàn)金充沛，但卻不拿地，這是為什么？

　　坊間一般猜測，萬科在憋大招，可能會有規(guī)模比較大的收購。對此，郁亮守口如瓶，沒有披露有價值的信息。

　　在合生創(chuàng)展之前，曾傳出消息說：萬科、碧桂園都曾跟恒大談過收購恒大物業(yè)，但價格沒有談攏。

　　恒大物業(yè)目前市值大約420億元人民幣，即便溢價30%全額收購其股權(quán)，對萬科來說都不是難事。而恒大物業(yè)，也被市場認為是比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

　　但如果你聽了萬物云（萬科物業(yè)管理業(yè)務(wù)板塊）CEO朱保全的介紹后，就會發(fā)現(xiàn)：萬科在物業(yè)管理方面，已經(jīng)領(lǐng)先同行1個世代，未必有收購恒大物業(yè)的必要。

　　萬科已經(jīng)把傳統(tǒng)的小區(qū)物業(yè)，做成了三大板塊：第一，傳統(tǒng)的小區(qū)物業(yè)管理，增加業(yè)主的增值服務(wù)；第二，城市物業(yè)管理，輔助地方政府管理一個街道，一個大城區(qū)；第三，商業(yè)物業(yè)管理。

　　上圖就是朱保全的PPT里重要的一頁，他告訴大家：傳統(tǒng)的小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)，萬科有意把業(yè)務(wù)增長速度控制在每年30%以內(nèi)；商業(yè)物業(yè)管理這塊，也就是“萬物梁行”，增速控制在30%-60%。

　　真正大力發(fā)展的，是當前尚無競爭對手的“萬物云城”業(yè)務(wù)，也就是做政府首選的物業(yè)管家，協(xié)助地方政府穿針引線，協(xié)調(diào)城市管理、服務(wù)的各個部門、行業(yè)、企業(yè)，提高整個城市的品質(zhì)。

　　目前，萬科從橫琴開始，拿下了廈門鼓浪嶼、深圳沙頭、深圳福保、北京豐臺、揚州南河下等多個項目。

　　未來的目標是，是管理百城千街。萬科在物管上，希望把項目相對集中，也就是城市物管、小區(qū)物管、商業(yè)物管的項目最好能在一起，這樣就容易產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。為此，他們提出了一個概念——高濃度街道。

　　如果普通的小區(qū)管理業(yè)務(wù)跟萬科希望達成的“高濃度街道”不匹配，他們并沒有收購的動力。

　　總之，在其他地產(chǎn)商的物管公司，仍然在小區(qū)物業(yè)上拼規(guī)模的時候，萬科物業(yè)管理已經(jīng)進入了城市管理的階段，并已經(jīng)做出了口碑，而且基本上沒有競爭對手。至于萬維物流達到的業(yè)務(wù)高度，也令人耳目一新，這里不贅述了。

　　萬科正在悄悄轉(zhuǎn)型，并已經(jīng)取得了重要進展。

　　2、恒大的關(guān)鍵時刻

　　在央行官員多次公開談?wù)摵愦笫录?，為之定性、并提出解決路徑之后，今天恒大傳來了兩個大消息。

　　第一：恒大于10月21日將一筆9月23日到期的公開巿場美元債利息8350萬美元（約5.3億人民幣），匯入受托人花旗銀行賬戶，將于10月23日寬限期到期前支付給該筆債券各持有人。

　　第二：恒大召開復工復產(chǎn)專題會，許家印透露了如下重要信息：

　　可以看出，恒大仍然把未來押寶在了新能源汽車上。未來恒大將形成新能源汽車為主、房地產(chǎn)為輔的產(chǎn)業(yè)格局。

　　從許家印提出的“恒大原則上10年不買地，但現(xiàn)在也不能賤賣土地”、歸還美元債利息、賣恒大物業(yè)控股權(quán)出現(xiàn)反復等跡象來看，公司財務(wù)狀況似乎有所好轉(zhuǎn)。停擺的機器，又開始轉(zhuǎn)動了。

　　另據(jù)新京報報道，在這次會議上，恒大公布了自救的三大戰(zhàn)略決定：一是堅定不移、全力以赴實現(xiàn)復工復產(chǎn)保交樓；二是全面實施現(xiàn)樓銷售、大幅壓降房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模；三是10年內(nèi)實現(xiàn)由房地產(chǎn)業(yè)向新能源汽車產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型。

　　幾天前，央行行長易剛比較詳細地談到了恒大的問題，他當時的表述是：

　　我們一是要避免恒大的風險傳染至其他房地產(chǎn)企業(yè)。二是要避免風險傳導至金融部門。恒大負債約3000億美元，其中有三分之一是金融負債，債權(quán)人分散，還有抵押物，總體上恒大事件對金融行業(yè)的外溢性可控。

　　我們應(yīng)對恒大事件的原則是，嚴格按照法律規(guī)定的受償順序，充分尊重并保護債權(quán)人和產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。在此過程中，尤其是要保護好已購房消費者的合法權(quán)益。我們將堅持法治化的原則，確保所有債權(quán)人和利益相關(guān)方的正當合法權(quán)益得到公平對待?？傮w而言，有信心能把風險控制在一定范圍，避免發(fā)生系統(tǒng)性風險。

　　看來買了恒大房子的人，不用那么擔心了。

　　3、潘石屹的SOHO中國被立案調(diào)查

　　潘石屹的SOHO中國，再次成為新聞關(guān)注的焦點：

　　其中“北京市稅務(wù)局稽查局經(jīng)稅收大數(shù)據(jù)分析研判，依法對其實施立案檢查”的表述， 意味著稅務(wù)部門已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了一些蛛絲馬跡。

　　眾所周知，潘石屹一直想撤出中國房地產(chǎn)行業(yè)。今年6月16日，他發(fā)布了如下微博，宣布美國黑石集團即將收購SOHO。

　　此次交易前，潘石屹及其妻子張欣通過家族信托持有SOHO中國63.93%的股權(quán)；假設(shè)交易完成，潘石屹家族將只保留9%的股權(quán)，為第二大股東。黑石集團將持有總計52億股權(quán)的91%，公司退市。黑石的每股收購價格為5港元，要約收購的最高現(xiàn)金代價為236.58億港元。

　　這次交易如果能完成，潘石屹家族可以套現(xiàn)142.8億港元。

　　隨后傳出了一個重要消息：這個交易需要過中國國家市場監(jiān)督局這一關(guān)，因為黑石和SOHO中國的經(jīng)營規(guī)模，觸發(fā)了反壟斷法里有關(guān)于“經(jīng)營者集中”的條款。

　　9月10日，黑石突然宣布“不買了”，而潘石屹也“不賣了”，原因是很難在之前預計的期限內(nèi)完成交易。

　　于是“潘石屹跑路失敗”的說法，在網(wǎng)上刷屏。

　　到了北京時間9月12日凌晨4時（美東時間9月11日下午4時），潘石屹夫婦突然出現(xiàn)在2021年美國網(wǎng)球公開賽女單決賽的賽場上，而且進入了央視的直播畫面。

　　這意味著，當SOHO賣給黑石“交易取消”的信息正式發(fā)布的時候，潘石屹夫婦并不在國內(nèi)。

　　再往后，就有了這個“涉嫌偷逃稅款”的最新進展。

　　目前的潘石屹到底是在國內(nèi)還是在美國，就不清楚了。

　　SOHO中國這個寫字樓開發(fā)、運營商的未來將如何？不妨讓我們拭目以待。

　　總之，這是一個變革的大時代。企業(yè)和個人的命運，都在發(fā)生巨大的變化。岔路口已經(jīng)出現(xiàn)，大家的選擇不盡相同，結(jié)局也一定不一樣。

　　用郁亮的話說，這是房地產(chǎn)行業(yè)“縮表”的時代。所謂“縮表”是借用了金融領(lǐng)域的概念，其實是去杠桿、壓縮產(chǎn)能，也就是做減法。

　　做減法，總是痛苦的。它意味著，將有更多的企業(yè)、個人退出這個行業(yè)。這不是你想不想撤離的問題，對于很多企業(yè)和個人來說，命運早就注定了。

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