??今日焦點(diǎn)

??政府曬2019成績單，38項(xiàng)指標(biāo)悉數(shù)完成

??深圳樓市兩重天：買賣市場熱，租賃市場冷

??住戶部門4月貸款余額增速升，一季度杠桿率高企

??海外發(fā)債驟冷，4月房企境內(nèi)融資規(guī)模攀升

??地產(chǎn)洗牌大幕拉開，多家房企擬引戰(zhàn)投自救

??聚焦>>

??據(jù)國家衛(wèi)生健康委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，5月19日0—24時(shí)，31個(gè)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)報(bào)告新增確診病例5例，其中境外輸入病例1例（在內(nèi)蒙古），本土病例4例（均在吉林）；無新增死亡病例；新增疑似病例3例，其中境外輸入病例2例（均在上海），本土病例1例（在上海）。31個(gè)省（自治區(qū)、直轄市）和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)報(bào)告新增無癥狀感染者16例（境外輸入1例）。

??宏觀>>

??國務(wù)院5月19日公布2019年《政府工作報(bào)告》量化指標(biāo)任務(wù)的落實(shí)情況，38項(xiàng)量化指標(biāo)任務(wù)全部完成，減稅降費(fèi)2.3萬億元超預(yù)期，多項(xiàng)民生指標(biāo)超額達(dá)標(biāo)。具體來看，2019年，6.1%的經(jīng)濟(jì)增速，保持了中高速增長，實(shí)現(xiàn)了6%至6.5%的預(yù)期目標(biāo)。全國CPI指數(shù)同比上漲2.9%，符合3%左右的預(yù)期目標(biāo)。2019年全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)1352萬人，高出1100萬人以上預(yù)期目標(biāo)近20%；全年各月城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率保持在5.0%至5.3%之間，全國城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.62%，也優(yōu)于城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.5%左右、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率4.5%以內(nèi)的預(yù)期目標(biāo)。在脫貧攻堅(jiān)方面，2019年預(yù)期目標(biāo)減少農(nóng)村貧困人口1000萬以上，實(shí)際減少農(nóng)村貧困人口1109萬人；預(yù)期目標(biāo)新建改建農(nóng)村公路20萬公里，實(shí)際完成新建改建農(nóng)村公路29萬公里；在社會(huì)保障領(lǐng)域，也實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。專家指出，增長、就業(yè)、物價(jià)等量化指標(biāo)完成情況顯示，中國經(jīng)濟(jì)總體穩(wěn)健。在更高水平上實(shí)現(xiàn)幼有所育、學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居、弱有所扶，不斷滿足人民對美好生活的向往，就能為經(jīng)濟(jì)增長找到持久動(dòng)力。

??市場>>

??據(jù)深圳市規(guī)劃與自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)，4月份，深圳市一手住宅成交2704套，與去年同期相比增長4成，成交面積同比增加37.7%。據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)公布數(shù)據(jù)，4月深圳全市二手商品住宅成交同比上漲0.78%。但是，租賃市場卻是另一副模樣。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月深圳租金回報(bào)率持續(xù)下滑，4月全市住宅月租金為71.0元/平方米，環(huán)比上升0.10%，租金回報(bào)率繼續(xù)下滑至1.41%，已屬于2019年以來的低位。對此，市場人士認(rèn)為，這與深圳住房租賃市場供應(yīng)量增大而需求端疲弱有直接關(guān)系。外貿(mào)、科技等第三產(chǎn)業(yè)活躍的深圳，經(jīng)濟(jì)和年輕人就業(yè)問題短期內(nèi)或多或少受到疫情沖擊，這也弱化了房屋租賃需求。若想全面恢復(fù)到之前的水平可能還需要等一段時(shí)間。

??金融>>

??據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，4月房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境繼續(xù)寬松，首套房貸利率連續(xù)5個(gè)月下調(diào)，住戶部門貸款余額同比增速小幅提高。具體來看，4月末，住戶部門貸款余額同比增長13.9%，增速比上月末高0.14個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，今年一季度全國居民購房杠桿率為32.1%，環(huán)比上升0.7個(gè)百分點(diǎn)；住戶部門杠桿率為57.7%，環(huán)比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，同比上升4.6個(gè)百分點(diǎn)。對此，業(yè)內(nèi)分析人士表示，居民購房杠桿率和房價(jià)指數(shù)有一定關(guān)聯(lián)。從2015年一季度開始，居民購房杠桿率與房價(jià)指數(shù)同時(shí)出現(xiàn)大幅攀升態(tài)勢，居民購房杠桿率在2016年四季度見頂，隨后房價(jià)指數(shù)季度環(huán)比漲幅在2017年二季度見頂。從這個(gè)意義上看，房價(jià)變動(dòng)一般會(huì)滯后于居民購房杠桿率變動(dòng)?？紤]到近幾年我國住戶部門杠桿率已大幅上升，未來一段時(shí)間需警惕貸款余額同比增速過快上升導(dǎo)致住戶部門再度大幅加杠桿，目前來看刺激購房需求的政策還不宜過快發(fā)布。

??企業(yè)>>

??【1】受海外資本市場大幅波動(dòng)影響，4月房企發(fā)行美元債熱情驟減，境內(nèi)融資活動(dòng)更趨積極。億翰智庫近日公布的數(shù)據(jù)顯示，4月受監(jiān)測的50家典型上市房企信用債融資規(guī)模1081.92億元，環(huán)比增長6.4%，同比增加74.9%。從融資成本來看，據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月房企國內(nèi)債券票面利率3%以下低利率占比提升5個(gè)百分點(diǎn)；3%至5%利率水平占比下降12個(gè)百分點(diǎn)，但仍為票面利率的主力區(qū)間。4月房企境內(nèi)債券融資發(fā)行期限一年內(nèi)短債占比上升2%；整體來看，發(fā)行期限三年以下占比達(dá)60%?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年房企平均融資成本在7%左右。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期債務(wù)占比上升不利于房企債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，隨著房企銷售能力的恢復(fù)，市場信心回升，控制短期債務(wù)比重將是房企未來融資的方向。當(dāng)前形勢下，預(yù)計(jì)未來國內(nèi)融資分化將加劇，中小房企融資難度有所增加。部分現(xiàn)金流緊張的中小房企接連出現(xiàn)債務(wù)違約以及破產(chǎn)，房企需要將銷售回款放在首位，以應(yīng)對市場變化。

??【2】2020年，因深陷債務(wù)泥潭，多家房企不惜易主，要引入戰(zhàn)投救場，泰禾集團(tuán)、協(xié)信地產(chǎn)、新華聯(lián)……呼救名單越來越長。新冠肺炎疫情沖擊下，年內(nèi)已有至少六家房企擬引入戰(zhàn)投，以期自救。而壓倒這些房企的，并非只是疫情。過去數(shù)年，房地產(chǎn)行業(yè)吸金無數(shù)，在“買地就賺錢”的誘惑下，眾多房企瘋狂加杠桿擴(kuò)張，以期在時(shí)代紅利中分一杯羹。但在地產(chǎn)行業(yè)，并非每個(gè)加杠桿的房企都會(huì)折戟，諸多頭部房企都經(jīng)歷過負(fù)債高企的歲月。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)處于上升通道時(shí)，粗放發(fā)展的隱患會(huì)被源源不斷的現(xiàn)金流入掩蓋，一旦行業(yè)發(fā)展速度整體放緩，地產(chǎn)調(diào)控、融資環(huán)境持續(xù)收緊，高杠桿便成為隨時(shí)會(huì)被引爆的雷。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，引入戰(zhàn)投后，長期來看，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，主要還是要主動(dòng)和科學(xué)的量入為出，把握好投資節(jié)奏和強(qiáng)度，將銷售回款和現(xiàn)金流放到戰(zhàn)略的位置上來，審慎樂觀地應(yīng)對市場形勢變化。

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