生死戰(zhàn)役剛剛打響!明年才是集中暴雷的時候

  上周,我的一篇文章中曾說樓市回暖了,但開發(fā)商還沒有。

  現(xiàn)在我想說,不僅沒有,還可能集中一起暴雷。

  近一周時間,上海住建局牽頭召開了兩次小范圍房企閉門會議,市金融工作局、人行上??偛?、銀保監(jiān)局、市網(wǎng)信辦、市宣傳部等部門均有列席。

  探討的核心是:

  從維護上海房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展、幫助困難企業(yè)渡過難關的角度,要求企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)按照標準格式上報企業(yè)真實情況,表內(nèi)表外、境內(nèi)境外融資負債等,制定風險防范預案,切實履行責任,不要放任違約。

  早在11月份,浙江省房協(xié)也牽頭,召集部分浙江省重點房企召開過相關會議。

  頻繁召開會議的背后,是近期密集的房企暴雷,如果再不解決,一旦雷集中爆發(fā),到時候怕是兜都兜不住。

  2022年,是一場房企兌付的生死考驗。

  針對恒大的暴雷,之前官方強調(diào)的是恒大只是個案,整個行業(yè)整體依然穩(wěn)健發(fā)展。

  是,恒大1.97萬億的債務當然是個案,也沒有幾個有那么大了,可暴雷真的不是恒大的個案。

  今年,我們聽到暴雷消息的,都不是本土的小開發(fā)商,而是大品牌開發(fā)商。

  華夏幸福(600340)、恒大、佳兆業(yè)、富力、實地、寶能、陽光城(000671)、綠地、奧園、融創(chuàng)、世茂···

  現(xiàn)在還能說只是個案,怕是說不過去了,頻繁曝出的債務違約,引發(fā)的一系列信任危機,房企越來越舉步維艱了。

  12月15日,富力地產(chǎn)發(fā)布公告,稱可能無法兌付1月13日到期的票據(jù)。

  12月13日,奧園子公司廣京企業(yè)有限公司的一筆美元票據(jù)觸發(fā)違約。

  12月6日,陽光100無法償還12月5日到期票據(jù)。

  還有一些列的房企,都走到了違約邊緣。

  當前的房企,金融暴雷已經(jīng)不是個別現(xiàn)象,而是行業(yè)的快速蔓延。

  最慘烈的,還在明年。

  2022年是房企“償債”的高峰期,還是歷史最高的那種。

  尤其是房企的海外債,明年的重頭戲。

  來自中指院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2017年房企海外債融資總額折合人民幣約2193億元,2018年為3435億元、增速高達60%;2019年房企海外債融資4313億元,保持了25%以上的增長速度,并于2020年達到峰值4540億元。

  國內(nèi)房企所發(fā)行美元債的年限多為1-5年,而明年就是“美元債到期大年”。

  數(shù)據(jù)顯示,2022年度房企到期海外債的債務規(guī)模折合人民幣約3560.2億元。按季度來看,第一、二季度合計到期余額較高,分別為983.3億元和983.9億元,

  如果現(xiàn)在還處理不了眼下的債務,明年的暴雷才剛剛開始。

  所以明年,才是房企慘烈的生死戰(zhàn)役。

  第一場戰(zhàn):美元債到期出現(xiàn)兌付困難

  最先面臨的難關,就是到期的美元債該怎么兌付。

  一旦兌付不了,直接芭比Q了,資本端來個股債雙殺,信用評級一路往下降,還想再發(fā)債進行融資,難上加難。

  所以關鍵就是趕緊把債務還回去,要么趕緊想替補方案。

  比如富力,提出要將2022年1月份到底的美元債展期半年,在過去的1年多時間里,富力也在積極回款,賣掉了擁有的廣州國際機場綜合物流園30%的權益及富力物業(yè)管理公司股權。

  花樣年也表示要原于2022年到期未贖回本金額為7.3億元人民幣、年利率7.8%的人民幣債券的相關債券持有人決議將到期日由2022年延長至2024年。

  龍光、雅居樂、中梁控股都在積極回購債權,暫時還不上的也該變賣資產(chǎn)的變賣資產(chǎn),該申請展期的申請展期。

  如此積極應對,因為明年真正的巨雷就是美元債。

  美元債是開發(fā)商最后的救命稻草,一旦還不上,等于房企融資渠道鎖死。

  現(xiàn)在不管你踩了幾條紅線,只要美元債違約,基本代表這家房企連國內(nèi)的債務都搞不定。

  美元債還不上,等于公開宣布違約,公開自己暴雷。

  之前我就說了,房企融資、賣房本就是一個賣“信任”的流程。

  一旦市場信心受損,天皇老子都難救。

  還不上,接下來就是評級下調(diào),一旦評級下調(diào),更難搞錢,想借新債還舊債就幾乎不可能。

  所以抓緊把美元債還上,這是當前最為緊急的。

  第二戰(zhàn):賣房抓回款,還要勒緊褲腰

  今年房企最難的除了融資難問題,還有銷售難。

  融資端拿不到錢,債務還不上,有些房企只能走抓緊去貨回款。

  可市場情緒本就是盤根錯節(jié),房企出現(xiàn)債務風險之后,房子更難賣。

  現(xiàn)在誰還敢去買已經(jīng)暴雷房企的房子?

  既借不到錢,又賣不上房,基本就是停工等救贖了。

  所以現(xiàn)在幾乎不分城市,不分房企,都在搞打折促銷,為的就是回流,最后這1個月要是還不抓緊回流,土拍和你沒關系,賺錢和你沒關系,可能連活著都和你沒關系了。

  按我說,現(xiàn)在降價也是好事,不是趁你病,拿你命,但購房者確實能薅點羊毛。

  一頭抓緊賣資產(chǎn),一頭抓緊賣房子,兩頭抓,房企才有機會度過難關。

  第三戰(zhàn):和市場的艱難博弈

  我們現(xiàn)在面臨2個矛盾,第一個是經(jīng)濟發(fā)展和依賴房地產(chǎn)的矛盾,第二個是地方財政和高房價引起民聲沸騰的矛盾。

  今年3季度我們的經(jīng)濟增速已經(jīng)說明問題,房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)負增長,直接影響經(jīng)濟數(shù)據(jù),當前經(jīng)濟根本戒不掉房地產(chǎn)。

  其次,地方財政根也戒不了房地產(chǎn),今年房企拿地躺平,地方政府餓得發(fā)軟。

  地方既要解決經(jīng)濟增速,也要解決就業(yè),還要給房企兜底,更別提基建投入,任何一個環(huán)節(jié)都費錢,而大部分的城市還得靠賣地拿錢。

  今年這大環(huán)境,第二、三次土拍熄火,直接影響地方收入,地方比房企還著急。

  地方ZF要用錢的地方也多了去,都等著賣地干活。

  前幾天還聽到說公務員竟然都要降薪了,一名浙江公務員在往上訴苦,說自己年薪被降25%,據(jù)說一些經(jīng)濟發(fā)達的省份也準備對公務員系統(tǒng)減薪了。

  地方日子也真的很難過,所以明知道大家都在吐槽高房價,也不得不給樓市松綁。

  從9月底房地產(chǎn)的兩個維護,到11月份各種暖風頻吹,三道紅線糾偏,就是市場博弈之后的短暫妥協(xié)。

  這個月1.2萬億的降準資金殺到,也是為了刺激房企,給市場信心。

  干倒房地產(chǎn),真的太傷了。

  房企能在這次市場博弈中短期喘口氣,才能更好應對明年到期的美元債啊。

  否則大雷全爆了,擦屁股的還得是ZF。

  購房者怎么辦?

  今年是房地產(chǎn)的嚴冬,那明年還有一場大雪,熬過去了,才是春天。

  給購房者掏心的建議是:

  抄底的前提,是安全。

  今年底和明年上半年,降價是主旋律,但薅羊毛的前提要保證資金流的充足。

  樓市上升期,多數(shù)人是所有前砸入樓市,因為這個月買下個月就漲,2-3年省吃儉用熬過去也就好了。

  在樓市調(diào)整期,保證2-3年的按揭款尤其重要,這樣不至于倒在上漲前的黑夜。

  其次,買入安全系數(shù)更高的城市。

  今年七普數(shù)據(jù)公布,一個可怕的數(shù)據(jù):我們國家總和生育率只有1.3,我們正在加速進入低生育率、高老齡化的時代。

  這時候一定要堅信邏輯,沒有人口流入的城市,任他房價再便宜,都不要再碰。

  最后,買入盡可能安全的房企。

  除了已經(jīng)暴雷的房企需要避開,在明年一個美元債還債高峰期,更要關注潛在的暴雷房企。

  尤其是評級下調(diào)、境外債票利率超過10%的房企。以下是截止到12月7日還沒出現(xiàn)違約的規(guī)模房企境外債情況。

  先說明,不是說以上房企一定會暴雷,只是建議可以重點關注變化。

  今年房企都在喊苦,地方也都在喊窮。

  而普通人也多在裁員危機中瑟瑟發(fā)抖,誰都說難,誰都說不好過。

  別的咱不說了,總歸希望明年比今年更好。

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(責任編輯:李顯杰 )

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