今年的地王,我看到明年樓市最大的雷!
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土拍之后,一股歪風(fēng)正在所有城市蔓延!
6月末,武漢的首輪土拍落下帷幕。
6宗地王,光谷東地價一天之內(nèi)刷新3次,溢價率高達(dá)103.28%。
光谷中心城周邊二手還在2.5w,這次土拍樓面價已經(jīng)2.07w;
花山周邊高層二手還在1.7w,這次土拍樓面價已經(jīng)1.5w;
硚口去年的地王還在站崗,今年樓面價再次突破新高來到2.4w;
武漢市場,似乎又在躍躍欲試。各方都在猜測,這房價是不是還得漲?
當(dāng)然,在今年有這樣的猜測,格外正常。因為今年由土拍沸騰起來的城市,確實不少。
麗水城東,周邊還是大量1字頭和2字頭項目,大發(fā)2.1w地王直接將房價預(yù)期帶到3.5w。
義烏賓王地塊,3.6w的樓面價,挑戰(zhàn)的是全省第三;永康、東陽萬元地塊層出不窮,溢價率高達(dá)224%。
4月以來,首輪集中拍地的火熱氛圍,頗有些2016、2017年的感覺。
樓面價動輒就是追平成交價;
開發(fā)商更是瘋狂搶地,不惜動用100宗馬甲;
地價更是屢屢攀升,溢價率甚至能超100%。
更妖的是,今年土拍甚至能帶動整個市場的火熱。
地王一出,市場上最泛濫的托詞就是:
地價都跑到2w了,房價才2w多,為什么不能買?
開發(fā)商都不怕被套,咱們升斗小民怕什么?
面粉決定面包價格,今年不買,明年更貴?
一頓操作猛如虎,市場還真就活了。
幾塊地王一出,核心區(qū)、核心外溢區(qū)、新區(qū)、新區(qū)外溢區(qū),各大區(qū)域比著地王樓面價開始漲價。
多少買房人,就是在這股恐慌之中,買了房。并且,這股歪風(fēng),大有在主流城市蔓延的趨勢。
只是,這些地王真能代表此后的房價體系嗎?
熱鬧過后,這些新入市的地王,能帶來預(yù)期一樣兇猛的漲幅嗎?
答案,大概率是否定的。
今年,土拍市場最大的變動,就是采取了兩集中供地。
一年只有3次機會集中拿地,對于開發(fā)商來說,你得準(zhǔn)備更多的錢去拍地,資金流轉(zhuǎn)的壓力更大;你得經(jīng)歷更加激烈的競爭,因為大家都指著這次進(jìn)貨!
所以理論上來說,地王確實代表了,市場到底看好哪里。
但實際落地之中,卻并非如此。
市場的火熱之中,也誕生了不少渾水摸魚的地王!
拿武漢來舉例。
武漢光谷中心城出現(xiàn)地王,理所應(yīng)當(dāng),畢竟這里是武漢政府傾力打造的產(chǎn)業(yè)高地,未來價值還在加速兌現(xiàn)。
但花山地王,實力真的夠嗎?
4月,考察武漢時,我們看過這個板塊。除了房子,幾乎任何配套都沒有到位。片區(qū)內(nèi)唯一的商業(yè)花城匯,僅有一兩家飯店開著門,可見人流有多稀薄。
花山的定位,其實就是光谷中心城的外溢區(qū),自身的定位是生態(tài)城,產(chǎn)業(yè)和人口,最終都得靠光谷中心城導(dǎo)入。
而地王入市最多也就是兩年的時間,此刻,光谷中心城自己都是大面積的空地和塔吊,哪里有足夠的外溢能力呢?
1.5w的地王,最終入市至少的2.7w,實在不配吶!
這本是很容易判斷的事情,但為何開發(fā)商就是看不開,難道是有政策利好內(nèi)幕?
不要神圣化開發(fā)商的決策,尤其是今年。
地王,已經(jīng)將開發(fā)商架在那里了。
作為購房者,我們感受到的是土拍市場的火熱;但對于開發(fā)商來說,是拿不到地踏空市場的恐慌。
明源地產(chǎn)研究院是這么總結(jié)當(dāng)下市場的:
今年房企明顯陷入一種恐慌性拿地的狀態(tài)。
因為土地對于開發(fā)商來說,是硬性的生產(chǎn)資料,我們可以等等再買房,但開發(fā)商搶不到地就意味著踏空整輪市場。
因此,今年這輪土拍,房企更賣力了。
在東莞首輪供地之中,一宗總貨值22億的地,卻引來500個馬甲共2000億資金戮戰(zhàn),有2家房企甚至動用了100多個馬甲,如果資金成本是1%,就已經(jīng)抵過全部的貨值了。
這種虧本還要沖的勢頭,足見首輪供地之下,開發(fā)商的被動與情緒化。畢竟拿不到地,投資總是要被追責(zé)的,公司是要吃飯,硬著頭皮也要拿。
而土拍市場的狂歡,更是拉高了開發(fā)商對未來5個月市場的預(yù)期,再度抬高市場的情緒。
毫不夸張,許多地產(chǎn)商,在落錘的那一刻已經(jīng)開始后悔!
這屆開發(fā)商,真的不好做!
而開發(fā)商的境遇越難,我們買房者就愈要擦亮眼睛!
這些地王里,可能藏著未來市場最大的雷。
地王,賭得無非就是未來兩年內(nèi)樓市繼續(xù)大熱,房價再上一大臺階。
但是此刻的市場,顯然不是這么個趨勢了。
當(dāng)下大環(huán)境明顯收緊,調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入2.0時代。多城房貸利率收緊,二手貸款放款慢,成都、西安相繼迎來二手房指導(dǎo)價。
一線城市全部熄火,強二線漲幅明顯到后半段,調(diào)控正在路上,誰冒頭就控誰,這是既定趨勢!
市場并不如房企所預(yù)料的那樣,前景一片大好。
并且,到了此刻,主流城市已經(jīng)吃到許多漲幅,基本面已經(jīng)在消化價格,短期難有大漲了。
比如光谷中心城,從年初到現(xiàn)在,二手成交價已經(jīng)漲了5k左右,均價才來到2.5w左右。
但地王的心更加廣闊,地價已經(jīng)拍到2.07w,也就是說明年房價得漲到3.5w才足以盈利。
如此緊張的大環(huán)境之下,明年漲到3.5w,還是有些吃力的。
優(yōu)質(zhì)地塊,尚且如此,更何況花山哪些靠外溢的區(qū)域呢?
擺在地王面前,只有兩條路:
一就是拖,拖到樓市柳暗花明的時候。過去這種方法或許還掙錢,因為地價攀升的幅度足夠高,足夠快,買房時可能1w,賣地是周邊地價可能已經(jīng)2w。
但如今這種模式顯然已經(jīng)是過去式!三道紅線對房企的融資要求更高,華夏幸福(600340,股吧)、泰禾過去常常被稱為地王收割機。但如今,高杠桿、高負(fù)債的玩法,隨著這些房企的倒下宣告失敗。
如今,樓市的利潤已經(jīng)越來越稀薄。
北京土拍之后,旭輝集團旗下的晨曦資本研究院發(fā)布報告稱:
30宗土地中,虧損及零利潤地塊占比為39.13%,其中約52.17%項目為低利潤項目。中利潤項目占比為8.70%,中高利潤及高利潤項目占比為0。
可以說,地塊持有越長,對房企來說越是致命。
二就是降價。而當(dāng)房價越來越接近樓面價時,交付的標(biāo)準(zhǔn)就會越差,最終慘的還是購房者。
2016年,建發(fā)以1.8w的樓面價拿下包河區(qū)某地塊,溢價率高達(dá)350%,按照面粉貴了,面包就會更貴的原則,入市房價至少得賣到3w才不會虧。
但是2018年,合肥政府采取限價模式,項目首開23800元,并且嚴(yán)格禁止雙合同。如此的資金量,每年的資金成本都要2億,更不用說其他,建發(fā)這筆買賣絕對的虧。
在市場的冷淡期,比的就是性價比,2019年該項目為了促銷,甚至打出買房就送特斯拉的名號,2020年,項目才賣到3.2w的價格。
去年市場大熱,項目也是大賣,但是隨著二期收房,不斷被爆出維權(quán)事件,一場大雨就讓地庫直接滲漏,墻壁和頂棚都有發(fā)霉跡象,同時還伴隨著精裝減配等爭議。
而問題出在哪?
很多人會說,買房選擇大開發(fā)商,但今年,大開發(fā)商也在不斷暴雷。
如今,真要說樓市的金玉良言是什么?
我總結(jié)應(yīng)該是:小心地王!
樓市里唯一的良心,是利潤!
各位千萬要擦亮眼睛!
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(責(zé)任編輯:董云龍 )相關(guān)知識
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