01

地產(chǎn)銳觀察

前幾天，應(yīng)「地產(chǎn)銳觀察」投融資群群友建議，紅姐在微信群里發(fā)起了一個(gè)投票，請(qǐng)大家討論一下，形成本輪房地產(chǎn)業(yè)負(fù)向循環(huán)的起點(diǎn)是什么。

A.銷售下行

B.融資端收緊

C.信用風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)

D.房企促回款打折銷售E.

其他（請(qǐng)闡述理由） 

投票結(jié)果顯示，除了D沒有群友選外，A、B、C、E 皆有，其中選B的最多，選E并給出理由的次之，選擇A的也有，選擇C的較少。 

02

地產(chǎn)銳觀察

紅姐把選項(xiàng)投給了B。 

與2021年上半年樓市銷售量?jī)r(jià)齊升不同的是，自 6 月開始，全國(guó)各地銷售均開始降溫，且逐月愈差，包括上半年樓市銷售的熱點(diǎn)地區(qū)也基本全軍覆沒。 

據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2021年三季度，全國(guó)商品住宅、商品房銷售額同比分別下降 14.9%、14.1%，與上半年相比，轉(zhuǎn)冷的速度與幅度罕見。 

背后的原因當(dāng)然是多方面的，如多個(gè)城市實(shí)施學(xué)區(qū)房新政和二手房指導(dǎo)價(jià)，多個(gè)城市出現(xiàn)二手房停貸，而融資斷流導(dǎo)致H大暴雷事件則是加重因素。 

H大暴雷導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步收緊了對(duì)民營(yíng)房企的融資，暴雷房企陸續(xù)增多，購(gòu)房者預(yù)期愈發(fā)悲觀，地方政府同時(shí)收緊了預(yù)售資金監(jiān)管，房企為了活下去選擇躺平拿地，行業(yè)進(jìn)入了負(fù)向循環(huán)。

其他選擇B的群友們，也有的給出了理由：

“資金問題是源頭。融資要正常，就沒有C和D，A大概率也不會(huì)發(fā)生。資金斷流會(huì)讓一切動(dòng)作變形，擠兌，踩踏，誤殺……” 

“經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流關(guān)鍵在于按揭應(yīng)收。近一年來(lái)，按揭規(guī)模相比往年趨嚴(yán)，按揭屬融資的一種?！?/p>

“除了B，還有銀行按揭貸以及資金監(jiān)管。賣了房子回不了款，資金都進(jìn)了監(jiān)管賬戶，同時(shí)銀行收縮按揭貸，回款額度少，回款周期長(zhǎng)。這三點(diǎn)是壓在地產(chǎn)公司頭上的三座大山?！?/p>

“下半年銀行政策系列收緊，導(dǎo)致了市場(chǎng)客戶恐慌，引發(fā)下行。個(gè)人覺得，這個(gè)問題分宏觀層面、從業(yè)者和客戶端視角，我說(shuō)的是從C端客戶視角?！?/p>

03

地產(chǎn)銳觀察

把選項(xiàng)投給A的群友們認(rèn)為，銷售下行是一切的起源。 

“如果沒有A，其他的情況不會(huì)發(fā)生。即便融資端收緊，但有足夠的銷售回款的話，有的是資方提供給融資資源。銀行從來(lái)不差錢，熱資總量從來(lái)龐大，資金就像一條巨大的河流，就看有沒有什么東西吸引流向何方。” 

“融資端放開又如何？如果能改善A，一切都好談?！?nbsp;

“我個(gè)人感覺是市場(chǎng)端的變化，才是最深遠(yuǎn)和最根本的起點(diǎn)?！?strong> 

把把選項(xiàng)投給C的群友們則認(rèn)為，是信用風(fēng)險(xiǎn)的頻發(fā)導(dǎo)致了負(fù)向循環(huán)的形成。 

“融資收緊，但銷售回款占資金來(lái)源一半以上。要不是雷多也不至于瞬間演化成這樣吧！三道紅線去年8月就出了，那時(shí)候開始融資就收緊了。但明顯這一輪（收緊）太快了?！?strong> 

04

地產(chǎn)銳觀察

而把選項(xiàng)投給E的群友，則各有各的看法。 

“我認(rèn)為原因是多種的。一經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整；二國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的導(dǎo)向，資本當(dāng)然會(huì)隨風(fēng)倒；三房地產(chǎn)業(yè)有泡沫，需要再擠擠水；四關(guān)鍵是我們的年輕人不愿意早結(jié)婚，早生娃，多生娃，需求日漸下降。說(shuō)房子貴恐怕也是有不全面吧。鶴崗市的房子2到3萬(wàn)一套貴嗎？那里工資平均2000元，請(qǐng)問誰(shuí)愿意去？沒有人的地方經(jīng)濟(jì)有活力可言嗎？未來(lái)如果中國(guó)人口持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)還有得干，北方寒冷地區(qū)肯定會(huì)很尷尬?！?nbsp;

“金融與房地產(chǎn)血肉相連或者說(shuō)是唇齒相依的關(guān)系，偶忽出現(xiàn)咬到嘴唇的事，也是政策所迫。而政策所迫與房企失信違規(guī)有關(guān)——這是一個(gè)閉環(huán)的鏈條，嚴(yán)格說(shuō)沒啥起端與終端。任何一個(gè)環(huán)節(jié)，這個(gè)價(jià)值鏈條都會(huì)受損。不過拋開價(jià)值鏈不說(shuō)，問題在下面，根子在上面，還是設(shè)計(jì)出了問題！” 

“人口、行業(yè)等多種力量的共振，形成2020年歷史上重大的拐點(diǎn)，在這時(shí)候發(fā)生一個(gè)負(fù)向的循環(huán)，舊有的高周轉(zhuǎn)商業(yè)模式已經(jīng)崩塌了，很多企業(yè)也就不在了?，F(xiàn)在再去穩(wěn)預(yù)期，只是拖底，拖住拖不住，市場(chǎng)上沒有共識(shí)?！?/p>

“穩(wěn)房地產(chǎn)不失速的方式，回歸雙軌制，國(guó)進(jìn)民退，滿足合理需求；底層商業(yè)模型上，按照杜邦分析，杠桿率和周轉(zhuǎn)率降下來(lái)，維持roe的方式只能提高利潤(rùn)率；向開發(fā)價(jià)值鏈要利潤(rùn)，向管理要紅利，精益制造；或是政府在土地端讓利。沒有利潤(rùn)，很多股東也會(huì)退出這個(gè)市場(chǎng)的。所以行業(yè)重塑之后，高杠桿能活下來(lái)的，也面臨開發(fā)價(jià)值鏈的能力重塑?！?nbsp;

也有的群友直言，認(rèn)為導(dǎo)致形成房地產(chǎn)業(yè)負(fù)向循環(huán)的起點(diǎn)原因是“監(jiān)管部門對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力的誤判”。 

05

地產(chǎn)銳觀察

在紅姐看來(lái)，雖然很多群友認(rèn)為B（即融資端收緊）是導(dǎo)致本輪房地產(chǎn)業(yè)形成負(fù)向循環(huán)的起點(diǎn)，但推動(dòng)房地產(chǎn)走出負(fù)向循環(huán)的關(guān)鍵，卻不在B。 

就像前面選擇A的群友所言，如今，如果能改善A（即銷售），一切都好談。 

那么改善A的關(guān)鍵又是什么呢？ 

12月21日長(zhǎng)江證券也發(fā)表了一篇研報(bào)，對(duì)央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》進(jìn)行了點(diǎn)評(píng)。 

紅姐覺得里面的觀點(diǎn)寫的特別透徹。

長(zhǎng)江證券認(rèn)為： 

◆金融主管部門已經(jīng)多次釋放暖意，但風(fēng)險(xiǎn)偏好的修復(fù)需要時(shí)間，總量層面的寬松，短期內(nèi)很難解決微觀結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)（即房企繼續(xù)暴雷）。 

◆一系列核心問題仍存有不確定性。優(yōu)質(zhì)企業(yè)收并購(gòu)出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目，多大程度上能緩解出現(xiàn)房企短期債務(wù)壓力？出險(xiǎn)房企后續(xù)內(nèi)生造血功能和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好何時(shí)修復(fù)？尚需觀察。 

◆中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)穩(wěn)增長(zhǎng)以及房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位再次被提及之后，市場(chǎng)對(duì)于政策邊際寬松的預(yù)期逐步增強(qiáng)，但當(dāng)前實(shí)際發(fā)力仍局限于金融層面且力度相對(duì)有節(jié)制。 

長(zhǎng)江證券認(rèn)為，其他部委和地方政府層面的房地產(chǎn)維穩(wěn)政策有待進(jìn)一步落地，更強(qiáng)有力的“組合拳”才是打破當(dāng)前僵局的關(guān)鍵。

12月21日，天風(fēng)證券也發(fā)表了一篇點(diǎn)評(píng)研報(bào)，認(rèn)為雖然再融資對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的偏好已經(jīng)兌現(xiàn)，但是行業(yè)景氣度能否順利修復(fù)依然是收并購(gòu)?fù)七M(jìn)的最大前提。 

天風(fēng)證券認(rèn)為，銷售預(yù)期不明朗的情況下再投資預(yù)期謹(jǐn)慎是目前的最大堵點(diǎn)，即核心問題在需求側(cè)。 

如何施政，提升需求側(cè)信心，促進(jìn)樓市銷售修復(fù)，進(jìn)而打破僵局提升各方信心，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)走出負(fù)向循環(huán)邁向良性循環(huán)，且看且觀察。

· END ·

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