穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度 央行明年工作釋放什么信號?

12月27日,央行舉辦2022年視頻工作會議,其中在堅持推動金融風(fēng)險防范化解方面提到,穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,更好滿足購房者合理住房需求,促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

對此,業(yè)內(nèi)人士認為,上述說法表明將對房地產(chǎn)風(fēng)險進行積極化解,同時激活合理住房消費需求是重點,未來房地產(chǎn)信貸將進一步得到支持。這也意味著在房地產(chǎn)“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的開發(fā)經(jīng)營模式不可持續(xù)的背景下,房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度不放松,但是房地產(chǎn)金融審慎管理將進一步完善。

央行在“實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”前加了“穩(wěn)妥”

央行會議重點部署了2022年八個方面的重點工作,其中包括堅持推動金融風(fēng)險防范化解方面,央行提到繼續(xù)按照穩(wěn)定大局、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、分類施策、精準拆彈的方針,穩(wěn)妥有序做好重點機構(gòu)風(fēng)險處置化解工作,發(fā)揮存款保險制度和行業(yè)保障基金在風(fēng)險處置中的作用。此外,央行提出穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,更好滿足購房者合理住房需求,促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,央行此次工作會議有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容,體現(xiàn)了未來工作思路有兩方面,一是要繼續(xù)做好房地產(chǎn)風(fēng)險的防范工作,對于房地產(chǎn)風(fēng)險要積極進行化解;二是要滿足合理住房需求,基于中央經(jīng)濟工作會議精神,激活合理住房消費需求是重點,未來信貸方面會進一步給予支持。

值得關(guān)注的是,不久前,人民銀行和銀保監(jiān)會剛剛聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》,提出支持并購貸款以及債券融資力度,同時提高并購效率,控制并購貸款風(fēng)險。

回顧一年前,央行在2021年工作會議中,對于房地產(chǎn)的內(nèi)容,提到落實房地產(chǎn)長效機制,實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,完善金融支持住房租賃政策體系。

而在2020年8月,央行、銀保監(jiān)會等機構(gòu)針對30家試點房企提出“三線四檔”融資管理規(guī)則(三道紅線),即剔除預(yù)收款項后資產(chǎn)負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1。

相比之下,2022年在實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度前,加了“穩(wěn)妥”二字,意味深長。

多次提及“良性循環(huán)” 業(yè)內(nèi):預(yù)期未來環(huán)境進一步改善

眾所周知,時隔一年,房地產(chǎn)市場已發(fā)生出乎意料的變化。

2021年,在堅持“房住不炒”定位,實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期“三穩(wěn)”目標指導(dǎo)下,中央及地方頻繁發(fā)布穩(wěn)樓市政策。調(diào)控方式、力度及細致度均出現(xiàn)了顯著升級,調(diào)控“工具箱”不斷豐富。

隨著調(diào)控政策的持續(xù)顯效,下半年市場情緒明顯回落,購房者置業(yè)情緒偏弱,房企投資意愿和動力明顯不足。

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年前三季度房企到位資金增速收窄,資金承壓。而從10月開始,房企接二連三的美元債務(wù)違約令市場風(fēng)聲鶴唳。

在這樣的市場背景下,房地產(chǎn)政策出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點。此時,央行繼提出“兩個維護”之后,在第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)布會上,釋放出糾偏信號,其中重點提到部分金融機構(gòu)對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解。為此,央行表示指導(dǎo)主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。

在央行表態(tài)后,11月,房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資環(huán)境出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,11月房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模為371.4億元,相較于10月的130.01億元,大幅度增長186%。信用債平均利率為3.80%,環(huán)比下降0.28個百分點。

值得關(guān)注的是,12月舉辦的中央經(jīng)濟工作會議上,涉房內(nèi)容首次出現(xiàn)了“預(yù)期引導(dǎo)”“良性循環(huán)”“探索新的發(fā)展模式”等新提法。在業(yè)內(nèi)人士看來,未來會有更多政策支持房地產(chǎn)健康發(fā)展以防范金融風(fēng)險。

12月13日,人民銀行黨委召開擴大會議,強調(diào)堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,加快完善住房租賃金融政策體系,因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

此后,12月24日舉行的央行貨幣政策委員會2021年第四季度例會,再次強調(diào)維護住房消費者合法權(quán)益,更好滿足購房者合理住房需求,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。

高層以及主管部門多次提及“健康發(fā)展”"良性循環(huán)"等。中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜認為,提及“良性循環(huán)”,亦表明監(jiān)管層已關(guān)注到當(dāng)前市場循環(huán)路徑遇阻帶來的風(fēng)險。預(yù)計未來,行業(yè)環(huán)境改善預(yù)期將進一步明確,部分熱點區(qū)域首套房房貸利率仍有下調(diào)預(yù)期,銀行放款周期進一步縮短;房企開發(fā)貸和并購貸款合理發(fā)放,亦有助于個別短期流動資金壓力較大房企紓困。同時,此前地方偏緊的政策均有望迎來微調(diào)改善,促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

新京報記者 袁秀麗

編輯 武新 校對 陳荻雁

(責(zé)任編輯: HN666)

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