中新經(jīng)緯1月13日電 (董文博)1月13日早間，A股三大指數(shù)震蕩回調(diào)，滬指午盤(pán)收跌0.31%報(bào)3586.29點(diǎn)，深成指跌0.84%報(bào)14300.53點(diǎn)，創(chuàng)業(yè)板指跌0.36%報(bào)3125.39點(diǎn)。

盤(pán)面上看，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)較為亮眼，申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)房地產(chǎn)指數(shù)盤(pán)中整體漲逾1%。個(gè)股方面，新華聯(lián)(000620)六連板，股價(jià)站上3.64元?jiǎng)?chuàng)歷史新高；大龍地產(chǎn)(600159)、濟(jì)南高新漲停，渝開(kāi)發(fā)(000514)、嘉凱城(000918)、三房發(fā)展、天保基建(000965)等盤(pán)中封板。

房地產(chǎn)板塊個(gè)股表現(xiàn) 來(lái)源：Wind

并購(gòu)貸不再計(jì)入“三道紅線(xiàn)”

連日來(lái)，房地產(chǎn)并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三道紅線(xiàn)”指標(biāo)備受市場(chǎng)關(guān)注。據(jù)公開(kāi)報(bào)道，有房企人士證實(shí)，該消息屬實(shí)，多家大中型銀行表示已做好房地產(chǎn)并購(gòu)貸款等業(yè)務(wù)的額度安排。

所謂“三道紅線(xiàn)”，是監(jiān)管部門(mén)在2020年8月針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出的指標(biāo)，即剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%、凈負(fù)債率不超過(guò)100%、現(xiàn)金短債比大于1。在上述三個(gè)指標(biāo)上，房地產(chǎn)企業(yè)被劃為紅橙黃綠四檔，踩中三項(xiàng)的歸入“紅檔”，踩中兩項(xiàng)的歸入“橙檔”，踩中一項(xiàng)的歸入“黃檔”，三項(xiàng)均未踩中的歸入“綠檔”。

事實(shí)上，并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三道紅線(xiàn)”指標(biāo)這一消息此前已有苗頭。

2021年12月，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，其中明確，鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾指出，房地產(chǎn)企業(yè)間的項(xiàng)目并購(gòu)是行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場(chǎng)化手段。

華泰證券認(rèn)為，政策落地有望給優(yōu)質(zhì)央國(guó)企負(fù)債端適度“松綁”，緩解出險(xiǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。而落實(shí)的難點(diǎn)在于，一是優(yōu)質(zhì)收并購(gòu)項(xiàng)目不足；二是出險(xiǎn)企業(yè)盡調(diào)難度較大，國(guó)企需要兼顧收益和社會(huì)責(zé)任，如何商定對(duì)價(jià)是關(guān)鍵；三是信息披露尺度難把握；四是配套政策還需跟上。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此前部分央企有收購(gòu)項(xiàng)目的考慮，但是由于“三道紅線(xiàn)”的制約，所以類(lèi)似收并購(gòu)方面其實(shí)是有壓力的。所以并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三道紅線(xiàn)”政策進(jìn)一步為當(dāng)前收并購(gòu)市場(chǎng)帶來(lái)利好，實(shí)際上在原有政策基礎(chǔ)上放松，即本身不會(huì)影響三道紅線(xiàn)的考核，這樣相關(guān)企業(yè)收并購(gòu)的動(dòng)力會(huì)增強(qiáng)。

市場(chǎng)反應(yīng)方面，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類(lèi)政策勢(shì)必加快出險(xiǎn)企業(yè)問(wèn)題項(xiàng)目的收并購(gòu)交易。從當(dāng)前一些優(yōu)質(zhì)房企尤其是央企來(lái)看，其利用此類(lèi)政策能夠加快進(jìn)行收并購(gòu)，具有較好的意義；而從一些問(wèn)題房企來(lái)看，一些資產(chǎn)處置的節(jié)奏會(huì)加快，在回籠現(xiàn)金流的同時(shí)也加快債務(wù)的處置，預(yù)計(jì)后續(xù)包括債市和地產(chǎn)股等，都會(huì)面臨提振的機(jī)會(huì)。

不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，需要說(shuō)明的是，此類(lèi)政策不代表“三道紅線(xiàn)”在松綁，只能理解為在實(shí)踐中，為了加快房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的處置，針對(duì)此類(lèi)交易提供了一些變通的方式和手段。

“最壞的時(shí)候即將過(guò)去”

對(duì)于今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中信證券(600030)研究所副所長(zhǎng)、首席FICC分析師明明團(tuán)隊(duì)在最新的研報(bào)中指出，從近期的一系列政策信號(hào)和落地效果來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是銷(xiāo)售還是投資的環(huán)比低點(diǎn)已經(jīng)來(lái)到。

該團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，金融托底政策的迅速實(shí)施，最直接的效果體現(xiàn)在融資端，現(xiàn)金流壓力得到較好的緩解；商品房銷(xiāo)售也開(kāi)始出現(xiàn)見(jiàn)底的跡象，環(huán)比向上的信號(hào)最快可能出現(xiàn)在今年3月份。隨著托底政策開(kāi)始落地見(jiàn)效，最壞的時(shí)候即將過(guò)去，地產(chǎn)銷(xiāo)售有望在一季度末反彈，全年地產(chǎn)投資有望實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

中銀國(guó)際表示，近期確有看到收并購(gòu)的邊際放松，但真正發(fā)揮作用仍需要一定的時(shí)間與條件。在政策未正式落地前，行業(yè)在逐步清整過(guò)程中將進(jìn)一步推動(dòng)各類(lèi)資源向優(yōu)質(zhì)頭部房企聚攏，融資渠道暢通、綜合能力突出的優(yōu)質(zhì)龍頭房企現(xiàn)階段仍享有更高的估值溢價(jià)。從地產(chǎn)基本面來(lái)看，隨著Q1銷(xiāo)售底部區(qū)域的到來(lái)，基本面將出現(xiàn)回升，投資或在Q2見(jiàn)底并開(kāi)始改善。

從投資角度看，平安證券認(rèn)為，短期行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)仍未消除，政策博弈空間仍在。東北證券則表示，現(xiàn)階段的逆周期政策調(diào)節(jié)力度稍顯不足，后續(xù)有望看見(jiàn)力度更大的調(diào)節(jié)政策出臺(tái)，穩(wěn)健綠檔房企將加速集中。

中銀國(guó)際稱(chēng)，一季度仍是較好的配置窗口期，政策改善預(yù)期仍在加強(qiáng)，政策修復(fù)后的行業(yè)行情值得關(guān)注，屆時(shí)彈性較大的二線(xiàn)房企估值或?qū)⒂兴嵘?/p>

銀河證券同樣指出，目前處于“基本面底”+“政策底”的組合，政策逐步從信貸端過(guò)度到需求端，之前壓制估值的關(guān)鍵因素得到緩釋?zhuān)鍓K目前“低估值、低倉(cāng)位、高股息”的特征具備足夠的安全邊際和彈性，一季度是配置的最佳窗口期。(中新經(jīng)緯APP)

(文中觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。)