每日房產(chǎn)干貨第一時(shí)間出現(xiàn)在你的面前！

　　房貸選哪種，每個(gè)人都有自己的一套方法論。

　　有的人堅(jiān)定，沒(méi)有好的投資渠道，就選等額本金，前面辛苦點(diǎn)，但后期更輕松。

　　但有的人堅(jiān)持，最大化利用貸款，等額本息利息多點(diǎn)就多點(diǎn)，手中的現(xiàn)金流最靠譜。

　　這些觀點(diǎn)，確實(shí)有合理的地方，但也潛藏著一些不易察覺的思維誤區(qū)。

　　今天就來(lái)好好聊聊，選房貸上的那些思維誤區(qū)。

　　房貸選錯(cuò)，你可能直接失去財(cái)富增值的可能！

　　房貸利率高？

　　老一輩人眼里，欠錢=壓力，利息=吃虧，但在年輕人眼里，欠錢=本事，負(fù)債=投資。

　　現(xiàn)實(shí)中，房貸不僅是普通老百姓(603883)所能借到的最低利率、最長(zhǎng)時(shí)間的貸款。

　　更重要的是，用好它，還是普通人都能夠得著的財(cái)富翻番武器。

　　我們經(jīng)常說(shuō)房貸利率低，但是很多人根本不信，看著貸款利息總額甚至超過(guò)本金，就覺得房貸是真的黑。

　　但是稍微審視一下其他貸款，搞清楚其中計(jì)算的貓膩，你就會(huì)明白，房貸其實(shí)是最劃算的貸款。

　　以花唄分期為例，12期借款利率在7.5%左右，月利率為7.5%/12=0.625%，看起來(lái)還不錯(cuò)，但實(shí)際利率遠(yuǎn)高于此。

　　假設(shè)借款為12w，在不考慮其他因素情況下，花唄的年利息計(jì)算為：

　　第一個(gè)月的利息：120000*0.625%=750元

　　第二個(gè)月的利息：120000*0.625%=750元

　　...

　　第十二月的利息：120000*0.625%=750元

　　12期利息加起來(lái)，利息高達(dá)9000元。

　　我們可以看到，花唄分期的月利息計(jì)算方式是挺耍流氓的，本金沒(méi)有隨著償還過(guò)程逐月減少?；▎h分期12期的實(shí)際利率高達(dá)13.85%。

　　房貸的年利息可以分為兩種計(jì)算方式：

　　同樣是借款12w，分12月（每月本金還款1w）償還，房貸的月利率為5.38%/12。

　　第一個(gè)月的利息為：120000*5.38%/12=538元

　　第二個(gè)月的利息為：（120000-10000）*5.38%/12=493.16元

　　第三個(gè)月的利息為：（120000-10000-10000）*5.38%/12=448.33元

　　...

　　第十二個(gè)月的利息為：（120000-10000-10000...-10000)*5.38%/12=44.83元。

　　我們可以看到，房貸月利息計(jì)算是一層層剔除已償還本金后得來(lái)的，等額本金還款方式下，12個(gè)月利息總計(jì)3497元。

　　有人說(shuō)，等額本息的利息更高一些，那我們來(lái)看看。由于等額本息每月的本金是浮動(dòng)上升的，計(jì)算過(guò)程比較復(fù)雜，具體計(jì)算公式如下：

　　每月還款額=[本金*月利率*(1+月利率)^貸款月數(shù)]/[(1+月利率)^還款月數(shù)-1]

　　最終計(jì)算得到，12個(gè)月利息總額僅為3535.66元。

　　可以看到，無(wú)論是等額本金，還是等額本息，花唄產(chǎn)生的年利息幾乎是房貸的三倍。

　　為何為產(chǎn)生如此大的區(qū)別？

　　根本原因就在于，兩者利息的計(jì)算邏輯差別極大。房貸的計(jì)算方式是剔除已經(jīng)償還本金后，再計(jì)算利息的，利息會(huì)隨著本金的減少而持續(xù)減少，總利息相對(duì)較少。

　　而花唄、微粒貸、信用卡分期、裝修貸等這些常見的貸款，是不會(huì)剔除本金算利率的，雖然看起年利率只有8%-13%，但實(shí)際利率高達(dá)11%-15%。

　　除了房貸，你很難找到如此低門檻、低利率與長(zhǎng)時(shí)間的貸款方式。那些在15、16年買房，甚至首貸一二成都敢上車的業(yè)主，如今身家早已翻翻。

　　因此，千萬(wàn)不要因?yàn)槔ⅲ桓胰ベJ款，買房能貸款一定要貸款，并且能貸多久貸多久。

　　等額本息總利息高，反而更好？

　　我國(guó)的傳統(tǒng)文化，常常教育我們要居安思危，先苦后甜。

　　所以，即便房貸利率較低，在有得選的情況下，多數(shù)人依舊反感貸款。這種先享受后支付的方式，與我們的文化習(xí)慣似乎天生不合。

　　即使一定要選擇房貸，也傾向于產(chǎn)生利率更低的等額本金還款方式。

　　等額本金與等額本息的區(qū)別在哪，下圖展示的很明白。

　　如上圖，等額本金，月供中本金不變，還款初期本金加上利息，還款壓力不小，以上圖舉例，同樣的貸款金額，首月還款額是9625元。但由于利息會(huì)隨本金還款減少而減少，后期還款會(huì)越來(lái)越輕松，產(chǎn)生的總利息更少。

　　等額本息，每月月供金額固定，月供中的本金部分處于浮動(dòng)上升狀態(tài)，前期利息還的多，本金還的少，以上圖舉例，同樣的貸款金額，首月還款額是7485元，同樣的貸款金額，前期的還款壓力變小了，但總利息會(huì)更高一些。

　　一句話，等額本金前期壓力更大，但償還總利息少；等額本息前期壓力小，但償還總利息更多。

　　以下圖借款100w為例，貸30年，利率4.9%的情況下，等額本息要比等額本金利息多17.2w元。等額本金的首月月供要比等額本息多1500元。

　　那等額本息與等額本金，哪種才是最好的還款方式呢？

　　李老師在過(guò)去的課程和文章里都很堅(jiān)定的告訴過(guò)大家，要選擇等額本息。

　　為何明明等額本息產(chǎn)生的利息更多，但仍要選擇這種還款方式？

　　首先，房?jī)r(jià)日益高企，還房貸早已不是一件輕松的事情，等額本息前期還款壓力小，已經(jīng)成為一種突出優(yōu)勢(shì)。

　　還貸初期往往是資金最緊張的時(shí)候，很多家庭掏空六個(gè)口袋湊完首付，往往工資就是支付月供的唯一來(lái)源，一份甚至要掰成幾份用，月供、家庭支出、裝修費(fèi)、還有各項(xiàng)手續(xù)稅費(fèi)。

　　這個(gè)時(shí)候的每一分錢，都格外珍貴，以上文貸款100w為例，等額本息初期月供能少還1500元。千萬(wàn)不要小看這1500元，在資金緊張的時(shí)候，這1500能解決家庭一個(gè)月的伙食費(fèi)。

　　其次，等額本息實(shí)際上是最大化利用貸款的還款方式。

　　說(shuō)一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，比如我們都向小明借了50塊錢，答應(yīng)五天之內(nèi)還給他。

　　如果采用等額本金的還款方式，次日便要還給小明10元本金加上50元產(chǎn)生的利息，第二天又是10元加上40元的利息，五天之內(nèi)還完，產(chǎn)生的利息確實(shí)很少。但是第二天開始，就每天還款五分之一的本金，實(shí)際借款使用效率大打折扣。

　　而等額本息，同樣還50元，但次日只還少量本金和利息，直到第四五天，本金占比才會(huì)提高，雖然還款時(shí)間相同，但借款使用效率明顯更高，即使支付的利息稍高，但贏得了更多的機(jī)會(huì)成本。

　　最后，還有一個(gè)非常重要，但被大家忽略的點(diǎn)，等額本息是抵御通脹的最好方式。

　　當(dāng)下，我們必須認(rèn)識(shí)到，通脹仍將持續(xù)存在，銀行的印鈔機(jī)每天仍在工作。舉個(gè)例子，07年我國(guó)的M2才403442億元，而當(dāng)下M2已經(jīng)去到2136836.91億元，7年是按翻了五倍多。

　　等額本金利息少，但是前期本金還得多，相當(dāng)于前期用值錢的錢去還未來(lái)不值錢的錢。而等額本息雖然看著最后還的利息要更多了，但后期錢越來(lái)越不值錢了，在房產(chǎn)的增值和通脹的稀釋下，哪怕這筆利息算下來(lái)多，但也微不足道。

　　10年前100萬(wàn)的房子，貸款70萬(wàn)，那時(shí)你年薪10萬(wàn)，豬肉10元一斤，以為要30年才能還清房貸。實(shí)際到了2020年，70萬(wàn)已經(jīng)是很小的一個(gè)數(shù)字，現(xiàn)在年薪20-30萬(wàn)，豬肉30元一斤了，三四年的收入就能還清當(dāng)時(shí)的70萬(wàn)貸款。

　　往后走，還是一樣的情況，通脹是一條沒(méi)有回頭的路。

　　所以為什么明明等額本息產(chǎn)生的利息高，但我們依舊建議你選擇等額本息，因?yàn)殛P(guān)鍵就在于，要用未來(lái)不值錢的錢，去還過(guò)去值錢的錢。

　　理財(cái)跑不過(guò)銀行利率，提前還款？

　　但肯定有人會(huì)反駁我，通脹也會(huì)影響我們自己的儲(chǔ)蓄，錢放在手里也會(huì)越來(lái)越不值錢，在沒(méi)有好的理財(cái)方式之下，我該不該拿現(xiàn)在手頭上的現(xiàn)金提前還貸，減少未來(lái)的還貸壓力？

　　的確，我們建議大家貸款貸得越久越好，是基于持有資金能創(chuàng)造更大收益去考慮的。如果你懂一點(diǎn)理財(cái)?shù)幕局R(shí)，把少還房貸的錢拿去買一些定期的貨幣基金和理財(cái)，至少都有4.5%的利息，基本跑贏房貸利息。而如果你的理財(cái)能力更專業(yè)，能收獲的利息收益還遠(yuǎn)不止與此。

　　你以為少還房貸，多持現(xiàn)金的意義就這么多嗎？那你就大錯(cuò)特錯(cuò)了！

　　什么意思？

　　比如今年突發(fā)的疫情，很多人收入受到影響，但如果你去年選擇了多付首付或用手頭資金提前還貸，意味著你手頭現(xiàn)金流減少，收入一旦受到影響，面臨的可是斷供，房子被拍賣??！

　　再比如你剛買房，選擇的是等額本金的還款方式，本就是掏空錢包上的車，每月算上月供和各類花銷基本月光，日子緊巴巴，結(jié)果疫情一來(lái)，公司集體降薪30%，工資不夠還貸了！而如果一開始是等額本息，前期壓力沒(méi)那么大，哪怕短期降薪，也熬得過(guò)去。

　　是的，一直以來(lái)。大家腦海都會(huì)有個(gè)根深蒂固的問(wèn)題，高負(fù)債有風(fēng)險(xiǎn)，高負(fù)債一定危險(xiǎn)嗎？

　　不一定，假設(shè)你全部資金只有500萬(wàn)，你全用來(lái)5成首付買一套1000萬(wàn)的房產(chǎn)，負(fù)債50%，假如碰到點(diǎn)什么意外，你手頭沒(méi)有錢可以還月供，很快你就會(huì)斷供，破產(chǎn)。

　　但是如果把負(fù)債做高一點(diǎn)呢？比如首付付3成，甚至拉高評(píng)估價(jià)，付2成，也就是兩成首付200萬(wàn)，完了手里還留著300萬(wàn)，哪怕你不工作，這個(gè)資金都可以幫你還至少5年。

　　所以，關(guān)于這個(gè)事情，李老師有一句經(jīng)典名言：負(fù)債不在于負(fù)債率的控制，而是在于現(xiàn)金流的管理。

　　做個(gè)總結(jié)：

　　1、房貸依舊是我們能接觸到的門檻最低、時(shí)間最長(zhǎng)的貸款方式，能貸久就貸多久。

　　2、等額本息雖然利息多，但在房?jī)r(jià)壓力與通脹等因素影響下，是最推薦的還款方式。

　　3、現(xiàn)金的持有意義，不僅在于增值理財(cái)收益，更在于抵御風(fēng)險(xiǎn)，所以盡量不要提前還款。

　　但也存在一些例外：

　　1、如果你買房時(shí)，本就計(jì)劃在五年內(nèi)轉(zhuǎn)出或置換，再加上手頭資金相對(duì)充裕之下，可以考慮等額本金的還款方式，因?yàn)閮?yōu)先還款本金，相當(dāng)于未來(lái)賣房時(shí)，要還的剩余本金加利息更少，贖樓費(fèi)用更低。

　　2、如果有買二套的打算，而你的另一套房子首套房貸還款年限只剩下5-10年，在還款總額較低的情況下，可以考慮提前還款。

　　你對(duì)貸款還有哪些疑問(wèn)？我們?cè)谠u(píng)論區(qū)詳聊。

　　與此同時(shí)，市面上常說(shuō)的抵押貸、氣球貸、經(jīng)營(yíng)貸、接力貸等各種天花亂墜的貸款是什么？如何貸款？請(qǐng)持續(xù)關(guān)注大胡子說(shuō)房，改期再為大家解答。

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