敏銳險(xiǎn)資“逃離”房地產(chǎn)，民營(yíng)房企“撿漏”？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-02-24 10:40

懸崖邊上的陽(yáng)光城(000671)，又傳壞消息。

昨日，據(jù)陽(yáng)光城公告稱(chēng)，其控股股東福建陽(yáng)光集團(tuán)有限公司，以及一致行動(dòng)人福建康田實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司，再次被動(dòng)減持陽(yáng)光城0.14%股份。5天前，其坦白稱(chēng)，公司可動(dòng)用現(xiàn)金流已經(jīng)枯竭，存在金融機(jī)構(gòu)要求提前償還的可能性。

過(guò)去兩個(gè)多月時(shí)間里，陽(yáng)光城險(xiǎn)情頻生，當(dāng)中便包括第二大股東泰康人壽的“清倉(cāng)式”減持。作為機(jī)構(gòu)投資者，泰康與陽(yáng)光城的聯(lián)姻，還不到兩年，此番離場(chǎng)，堪稱(chēng)“割肉”式。對(duì)比入股價(jià)6.09元，當(dāng)下陽(yáng)光城的股價(jià)已跌破3元。

也不僅是泰康人壽，地產(chǎn)行業(yè)哀聲一片中，不少資本也隨之抽身。比如，此前擅長(zhǎng)投資內(nèi)房股的華人置業(yè)，也先后退出多家房企投資，印象最深的大概是巨虧百億拋售恒大股票，黯然離場(chǎng)。

資本“逃離”房地產(chǎn)的邏輯是什么？仍處震蕩期的房地產(chǎn)行業(yè)，還有投資價(jià)值嗎？

險(xiǎn)資大撤退

行情不明朗，資本沒(méi)有樂(lè)觀(guān)的理由，收縮的信號(hào)愈發(fā)明顯。

敏銳的險(xiǎn)資尤甚，虧本減持，割肉離場(chǎng)，這些應(yīng)激反應(yīng)，顯露出對(duì)地產(chǎn)投資的緊急避險(xiǎn)情緒。

最近的一次，是泰康人壽清倉(cāng)減持陽(yáng)光城。

2月9日，陽(yáng)光城公告稱(chēng)，泰康人壽計(jì)劃6個(gè)月內(nèi)通過(guò)集中競(jìng)價(jià)交易、大宗交易等方式，減持持有的3.99%股份。加上去年底的大規(guī)模減持，泰康系基本清倉(cāng)陽(yáng)光城股份。

泰康此番稱(chēng)得上割肉式離場(chǎng)，這距離其泰康陽(yáng)光城不足兩年。去年年末3.05元/股的轉(zhuǎn)讓價(jià)，較2020年9月6.09元/股的入股價(jià)，幾近腰斬，而今陽(yáng)光城股價(jià)已跌破3元，2月23日收盤(pán)報(bào)2.63元/股。

不僅是泰康，2021年，中國(guó)人壽(601628)、大家人壽、君康人壽、華夏人壽、陽(yáng)光人壽等險(xiǎn)資，據(jù)不同程度地撤離房地產(chǎn)板塊，拋售對(duì)象不乏頭部或知名房企。

比如，去年，中國(guó)人壽接連減持萬(wàn)科A、招商蛇口(001979)兩家公司股票，對(duì)萬(wàn)科已接近清倉(cāng)；大家人壽則連續(xù)6次減持金地集團(tuán)(600383)，這是其入局9年來(lái)，第一次，且是大幅、密集減持金地。

“作為長(zhǎng)期投資者，要深入研究國(guó)家政策變化及導(dǎo)向，在權(quán)益配置上進(jìn)行前瞻性布局?！比ツ昴?，中國(guó)人壽提及公司大類(lèi)資產(chǎn)配置問(wèn)題時(shí)這樣表示。其減持龍頭房企萬(wàn)科，大概是對(duì)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)走向的判斷。

過(guò)往地產(chǎn)行情好時(shí)，被稱(chēng)為“聰明的長(zhǎng)線(xiàn)資金”的險(xiǎn)資可以說(shuō)是嘗盡甜頭。而今這般做派，可稱(chēng)為防御性收縮，背后是當(dāng)下政策導(dǎo)向、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露

等因素交織。

有避險(xiǎn)情緒的不止是險(xiǎn)資，私募機(jī)構(gòu)、投資公司、金融機(jī)構(gòu)等投資端，也都謹(jǐn)慎了起來(lái)，甚至撤出房地產(chǎn)投資。

恒大曾經(jīng)的忠實(shí)擁護(hù)者華人置業(yè)，巨虧百億拋售恒大股票，就是一個(gè)令人唏噓的案例。

隨著房企暴雷，不少地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的錢(qián)都被套住了，最直接的就是投的項(xiàng)目回款難，無(wú)法實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品退出，房企能否自救成功還無(wú)法判斷，謹(jǐn)慎也是必須的。

中指研究院的一組調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，今年全年，48%的金融機(jī)構(gòu)縮減房地產(chǎn)投資規(guī)模，當(dāng)中有22%的機(jī)構(gòu)投資額同比收縮15%以上；33%的機(jī)構(gòu)基本維持上年水平；19%的機(jī)構(gòu)的投資額會(huì)有較為明顯的上升。

不可否認(rèn)，當(dāng)下的行情，錢(qián)拿在手里確實(shí)更安全，資本的觀(guān)望情緒也濃重，但這也只是“退”的那一面。

“進(jìn)”的一面是，手里還有錢(qián)的主，仍能尋到合適的“獵物”，畢竟房地產(chǎn)的盤(pán)子還這么大，況且，指不定熬過(guò)這一陣，部分金主爸爸們又會(huì)卷土重來(lái)。

不敢再“粗暴”投錢(qián)

一個(gè)基本常識(shí)是，盡管房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行期，但房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì)變。此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆就再次稱(chēng)房地產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)。

“盡管房地產(chǎn)和過(guò)去真的不一樣了，但房地產(chǎn)的市場(chǎng)沒(méi)有結(jié)束，因?yàn)橹袊?guó)的城鎮(zhèn)化還沒(méi)有完成，好品質(zhì)的房子在任何城市仍然短缺?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)分析稱(chēng)。

因此，房地產(chǎn)投資的腳步不會(huì)停，更不會(huì)消失。且對(duì)于投資機(jī)構(gòu)而言，房地產(chǎn)相比其他行業(yè)仍是一個(gè)不錯(cuò)的投向。

據(jù)分析，大部分投資機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)充分的體驗(yàn)和論證后，基本都會(huì)覺(jué)得沒(méi)有其他行業(yè)可替代地產(chǎn)行業(yè)所提供的收益,以及“磚頭在手”（資產(chǎn)）的風(fēng)控安全感。

比如，不少謀求轉(zhuǎn)型的地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，轉(zhuǎn)向創(chuàng)投和二級(jí)市場(chǎng)（比如私募證券），卻發(fā)現(xiàn)挑戰(zhàn)更大，前者基本被頭部機(jī)構(gòu)搶占，而后者的風(fēng)險(xiǎn)比房地產(chǎn)行業(yè)還大。

當(dāng)然，也正如馬光遠(yuǎn)所說(shuō)，房地產(chǎn)和過(guò)去不一樣了。想在房地產(chǎn)領(lǐng)域分一杯羹的地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，同樣也要做出改變。

“很多投資機(jī)構(gòu)借錢(qián)給房地產(chǎn)項(xiàng)目，圖的就是房企返還的高額利息，全然不管項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)?！痹吐氂谀骋驯├状笮头科蟮膬?nèi)部人士表示，其給到的一份項(xiàng)目融資列表顯示，幾乎所有項(xiàng)目的融資利息都超10%，“但這些項(xiàng)目實(shí)際上基本都賺不到錢(qián)?！?/p>

項(xiàng)目賺不到錢(qián)還投？上述業(yè)內(nèi)人士指出，“一方面，機(jī)構(gòu)在投資之初往往以為這些項(xiàng)目是能賺錢(qián)的，但房企在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，成本控制、銷(xiāo)售端等方面不如預(yù)期，導(dǎo)致虧損，還有極端情況，是一開(kāi)始就被‘忽悠’。另一方面，對(duì)市場(chǎng)和房企預(yù)期樂(lè)觀(guān)，還的利息錢(qián)是否是從項(xiàng)目來(lái)不要緊，只要最終能還上就行?！?/p>

可以看到，過(guò)往正向預(yù)期之下，投資機(jī)構(gòu)依賴(lài)的是市場(chǎng)行情的上升，賺的實(shí)則是周期紅利，投資屬性重，粗放且暴利。

而一旦市場(chǎng)下行，底層資產(chǎn)壓根無(wú)法支撐投資人的收益要求，暴雷也是意料之中?！肮颈├缀螅顿Y機(jī)構(gòu)的錢(qián)都還不上了，保交樓背景下，項(xiàng)目回款也是優(yōu)先償還工程款?！痹摌I(yè)內(nèi)人士表示，有的機(jī)構(gòu)急了，為了拿回投資款，強(qiáng)行從項(xiàng)目監(jiān)管賬戶(hù)中劃扣。

比如，佳兆業(yè)暴雷后，其合作銀行，華夏銀行(600015)佛山分行未經(jīng)當(dāng)?shù)卣?，從佳兆業(yè)的悅峰項(xiàng)目商品房預(yù)售款賬戶(hù)上劃扣資金，被政府開(kāi)“罰單”。

其實(shí)，這同時(shí)也暴露出，一些投資機(jī)構(gòu)在風(fēng)控方面的大意，比如在投前管理，包括項(xiàng)目本體分析、投資測(cè)算、盡職調(diào)查等方面的不足，而今被套，恰也是一種教訓(xùn)。

所以接下來(lái)，錢(qián)不能像此前一般“任性”給了，具體到投資準(zhǔn)入、合作對(duì)象、項(xiàng)目選擇上，都會(huì)發(fā)生變化。

從這個(gè)角度看，不是房地產(chǎn)不值得投資了，而是過(guò)往的暴利式投資沒(méi)有了，地產(chǎn)投資逐漸回歸較為理性的階段，好公司、好項(xiàng)目、好產(chǎn)品仍然具備投資價(jià)值，對(duì)投資機(jī)構(gòu)的投資能力，也提出的更高的要求。

撿漏抄底時(shí)機(jī)到了

民營(yíng)房企普遍錢(qián)緊的情況下，去年的二、三輪集中供地，基本是國(guó)央企和優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的主場(chǎng)，正因市場(chǎng)趨冷，他們得到了抄底性的拿地機(jī)會(huì)，熱點(diǎn)城市地塊低價(jià)或低溢價(jià)成交的情況屢見(jiàn)不鮮，項(xiàng)目利潤(rùn)可觀(guān)。

這也為地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)帶來(lái)機(jī)會(huì)。

特別是，這期間，出現(xiàn)了一波城投平臺(tái)的“托底”拿地，尤其在上海、廣州、南京、蘇州、無(wú)錫等城市第三輪集中供地中，表現(xiàn)明顯。

實(shí)質(zhì)上，城投公司拿地也會(huì)增加周轉(zhuǎn)壓力和債務(wù)壓力，資方的參與，對(duì)他們而言也有積極意義，這也會(huì)成為地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的切入點(diǎn)。

“核心城市，像深圳、上海等，以往土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，像小的城投公司的都不一定能拿到地。但去年二、三輪集中供地中，基本都沒(méi)錢(qián)的民營(yíng)房企，反而成為城投的拿地窗口，有的甚至底價(jià)就能拿到好地?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)表示，很多城投也是走市場(chǎng)化路線(xiàn)，后續(xù)也會(huì)在一些產(chǎn)權(quán)平臺(tái)上進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或合作開(kāi)發(fā)。

除此之外，部分手中有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、現(xiàn)金流健康的地方性房企開(kāi)始冒頭，他們同樣是值得期待的合作對(duì)象。

西政資本分析指出，土儲(chǔ)豐厚的地方龍頭房企以及其它實(shí)力較好的地方中小民營(yíng)房企，仍舊握著利潤(rùn)空間優(yōu)秀的地產(chǎn)項(xiàng)目，盡管當(dāng)中不少有意放緩項(xiàng)目的推進(jìn)速度（主要在等市場(chǎng)復(fù)蘇），但他們手上的項(xiàng)目以及在當(dāng)前市場(chǎng)低位的出手能力，還是讓市場(chǎng)充滿(mǎn)了期待。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，從交易對(duì)手的選擇偏好來(lái)看，2022年，近80%的機(jī)構(gòu)優(yōu)先偏好于央企和國(guó)企，其次55%的機(jī)構(gòu)偏好于區(qū)域龍頭企業(yè)。前者債務(wù)規(guī)模及結(jié)構(gòu)相對(duì)可控，后者則往往與本地金融機(jī)構(gòu)有較為密切地合作，信息不對(duì)稱(chēng)程度較低，同樣也受到機(jī)構(gòu)偏好。

還有一個(gè)情況是，目前市場(chǎng)上仍?huà)熘慌鲭U(xiǎn)房企的待售資產(chǎn)，質(zhì)量雖參差不齊，但體量超千億，當(dāng)中不乏一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，可供挑挑揀揀。且現(xiàn)下是買(mǎi)方市場(chǎng)，談價(jià)空間大。這對(duì)于有資金優(yōu)勢(shì)的投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，確實(shí)是一次難得的抄底機(jī)會(huì)。

據(jù)分析，當(dāng)下出險(xiǎn)房企待售的資產(chǎn)超千億，從去年末至今賣(mài)出的資產(chǎn)，均相對(duì)優(yōu)質(zhì)，且多是折價(jià)出售，賣(mài)方的議價(jià)能力并不高。就比如世茂，已售的上海外灘項(xiàng)目，10.6億元的交易價(jià)格，較13.8億的報(bào)價(jià)，打了77折。

更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，這一波行業(yè)出清過(guò)后，能存活下來(lái)的房企，估計(jì)多是資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、負(fù)債結(jié)構(gòu)合理、經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)的穩(wěn)健型房企。對(duì)于地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)而言，接下來(lái)的投資安全邊際，也會(huì)更高。來(lái)源：無(wú)冕財(cái)經(jīng)

（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）