黃奇帆：房產(chǎn)商負(fù)債率或?qū)⒔抵?0%！房產(chǎn)商跨界現(xiàn)象將收斂

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-03-14 17:31

中國(guó)房地產(chǎn)還有沒有“救”？還可不可能延續(xù)之前“越調(diào)控越漲”？許家印老板還有沒有起死回生的可能性？對(duì)于此，重慶前市長(zhǎng)黃奇帆和某知名雜志負(fù)責(zé)人——王明波的高端論壇“聊一波”，談得很透徹——別救了！

兩位大佬級(jí)人物的身份，還得重申一下，黃奇帆是重慶前市長(zhǎng)，作為中國(guó)最懂經(jīng)濟(jì)、最敢說(shuō)的直轄市的前市長(zhǎng)，他對(duì)市場(chǎng)的洞見遠(yuǎn)非一般的“書齋里的學(xué)者”可以比。

王明波，就是中國(guó)資本市場(chǎng)成長(zhǎng)的見證人，堪稱“通天人物”，“市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)”。

黃奇帆的觀點(diǎn)很明確，中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展到了頭了！目前包括恒大在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，集中出問(wèn)題，不是調(diào)控惹的禍，而是說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展到了拐點(diǎn)階段，別指望按以前的老黃歷辦事了。

黃奇帆說(shuō)，1980年代的時(shí)候，中國(guó)的人均住房只有5平方，而目前是50平方。

當(dāng)初改革開放初期，因?yàn)檗r(nóng)村的土地承包制度、離土離鄉(xiāng)的政策，讓更多的農(nóng)民能夠進(jìn)城打工，推動(dòng)了城市化的高速發(fā)展，包括土地批租制度、按揭貸款制度、地方投融資平臺(tái)制度，一同推動(dòng)30年來(lái)中國(guó)高速的城市化發(fā)展，也讓中國(guó)的房地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)，雖然，房?jī)r(jià)變得越來(lái)越高不可及，但是背后的確是中國(guó)人的住房水平有了顯著提升。

黃奇帆給出了這么一組數(shù)據(jù)，1990年全國(guó)造的房子是1000萬(wàn)平方米，2000年是1億平方米，2010年是10億平方米，到2017年達(dá)到了17億平方米。差不多10年就漲了一個(gè)數(shù)量級(jí)。

過(guò)去高歌猛進(jìn)的城市化，農(nóng)民進(jìn)城以及城市的基礎(chǔ)化建設(shè)，帶來(lái)了房地產(chǎn)的空前繁榮，但是現(xiàn)在人不夠了！發(fā)展到頂了！房子自然賣不出去了！目前——【老百姓手里的房子有300億平方米，其中閑置的房子占到了20％。】

要知道，全球目前造的房子一半都在中國(guó)，中國(guó)人目前不需要這么多房子，這才是2017年以來(lái)房地產(chǎn)發(fā)生拐點(diǎn)的原因。

2006年，2010年，2015年中國(guó)政府都搞過(guò)房地產(chǎn)調(diào)控，結(jié)果房?jī)r(jià)越調(diào)越高，但是，2017年之后這樣的“越調(diào)越高”已經(jīng)不可能再現(xiàn)了，為什么？

因?yàn)辄S奇帆講的“拐點(diǎn)”，很多數(shù)據(jù)已經(jīng)到了頭了，中國(guó)人已經(jīng)不需要這么多房子了——人不夠了，錢不夠了（請(qǐng)大家自動(dòng)過(guò)濾北上廣深）。

還有個(gè)特別有意思的數(shù)據(jù)，美國(guó)統(tǒng)共只有500家房地產(chǎn)開發(fā)商，而中國(guó)居然達(dá)到了9萬(wàn)家，中國(guó)的房地產(chǎn)商的數(shù)目是全球房產(chǎn)商的總和。

黃奇帆的觀點(diǎn)很清楚，好日子到了頭了，以后就不要再想著房?jī)r(jià)高紅利了，房地產(chǎn)企業(yè)老老實(shí)實(shí)的做“小本生意”，告別暴力時(shí)代以后，房地產(chǎn)商造的房子一半賣出去一半自己持有，作為長(zhǎng)租房，然后資本市場(chǎng)上Reits，穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)，收點(diǎn)利息就行了。

最后總結(jié)一下黃奇帆的觀點(diǎn)——房地產(chǎn)商黃金歲月到頭了，這個(gè)不是宏觀調(diào)控的錯(cuò)。

精彩對(duì)話內(nèi)容如下：

王波明：2021年，房地產(chǎn)政策收緊，房貸速度放緩、控制行業(yè)負(fù)債規(guī)模，幾個(gè)頭部房企紛紛出現(xiàn)了問(wèn)題。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用不可忽視，房地產(chǎn)短期是不是到頭了？未來(lái)這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期會(huì)怎么走？

黃奇帆：這件事要這么看。中國(guó)的房地產(chǎn)，改革開放40年來(lái)為什么會(huì)轟轟烈烈地發(fā)展？這取決于1980年前后中國(guó)房地產(chǎn)城市化需求的極度饑渴，八十年代中國(guó)城市化改革，制度化的松動(dòng)和市場(chǎng)需求極度的饑渴疊加在一起，就形成了爆炸性的發(fā)展。

1980年中國(guó)1.8億城市居民的人均住房面積是多少？5平方米。三口之家就15平方米，又吃又住又睡又是廁所間、廚房間都算在一起，5平方米。

王波明：5平方米我都覺得算多了。

黃奇帆：5平方米和現(xiàn)在的人均50平方米對(duì)比，就能看到那個(gè)時(shí)候住房需求極度的饑餓狀態(tài)。這和這個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展階段相關(guān)，40年前整個(gè)中國(guó)商業(yè)服務(wù)業(yè)規(guī)模只有1000億，現(xiàn)在達(dá)到160萬(wàn)億，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)萎靡不振、城市住宅需求極度小的背景下，整個(gè)需求是被高度壓縮的，一旦有外部條件點(diǎn)燃，就像干柴烈火，開始爆炸式的發(fā)展。

1980年鄧小平改革開放一開始，就釋放了城市化的機(jī)制。其中一個(gè)是可以落戶的制度；一個(gè)是可以離土離鄉(xiāng)的制度；一個(gè)是土地承包釋放農(nóng)村勞動(dòng)力的制度；第四，城市有了土地批租有了房產(chǎn)商。第五，老百姓有了自己擁有產(chǎn)權(quán)的家庭居住的房子，之后按揭貸款也出來(lái)了。這六條改革一合成，就變成了巨大的推動(dòng)力。然后政府才成立了像上海浦東這樣的投融資平臺(tái)，接著國(guó)家又開設(shè)開發(fā)區(qū)，每個(gè)開發(fā)區(qū)就是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)極，這都是城市化運(yùn)動(dòng)的推動(dòng)力。

有了上面這八個(gè)機(jī)制，各項(xiàng)政策一松動(dòng)，就把前面餓得扁扁的肚子一下子撐開了。這一爆發(fā)是什么概念呢？1990年中國(guó)1年造的房產(chǎn)面積是1000萬(wàn)平方米，到了2017年，中國(guó)房產(chǎn)商建的房子是17億平方米，去年2021年，中國(guó)房產(chǎn)商新建房的總量16.5億左右，所以大體上到2017年17億打住，后面三年沒有再漲。這是波瀾壯闊的中國(guó)過(guò)去30年、40年房地產(chǎn)發(fā)展的情況。

眼下，10個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新階段。

王波明：房地產(chǎn)出現(xiàn)了哪十個(gè)拐點(diǎn)？

黃奇帆：首先中國(guó)14億人不會(huì)再過(guò)40年漲4個(gè)億變18億，大家基本上認(rèn)為14億人是天花板，總之人口在減少；第二，中國(guó)的城市化率已經(jīng)到了65％，中國(guó)的65％相當(dāng)于歐美75％，再增長(zhǎng)也就增加5、6個(gè)點(diǎn)。因?yàn)楝F(xiàn)在的65％實(shí)際上是把農(nóng)村里面的青年人、中年人給抽出來(lái)了，小孩和老頭老太太都留在農(nóng)村；第三個(gè)，中國(guó)的老齡化在加深，去年已經(jīng)到21％，預(yù)計(jì)2035年會(huì)到30％以上，老齡人越多，需要房子越少，反而死亡率在增加，會(huì)退出很多房子來(lái)；第四個(gè)指標(biāo)，到去年為止，中國(guó)房產(chǎn)商手中造好的一年以上沒賣掉的房子有6億平方米，我們一年房地產(chǎn)建設(shè)量也就17億平方米，這就是一個(gè)庫(kù)存。中國(guó)老百姓買下來(lái)的房子，用來(lái)投資，沒有住也沒有出租的，有20％。在房?jī)r(jià)上升期，就算我有兩套房子閑置我也不怕。房產(chǎn)商房子沒有賣掉，他會(huì)覺得沒賣掉反而劃算。但是房?jī)r(jià)如果不漲了，這個(gè)庫(kù)存都是積壓，會(huì)造成新房需求大幅萎縮。

第五，整個(gè)中國(guó)城市人均住房面積2000年后達(dá)到了50平方米，全世界發(fā)達(dá)國(guó)家人均50就是天花板；第六個(gè)指標(biāo)是年度房地產(chǎn)建設(shè)量，2000年是1億平方米，到了2010年10億，到了2016、2017年17億，20年翻了四番，17億什么概念？中國(guó)造了全世界的一半！你在過(guò)去30年有這個(gè)需求，擴(kuò)張到了人均50平還這么造，你想泡沫化需求都泡不出來(lái)；第七，中國(guó)的土地價(jià)格和房產(chǎn)的價(jià)格20年翻了四番。比如，上海最貴的地方衡山路，2000年的時(shí)候我作為市委的局級(jí)干部住在那里，那時(shí)候的房子是6000多塊錢一平米?，F(xiàn)在那邊的房子就是14萬(wàn)、15萬(wàn)。全國(guó)在原來(lái)基數(shù)上20年翻四番，基本如此。土地價(jià)格也是從每畝100萬(wàn)變成1000萬(wàn)、2000萬(wàn)，也是10倍、十幾倍的漲。

當(dāng)?shù)貎r(jià)有20年翻四番的趨勢(shì)時(shí)，所有房產(chǎn)商都會(huì)囤地、炒地，大家都不怕庫(kù)存，都拼命融資貸款。這個(gè)規(guī)律是前面說(shuō)的7個(gè)指標(biāo)，20年如此的溫床給寵出來(lái)的，給慣出來(lái)的。

第八個(gè)指標(biāo)，危舊房改造和舊城改造，大規(guī)模的舊城改造也差不多了，沒有這個(gè)需求了；第九個(gè)，城市的學(xué)校、醫(yī)院建設(shè)也到頭了；第十個(gè)，中國(guó)的房地產(chǎn)商負(fù)債率都到90％的天花板了，再過(guò)10年也不會(huì)變成105％。總而言之不管是舉債，還是公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、舊城改造，還是老齡化指標(biāo)，當(dāng)下這些數(shù)據(jù)都表明新階段新常態(tài)要出現(xiàn)了。

現(xiàn)在房地產(chǎn)出現(xiàn)了困境，有人把它歸結(jié)為是地方政府和國(guó)家的政策過(guò)頭了，太集中了，太厲害了，把它給打壓了，這是不合理的。

王波明：你這是從終極的供需求關(guān)系，這30年的歷史演變來(lái)看。

黃奇帆：整個(gè)環(huán)境已經(jīng)到了這一步，你還像當(dāng)年饑渴狀態(tài)時(shí)期那樣去促進(jìn)，那不變成神經(jīng)病了嗎？現(xiàn)在的困境既不是政府調(diào)控過(guò)頭造成的困難，也不是房產(chǎn)商自作孽造成的，因?yàn)榉慨a(chǎn)商2005年、2010年，也都是高舉債、高周轉(zhuǎn)、炒地皮的行為方式，為什么當(dāng)時(shí)不破產(chǎn)、這會(huì)兒房產(chǎn)龍頭企業(yè)集中破產(chǎn)呢？原因就是這種方式在擴(kuò)張的時(shí)候是可以循環(huán)的，但現(xiàn)在繼續(xù)按這個(gè)邏輯來(lái)你就要碰壁了。

黃奇帆：今后5年10年，中國(guó)房產(chǎn)商運(yùn)行方式的新常態(tài)會(huì)出現(xiàn)五大調(diào)整。

第一，全世界的房產(chǎn)商，負(fù)債率沒有超過(guò)50％的，中國(guó)到了80％、90％，這是過(guò)去地價(jià)、房?jī)r(jià)、市場(chǎng)需求量猛漲16倍導(dǎo)致的。一旦需求沒有了，他們就會(huì)進(jìn)入到一個(gè)新常態(tài)，負(fù)債率從90％下降到80％、70％、50％甚至40％；第二，高價(jià)買地、大樓盤造房這種狀態(tài)會(huì)收斂，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需求進(jìn)行結(jié)構(gòu)性開發(fā)；第三，房產(chǎn)商發(fā)了瘋一樣的跨界，又搞商業(yè)、又搞工業(yè)、還搞制造業(yè)，覺得房產(chǎn)商賺了錢以后就可以隨意跨界到處搞的就停了，他們就不再胡鬧了。術(shù)業(yè)有專攻，這個(gè)方面會(huì)收斂。

第四，中國(guó)房產(chǎn)公司獨(dú)立法人的有9萬(wàn)個(gè)，整個(gè)美國(guó)的房產(chǎn)公司不超過(guò)500個(gè)，我們的開發(fā)商比全世界加起來(lái)還多。以后中國(guó)房產(chǎn)商有1萬(wàn)個(gè)不得了，所以今后十幾年，房產(chǎn)商法人會(huì)不斷注銷，有的是倒閉，有的是自己轉(zhuǎn)行、關(guān)閉等等。第五，房產(chǎn)商賣房不會(huì)是以前那種造100萬(wàn)賣100萬(wàn)的大周轉(zhuǎn)，以后可能變成了造50萬(wàn)，其中25萬(wàn)是商品房賣掉，25萬(wàn)是商業(yè)性的租賃房，變成商住、長(zhǎng)租公寓銷售。這五大變化會(huì)是今后房地產(chǎn)常態(tài)的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，所以你一點(diǎn)不要擔(dān)心這一次的房地產(chǎn)陣痛會(huì)怎么樣，這個(gè)陣痛恰恰是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展到這一步必然帶來(lái)的拐點(diǎn)。

拐點(diǎn)過(guò)后是良性循環(huán)的開始，這個(gè)開始不僅僅是靠政府約束，而是以環(huán)境土壤為導(dǎo)向的。

4.拐點(diǎn)之后，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大跌？

王波明：我還得問(wèn)問(wèn)房?jī)r(jià)，如果按你這種說(shuō)法，今后房?jī)r(jià)即使不是急轉(zhuǎn)往下走，也是一年接一年往下走。

黃奇帆：這不一定。

王波明：因?yàn)闆]需求了。

黃奇帆：這個(gè)拐點(diǎn)是講20年翻幾番這樣的房?jī)r(jià)地價(jià)上漲到頭了，以后十年可能也會(huì)往上漲，但是每年漲幅低于GDP增長(zhǎng)。并沒有說(shuō)五年低一半，十年又低一半，沒有這個(gè)概念。因?yàn)榉慨a(chǎn)總有折舊，如果我們有550億平方米，55年時(shí)間每年折舊2％或者1.5％，每年差不多折舊就是10億，形成一個(gè)可循環(huán)的狀態(tài)，這個(gè)平衡就形成了一個(gè)新常態(tài)。這時(shí)候房產(chǎn)的價(jià)格就是保值的，局部地區(qū)房?jī)r(jià)也可能繼續(xù)漲。

王波明：但是宏觀來(lái)說(shuō)到頭了。

黃奇帆：宏觀來(lái)說(shuō)大體平衡了。

5.房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，要穩(wěn)定！

王波明：房地產(chǎn)拐點(diǎn)出現(xiàn)了，眼下房地產(chǎn)商存在崩盤、暴雷的風(fēng)險(xiǎn)，該怎么辦？

黃奇帆：房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，必須要穩(wěn)住。首先，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，它差不多要占GDP5％到10％的分量，要穩(wěn)定；第二，中國(guó)老百姓的財(cái)富60％是房產(chǎn)，房地產(chǎn)也是民生產(chǎn)業(yè)，也應(yīng)該穩(wěn)定；第三，房地產(chǎn)是半金融企業(yè)，里面有大量的按揭貸款，如果崩盤對(duì)金融機(jī)構(gòu)也是風(fēng)險(xiǎn)；第四，房地產(chǎn)是龍頭企業(yè)，關(guān)聯(lián)著大量的供應(yīng)鏈上的工業(yè)企業(yè)，帶動(dòng)幾十個(gè)工業(yè)的銷售產(chǎn)品、消費(fèi)品。我們政府之所以采取五個(gè)限制措施，就是控制房地產(chǎn)的炒作，追求穩(wěn)定不大起大落。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)商自己的行為方式也會(huì)轉(zhuǎn)變到比較可持續(xù)的穩(wěn)定狀態(tài)，對(duì)政府來(lái)說(shuō)，當(dāng)下對(duì)這些困難房產(chǎn)商我們不是簡(jiǎn)單要去救，一旦它要崩盤，它的債務(wù)實(shí)際上進(jìn)入破產(chǎn)重整的保全，它的資產(chǎn)不是房產(chǎn)商的，是債權(quán)人的，這個(gè)債權(quán)人包括銀行、非銀行或者老百姓集資款的債主、也包括買了按揭貸款的房子的老百姓，他也是個(gè)債權(quán)人，還有許多施工隊(duì)的施工欠款。對(duì)這樣的資產(chǎn)，如果簡(jiǎn)單讓他破產(chǎn)，會(huì)造成社會(huì)震蕩，使得它軟著陸就要用重組的辦法，重組是一切危機(jī)中，重要的軟著陸的一種方法。

6.房企會(huì)破產(chǎn)嗎？債務(wù)問(wèn)題怎么辦？

王波明：房地產(chǎn)重組這塊你也做過(guò)詳細(xì)調(diào)研。

黃奇帆：對(duì)，做過(guò)一些詳細(xì)的研究和調(diào)研。

第一種，大型的房產(chǎn)商，出了問(wèn)題的房產(chǎn)商自救，自我重組壯士斷臂，砍胳膊砍腿，保存最主要的一個(gè)肌體，不使得整體上癱瘓；第二種，優(yōu)勢(shì)的房產(chǎn)商，沒出問(wèn)題的房產(chǎn)商，去收購(gòu)、兼并、重組出問(wèn)題的房產(chǎn)商；第三，我們國(guó)家隊(duì)、國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)公司也可以拿出它的資本金，戰(zhàn)略性的資金，他不一定自己直接重組房產(chǎn)，他可以入股成為戰(zhàn)略投資者，入股到那些優(yōu)勢(shì)房產(chǎn)商去收購(gòu)兼并，他只要一介入，會(huì)在社會(huì)上產(chǎn)生巨大的影響力和信心；第四種，地方政府也可以拿出一定的錢把過(guò)去10年5年批租給房產(chǎn)商的地，根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)行情打個(gè)折回購(gòu)而不是沒收，因?yàn)檫@個(gè)地事實(shí)上已經(jīng)是債權(quán)人的了，你無(wú)權(quán)去沒收它，你應(yīng)該回購(gòu)，回購(gòu)以后這個(gè)資金封閉運(yùn)行，就用來(lái)還債，也是一種重組；第五，房產(chǎn)商庫(kù)存的房屋，政府也可以回購(gòu)一部分，回購(gòu)的中低端的成為保障房，中高端的成為人才房。

黃奇帆：總之，五管齊下，重組。

王波明：穩(wěn)住局面。

黃奇帆：對(duì)，重組是軟著陸的一個(gè)重要的殺手锏，為了穩(wěn)住局面，這五個(gè)渠道進(jìn)行重組的時(shí)候當(dāng)然需要資金，這種資金國(guó)家可以有專項(xiàng)債或者專門的貸款，這種債務(wù)不放在三條紅線里，算體外循環(huán)，這也是一種辦法?？傊詈蟮慕Y(jié)果，使得這次拐點(diǎn)到來(lái)以后新的背景下，作為一個(gè)陣痛、轉(zhuǎn)軌的一個(gè)重組手段，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)落地，軟著陸。在新的拐點(diǎn)下，其實(shí)用不著擔(dān)心，房地產(chǎn)也好、政府的條款方式也好，都會(huì)隨著新的形勢(shì)進(jìn)入良性循環(huán)的狀態(tài)。