空置房“爛大街”，房價為何還死撐不降？黃奇帆3字道破“真相”

來源：智能家居時間：2020-08-10 21:47

中國人有多愛買房子，兩個數(shù)據(jù)一探究竟。第一，央行最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)居民戶均1.5套房，住房擁有率達(dá)到驚人的96%，僅次于世界最高的羅馬尼亞（96.4%）。其中有40%的家庭擁有2套住房；第二，廣發(fā)銀行聯(lián)合西南財大的報告顯示，中國家庭總資產(chǎn)配置中，房產(chǎn)占比高達(dá)77.7%。居民工資收入的近80%都用來買房了，這何其瘋狂？無怪乎，財經(jīng)專家葉檀要高呼：有些人買房純屬“自殺性”資產(chǎn)配置，倘若經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“重大變故”，將有超過一半的人，極可能傾家蕩產(chǎn)。

倘若是為了解決真正的居住需求而愛買房，這無可厚非，但隨著房地產(chǎn)的狂飆發(fā)展，國人買房的目的也早已不再單純——同樣是西南財經(jīng)大學(xué)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（2018年）顯示，按全國城鎮(zhèn)家庭購房的目的來分析，其中投資性購房需求占58.2%，而改善型購房需求占26.7%，真正的首套剛需購房需求僅15%。什么意思？直白點(diǎn)說，近半數(shù)國人把房子當(dāng)成了攫取財富的工具。

是的，你沒看錯，最近十年，有太多的人就是“把買房當(dāng)作投資”，他們買來房子并不為了居住，甚至于很多人連租都懶得租，就單純地放在那里“空置吃灰”，坐等升值賺錢。大佬潘石屹曾經(jīng)揭露過，“我知道在北京有人買100套房子，自己只住一套?！?/p>

中國空置房到底有多少？網(wǎng)上的數(shù)據(jù)有很多，但是能夠引用的權(quán)威數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為只有兩個：第一個是騰訊與中國房地產(chǎn)報等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《2015年5月全國城市住房市場調(diào)查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間，一線城市空置率22%，二線城市24%；另一個是，西南財大權(quán)威部門2018年底發(fā)布的《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》，2017年全國城鎮(zhèn)地區(qū)有6500萬套空置住房，空置率為21.4%，其中，二線城市、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%，遠(yuǎn)超一線城市的16.8%。

這兩個機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)之所以相對靠譜，一方面是調(diào)查機(jī)構(gòu)的權(quán)威性，另一方面是采樣與統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)基數(shù)大、研究科學(xué)。但不論是采用哪個研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，我們最后基本可以確定，我國的住房空置率最接近21%。但至于到底有多少套房子處于空置狀態(tài)，這個依然存在爭議，西南財大認(rèn)為是6500萬套，但是經(jīng)濟(jì)學(xué)博士周天勇教授最近說，2019年底，這個數(shù)字可能上升到一億套了。不管是6500萬套，還是一億套，結(jié)果其實(shí)都可以歸納為，我國的空置房其實(shí)已經(jīng)“爛大街”了——空置房數(shù)量，至少可以解決一億人口的居住問題。

按照國際標(biāo)準(zhǔn)空置率在10%以內(nèi)，算是比較安全的區(qū)間，10-20%就比較危險了，超過20%以上屬于嚴(yán)重積壓風(fēng)險巨大。

愛買房的國人，無休止囤積房子，造成各大城市房屋嚴(yán)重供不應(yīng)求，疊加過去三年多，調(diào)控一直都只是出臺一些“限”字類政策，真正對癥下藥的“征收房產(chǎn)稅、空置稅”等直擊要害的政策遲遲不見出臺，因此有人說，調(diào)控三年，房價死撐不降的根本原因是“沒有出臺空置稅、房產(chǎn)稅”。

事實(shí)真的如此嗎？單純從經(jīng)濟(jì)學(xué)供給方面分析，確實(shí)有一定道理：原本開發(fā)建設(shè)的房子足夠解決每年的新增住房需求之用，但是因?yàn)橛腥硕噘I了，而且買來不住也不出租，房子就被“拋荒空置”，資源浪費(fèi)的同時，也嚴(yán)重影響了供需，直接推升了房價。

空置率高企不下，確實(shí)是推升房價的因素之一，但絕對不是主因。調(diào)控三年多，房價死撐不降的“根源”到底是什么？黃奇帆僅用3個字就說破了：炒地皮。

2019年底在參加創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)論壇上中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長黃奇帆在回答記者采訪時直戳“房價久調(diào)不降”的要害：地價上去了，房價也會上去。所以，在這個意義上，只要把土地價格控制了，房價就基本穩(wěn)住了。

黃奇帆確實(shí)敢說，也真的懂得房地產(chǎn)運(yùn)行發(fā)展的真實(shí)邏輯，過去這些年全國各大城市房價不斷上漲，根本原因就是土地價格的不斷攀升。至于地價為何會不斷上漲，原因就更簡單了，開發(fā)商捂地不開發(fā)、大量囤地是一方面，地方為了多賣地、高價賣地，推波助瀾也是一方面。

如何有效控制地價，黃奇帆也開出了“藥方”：應(yīng)該使用經(jīng)濟(jì)的手段，那就是決不允許背個銀行炒地皮。即，各地方要出臺政策嚴(yán)格要求開發(fā)商拿地要使用自有資金，不準(zhǔn)再大力運(yùn)用銀行信貸資源，瘋狂加杠桿的行為更是不能被允許。

這個辦法雖好，也指出了癥結(jié)所在，但是卻短時期不能被采納，原因也很現(xiàn)實(shí)：中國絕大多數(shù)城市走的都是“靠出賣土地融資發(fā)展城市”的模式，即靠賣地維持財政平衡。不準(zhǔn)開發(fā)商背著銀行貸款拿地，意味著地方可能會沒有賣地收入，或者賣地收入大減，那他們的發(fā)展又該如何繼續(xù)呢？這是擺在絕大多數(shù)城市施政者眼前的最大問題。

房價為何死撐不降？潘石屹也說了實(shí)話

早前，被問及房價不斷上漲的“根源”，潘石屹也說了實(shí)話，“中國的M2是GDP的2.1倍，美國則是0.9倍。央行發(fā)了那么多錢，不往房地產(chǎn)上跑，跑到蔥上嗎？跑到豬肉上嗎？跑到米面上嗎？事實(shí)證明這些市場都太小了，最后只能跑到房地產(chǎn)上。”

不太懂經(jīng)濟(jì)學(xué)的人，可能很難明白潘石屹的意思，其實(shí)總結(jié)就是一句話，這些年流入房地產(chǎn)的資金太多了，并不是房價在上漲，而是錢越來越不值錢。房子承載著巨量資金，自然成了財富保值增值的最佳渠道。

從2008年以來，我們到底發(fā)了多少貨幣？答案是120萬億人民幣。而且過去10年，不管是從絕對值上還是增量上來看，我們都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國的。如此天量的資金近乎于“傾灌”進(jìn)房地產(chǎn)，怎能不對房價上漲推波助瀾呢？

因此，從上述兩位專家論述房價死撐不降的原因來看，調(diào)控樓市就變得非常簡單了，控制好地價的同時，做到貨幣政策收緊，讓錢不那么容易流向房地產(chǎn)，房價就很難漲起來。事實(shí)上，這也是過去幾年，國家一直在探索的方向：既加大加快對土地財政的改革，又堅(jiān)持不懈收緊金融。更令人欣喜的是，這兩年房地產(chǎn)稅、空置稅等有效打擊投資炒作，平抑房價的長效手段，也屢屢傳出要出臺。