官媒發(fā)聲！或是新風向，住宅適老化改造應早布局！

來源：智能家居時間：2022-03-30 10:25

老齡化社會正在加速。我國大部分老年人選擇居家或社區(qū)養(yǎng)老，形成“9073”格局，即90％左右的老年人居家養(yǎng)老，7％左右的老年人依靠社區(qū)支持養(yǎng)老，3％的老年人住在機構養(yǎng)老。養(yǎng)老金與住房和生活的各個方面都密切相關。2022年《政府工作報告》提出，將重建一批城市老社區(qū)，推進無障礙環(huán)境建設和老化改造?？梢灶A測，對于房地產業(yè)和房地產業(yè)來說，老齡化將成為一個重要的發(fā)展方向。

養(yǎng)老金行業(yè)是一片藍海。根據中國社會科學院發(fā)布的《中國養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展白皮書》，到2030年，中國養(yǎng)老產業(yè)規(guī)模將達到13萬億元。未來，與養(yǎng)老金相關的行業(yè)和領域將迎來巨大的發(fā)展空間。一些分析人士認為，從長遠來看，人口老齡化將對房地產市場產生一定的影響。老年人的整體購買意愿不如年輕人好，總體住房需求可能不會增加甚至萎縮。然而，人們對適合老化的住房、適合老化的舊社區(qū)和更強烈的養(yǎng)老服務的需求。

無論是新社區(qū)還是老社區(qū)，都將涉及適合老化的建設和改造。國務院發(fā)布的《“十四五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務體系規(guī)劃》提出，在十四五期間，新建城區(qū)和新建居民區(qū)養(yǎng)老服務設施的標準率應達到100％。在老社區(qū)，完成社區(qū)道路平整、出入口、通道無障礙改造、地面防滑處理、樓梯沿墻扶手、樓層間掛墻休息椅、亭臺樓閣、休閑座椅等老化改造。

適當?shù)睦匣ㄔO和改造給房地產企業(yè)帶來了機遇和挑戰(zhàn)。在廣闊的市場前景和政策的大力支持下，新建住宅和社區(qū)房地產企業(yè)應盡快進行適當?shù)睦匣季?，提前?guī)劃和設計住宅產品。一方面，它們可以通過差異化增強市場競爭力和吸引力，同時也可以避免未來改造帶來的麻煩。針對適合老化建設和改造的一些基本要素，相關部門還應發(fā)布技術指南，甚至強制性規(guī)定，引導房地產開發(fā)企業(yè)在適當?shù)睦匣ㄔO和改造中更加標準化。與新社區(qū)相比，舊社區(qū)的物業(yè)服務并不完善，老年人居住在舊社區(qū)的比例更大。因此，舊社區(qū)的老化改造需求更加迫切，面臨更多的挑戰(zhàn)。如果房地產企業(yè)想在社區(qū)老化布局的軌道上取得突破，他們需要在人才儲備和商業(yè)模式方面做出更多的努力。

與硬件改造相比，養(yǎng)老服務的改進和改進更加迫切，物業(yè)企業(yè)在這方面具有固有的優(yōu)勢。因此，六部委共同發(fā)布文件，促進和支持物業(yè)服務企業(yè)積極探索物業(yè)服務＋養(yǎng)老服務模式。在實踐中，物業(yè)服務企業(yè)可以專門設立團隊和部門提供養(yǎng)老服務，提供定制的養(yǎng)老服務，如膳食援助、浴室援助、清潔援助、緊急援助、助理、醫(yī)療援助、護理等。還可以擴展服務鏈，豐富養(yǎng)老服務內容，參與提供醫(yī)療與護理相結合的服務。

事實上，許多房地產企業(yè)和物業(yè)服務企業(yè)長期以來一直在布局養(yǎng)老領域，但利潤困難等困難仍有待解決。據業(yè)內人士統(tǒng)計，約70％的房地產企業(yè)已經進行了與養(yǎng)老相關的布局和探索。一些企業(yè)通過征地建設養(yǎng)老院，而另一些企業(yè)則以養(yǎng)老功能為噱頭出售房屋。在探索適當老化的過程中，房地產企業(yè)涉及家居、社區(qū)、機構養(yǎng)老等多種模式，建立了一些醫(yī)療與護理相結合的長期護理機構，建立了一批老年社區(qū)、老年公寓、護理中心等。事實上，一些養(yǎng)老機構的空置率很高，但事實上，社會對養(yǎng)老服務的需求量很大，存在供需不匹配的問題。根據上述“9073”格局，養(yǎng)老服務的主要位置仍在于社區(qū)和家庭養(yǎng)老服務。因此，有必要對社區(qū)家庭養(yǎng)老的特點進行更深入的研究。同時，在發(fā)展養(yǎng)老院等機構的養(yǎng)老模式時，我們可以加強對市場定位的研究和分析。

房地產企業(yè)在養(yǎng)老領域遇到的另一個核心問題是利潤周期長，甚至短期內根本不盈利。通過提供養(yǎng)老服務來收回成本是一個相對較長的過程，這對于過去習慣于高杠桿、高周轉率和高回報的房地產企業(yè)來說是不可避免的。需要明確的是，在過去，房地產拆遷和建設模式是不可持續(xù)的。完善住宅功能和服務，包括養(yǎng)老金，是房地產企業(yè)轉型的重要方向。我們需要有足夠的耐心，以長周期、慢賺錢的模式深入培育新領域。