事在人為萬科高管們下沉一線

來源：智能家居時間：2022-04-01 01:10

　　今天萬科2021業(yè)績會上，董事會主席郁亮反思萬科發(fā)展的同時，提出了今年八字方針工作任務(wù)“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”。

　　那么，未來萬科之路到底如何走？能否提振大家的信心？業(yè)績會現(xiàn)場，郁亮也給出了更具體務(wù)實(shí)的戰(zhàn)略部署。

　　反思、復(fù)盤、下沉、行動

　　業(yè)績表現(xiàn)不好，郁亮很是忐忑。業(yè)績會開始，他說，昨天晚上我特別忐忑不安，就像一個學(xué)生沒考好試，要拿成績單給父母看一樣。我完全能夠理解股東各種各樣的情緒，不滿也好，失望也好，困惑也好，關(guān)切也好，我感同身受。

　　歸結(jié)起來，外界對于萬科業(yè)績的關(guān)注主要集中在兩個問題上：一個是為什么會出現(xiàn)45.7%的利潤下降？二是萬科有無可能從2022年開始能夠做到止跌企穩(wěn)回升？

　　在《致股東信》和年報里面，萬科對業(yè)績下滑的原因歸結(jié)為三點(diǎn)：毛利率下降、投資收益減少、計提減值。在業(yè)績會現(xiàn)場，郁亮又在致股東基礎(chǔ)上，做了更深入的反思：

　　其實(shí)在過去一段時間以來，我一直在持續(xù)復(fù)盤和反思，我們?yōu)槭裁礃I(yè)績會出現(xiàn)這么大幅度的下降？

　　第一點(diǎn)補(bǔ)充的反思和檢討是我們的管理方式，萬科過去一直是采用充分授權(quán)、分布式的管理方式，這種管理模式對于我們在一個市場非常好的時候能夠貼近市場，能快速反應(yīng)抓住機(jī)會，但是隨著競爭程度越來越激烈，隨著大型復(fù)雜項(xiàng)目越來越多，我們這種分布式充分授權(quán)的模式就產(chǎn)生了一些挑戰(zhàn)。

　　比如說任何單一公司、單一區(qū)域不具備去贏得競爭所需要的全部能力，這時候會表現(xiàn)出參差不齊跟離散度大的問題，這樣有一些達(dá)不到平均水平的項(xiàng)目從而拉低了整個業(yè)績的回報。

　　為此，萬科也做出了改進(jìn)。比如，開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海介紹，萬科明確了“一盤棋”統(tǒng)籌管理開發(fā)經(jīng)營，抓產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的貫徹和產(chǎn)品線的建設(shè)，從客戶需求挖掘到產(chǎn)品定位策劃，到產(chǎn)品實(shí)施，我們做了一些安排，所有動作都要圍繞做對和做好產(chǎn)品。好的做法在區(qū)域間可以迅速拉通，這樣把單個項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)就可以向批量優(yōu)勢轉(zhuǎn)化。

　　郁亮第二個補(bǔ)充的反思和檢討，是多賽道付出成本比想象中大。萬科2014年布局了多個賽道，在開發(fā)業(yè)務(wù)好的時候，開發(fā)業(yè)務(wù)承擔(dān)了相應(yīng)成本，但是市場發(fā)生變化的時候，就轉(zhuǎn)化為了對業(yè)績的影響。

　　關(guān)于探索成本，郁亮還列舉了長租發(fā)展過程中面臨的各種問題。比如農(nóng)村集體用地能不能用于租賃房建設(shè)，這面臨著很多法規(guī)的突破，所花費(fèi)的時間是非常多的。再比如說，深圳城中村解決了深圳大量流動人口的居住問題，但也存在著社會治理、安全隱患等種種問題。作為“二房東”模式讓萬科付出了很大代價。如果沒有城中村“二房東”的業(yè)務(wù)，萬科的長租公寓業(yè)務(wù)早就開始可以賺錢了。

　　業(yè)績會上，郁亮提到，事在人為，任何目標(biāo)和計劃都需要通過人去實(shí)現(xiàn)的。在此背景下，去年萬科取消了集團(tuán)合伙人的層級，也就是通常意義上的集團(tuán)高管，每個人都要下沉前線去干活。

　　郁亮說，他和總裁也不例外，祝九勝總裁現(xiàn)在兼任長租公寓事業(yè)的第一負(fù)責(zé)人，他不僅要對整個集團(tuán)經(jīng)營任務(wù)負(fù)責(zé)，也要對長租公寓業(yè)務(wù)負(fù)全部的經(jīng)營管理責(zé)任。

　　而郁亮自己也兼任集團(tuán)首席客戶官，經(jīng)常與各單位首席客戶官一起研究和解決從客戶端所發(fā)現(xiàn)的問題，比如說聽到客戶反饋拿到房子之后，到辦房產(chǎn)證需要等待很長時間，通常最短需要6個月，最長有2年時間。

　　針對這個情況萬科提出了交付即辦證的要求，這需要做大量內(nèi)部的準(zhǔn)備和政府的大量協(xié)調(diào)工作。在過去一年集團(tuán)有117個項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了交付即辦證，占整個集團(tuán)交付項(xiàng)目25%，客戶等待期的滿意率也達(dá)到了95%?！白鍪紫蛻艄僮屛夷軌蚋玫恼莆盏絹碜杂谇熬€的實(shí)際情況，推動相關(guān)問題的解決?！?

　　在郁亮看來，只有扎扎實(shí)實(shí)地把每件事情做好，把工作做扎實(shí)了才會有良好的收成。

　　他表示，在萬科38年的發(fā)展史上，萬科并不總是一帆風(fēng)順的，中間出現(xiàn)過三次凈利潤下降，分別是1995年、2008年和去年，每次的下降都暴露出萬科之前所積累起來的一些短板，在外部環(huán)境發(fā)生挑戰(zhàn)的時候，這些短板積累在一起，最后以凈利潤下降的方式給我們敲響警鐘，警醒我們始終要對市場保持敬畏之心、正視問題、對癥下藥、快速行動。

　　未來之路

　　“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”——這是萬科今年的工作任務(wù)。郁亮解釋，這里有兩個穩(wěn)字，因?yàn)榉€(wěn)是止跌成功的標(biāo)志，穩(wěn)也是回升的基礎(chǔ)，萬科有信心完成止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升的工作任務(wù)。

　　郁亮進(jìn)一步表示，信心主要來自兩個外部基礎(chǔ)和三個內(nèi)部基礎(chǔ)。

　　第一個外部基礎(chǔ)是政策基礎(chǔ)。有利于市場穩(wěn)定的政策在不斷出臺，最近中央再次明確了房地產(chǎn)行業(yè)要良性循環(huán)和健康發(fā)展的方針，各地各部門在陸續(xù)推出各種各樣的穩(wěn)定市場的政策。對于政策，行業(yè)正在回歸常態(tài)，正在回歸理性，過高的利潤率和過低的利潤率都不可持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率水平一定也會向社會平均水平回歸。

　　第二個基礎(chǔ)是行業(yè)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個超過10萬億級的市場，常做常有、常做常新。行業(yè)常做常有，是說不動產(chǎn)生意是一門古老的生意，只要有城市，建筑還在，圍繞不動產(chǎn)的需求就會存在，行業(yè)就會存在。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)依然是重要的經(jīng)濟(jì)活動，也是萬科現(xiàn)在和未來的主要業(yè)務(wù)。常做常新是指伴隨城市的發(fā)展，老百姓(603883)工作生活需求的不斷多樣化，圍繞不動產(chǎn)的相關(guān)需求創(chuàng)新也會越來越多。不動產(chǎn)增量機(jī)會變少，存量不動產(chǎn)的機(jī)會就會越來越多。

　　至于三個內(nèi)部基礎(chǔ)，郁亮也做了詳盡闡述。

　　第一個內(nèi)部基礎(chǔ)是開發(fā)業(yè)務(wù)將繼續(xù)保持在行業(yè)的第一陣營。2022年實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)，未來2-3年儲備有保障。

　　這里面有三個支撐點(diǎn)：一是通過開發(fā)經(jīng)營本部，對開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行集中管控和統(tǒng)籌管理，改變了過往的離散度問題，通過管理紅利來提高整體回報。開發(fā)經(jīng)營本部主要做了幾件工作，拉通產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，打開每個項(xiàng)目，管住關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，比如說對于大型復(fù)雜項(xiàng)目設(shè)置了87個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，對這些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)把控，萬科希望打造一批叫好又叫座的大型復(fù)雜項(xiàng)目的標(biāo)桿，既能體現(xiàn)開發(fā)業(yè)績，也能有良好的運(yùn)營表現(xiàn)。

　　開發(fā)業(yè)務(wù)的第二個支撐點(diǎn)是始終堅持高質(zhì)量投資，萬科是有錢買地的，以萬科體量也不會停止投資，去年已經(jīng)改變了拿地的模式，從分散改為集中管控，額度也不再做切分，統(tǒng)一進(jìn)行總體把握。提高了對投資的要求，比如說對投資項(xiàng)目盈利水平的要求，對于操盤團(tuán)隊能力的要求，對于投后管理要求，這些都在不斷提高。這些舉措將會轉(zhuǎn)化成實(shí)實(shí)在在的盈利貢獻(xiàn)。

　　第三個支撐點(diǎn)是儲備資源充分，現(xiàn)在萬科有1億平方米的在建資源，4000萬平方米左右的土地資源項(xiàng)目儲備，還有幾百萬平方米的舊改項(xiàng)目，加起來基本上可以滿足未來2-3年的開發(fā)需要。此外萬科還有7100億的已售未結(jié)收入，是2021年結(jié)算收入的1.6倍，這在未來一段時間將構(gòu)成萬科盈利的一個重要支撐。

　　第二個內(nèi)部基礎(chǔ)是經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)表現(xiàn)很好，逐步形成新的利潤蓄水池。萬科物業(yè)+物流+長租+商業(yè)，這些業(yè)務(wù)過去一年共為萬科貢獻(xiàn)了超過400億的收入，并構(gòu)成了萬科未來的增長空間。

　　經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)的第二個特點(diǎn)是為探索這些業(yè)務(wù)所交的學(xué)費(fèi)，大頭基本上已經(jīng)付完。萬科一直堅持有現(xiàn)金流的利潤，所以一直堅持用成本法來做賬，折舊攤銷要作為費(fèi)用列支掉，去年一年這方面的費(fèi)用就列支了80億元，客觀上對報表產(chǎn)生了影響?，F(xiàn)在學(xué)費(fèi)基本付完了，即使用成本法計算，今年非開發(fā)業(yè)務(wù)加在一起，對集團(tuán)報表將形成正向的貢獻(xiàn)。

　　第三點(diǎn)是經(jīng)營類業(yè)務(wù)正在逐步形成盈利的蓄水池。郁亮舉了兩個例子，一個是上海七寶萬科廣場，這個項(xiàng)目當(dāng)初投資24億多一點(diǎn)，幾年前賣給第三方合作方50%股權(quán)的時候，實(shí)現(xiàn)了10億左右的利潤，去年合作方把這50%的權(quán)益賣掉時增值了86%。如果按照這個計算，萬科50%的權(quán)益還能實(shí)現(xiàn)15億的利潤，這就是持有型物業(yè)產(chǎn)生盈利上的貢獻(xiàn)表現(xiàn)。另一個例子是萬緯物流，萬科去年引戰(zhàn)的時候?qū)崿F(xiàn)了30%的溢價，當(dāng)然這部分進(jìn)入了資本公積，萬科隨著經(jīng)營管理水平的不斷提高，進(jìn)入合格資產(chǎn)池的資產(chǎn)會越來越多，從而為萬科未來盈利增長添助了更多的基礎(chǔ)。

　　而第三個內(nèi)部基礎(chǔ)，是信用。萬科凈負(fù)債率長期處于低位，“三道紅線”全部“綠檔”，信用評級行業(yè)領(lǐng)先，這讓萬科有了更多的投資選擇，也獲得了更多的發(fā)展機(jī)會。

　　最后，郁亮表示，期待明年跟各位投資者交出一份合格的答卷。

　　萬科的未來之路，我們拭目以待！

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（責(zé)任編輯：崔晨 HX015）