利潤(rùn)去哪了|中海地產(chǎn)：房地比受壓縮利潤(rùn)率3連降

來源：智能家居時(shí)間：2022-04-06 19:20

出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

隨著各個(gè)公司的年報(bào)陸續(xù)披露，對(duì)于去年的內(nèi)房企財(cái)報(bào)來說，“增收不增利”成為了業(yè)內(nèi)最大的共同點(diǎn)。而利潤(rùn)增長(zhǎng)不及營(yíng)收增速的情況，主要原因包括以下方面：

（1）因銷售均價(jià)增速不及土地成本增速、單位面積建安成增加，本導(dǎo)致的毛利率下滑；

（2）因財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用快速增長(zhǎng)導(dǎo)致的三費(fèi)率增長(zhǎng)過快；

（3）因部分項(xiàng)目盈利前景堪憂導(dǎo)致的存貨減值的情況；

（4）因部分物業(yè)公允價(jià)值減少，導(dǎo)致的公允價(jià)值減少計(jì)入當(dāng)期虧損的情況；

（5）因少數(shù)股東損益占比提升，導(dǎo)致歸母股東損益增長(zhǎng)不及營(yíng)收增速的情況。

盡管各家的具體原因不盡相同，但以上五點(diǎn)原因均因宏觀、行業(yè)大形勢(shì)的變化而產(chǎn)生的。在面對(duì)城鎮(zhèn)人均居住面積超40平米“供大于求”的大背景下，疊加近兩年經(jīng)濟(jì)承壓、疫情反復(fù)打擊購(gòu)房需求，而土地價(jià)格因“兩集中”等原因而繼續(xù)提升，預(yù)計(jì)在短期內(nèi)，房企增收不增利的局面仍難有根本改觀。

鑒于此，大眼樓管特推出系列研究，抽絲剝繭分析各房企“增收不增利”的內(nèi)在原因，供投資人及各房企找到問題癥結(jié)，以便優(yōu)化和提質(zhì)增效。

中海利潤(rùn)率3連降

2021年，中國(guó)海外發(fā)展（以下簡(jiǎn)稱：中海）實(shí)現(xiàn)收入約2422.4億元，同比上升30.4%，但同期錄得年內(nèi)利潤(rùn)僅約430.6億元，同比下降了9.74%，歸母凈利潤(rùn)亦同比下滑了8.54%至40155億元。

從賬面上看，中?！霸鍪詹辉隼钡闹饕蚴抢麧?rùn)率出現(xiàn)大滑坡。全年毛利率由上一年的30.05%降至23.54%，2005年來首最低水平，凈利潤(rùn)率由上一年的25.5%降至17.75%。在利潤(rùn)率下滑的情況下，公司加權(quán)ROE也降至12.21%，即2005年年新低水平。

（數(shù)據(jù)來源：Wind，大眼樓管整理）

毛利率下滑的背后是中海近幾年土地價(jià)格的漲幅持續(xù)超過銷售均價(jià)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)地價(jià)比及其利潤(rùn)差持續(xù)收縮，以至于項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)持續(xù)下滑。

銷售均價(jià)徘徊不前房地比被壓縮

2018年，中海的權(quán)益銷售均價(jià)為18910元/平米，新增土地成本為8181港元/平米。而到2021年的銷售均價(jià)僅為19550元/平米，3年間銷售均價(jià)僅增長(zhǎng)3.4%，而拿地均價(jià)增長(zhǎng)至2021年的11836元/平米的水平，同比增速遠(yuǎn)高于銷售均價(jià)。

由于房地產(chǎn)開發(fā)、結(jié)轉(zhuǎn)模式的緣故，近幾年土地成本上漲的事實(shí)將也大概率將繼續(xù)體現(xiàn)在中海未來幾年的財(cái)報(bào)中。因此，中海的利潤(rùn)率下滑趨勢(shì)或仍未結(jié)束。

此外，隨著物價(jià)及人力成本的提升，各房企的單位建筑面積的建設(shè)安裝成本或也將明顯提高，這也將導(dǎo)致項(xiàng)目利潤(rùn)率的下滑。

投資物業(yè)增值同比減40%

年報(bào)顯示，中海賬面上投資物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)收益為55.4億元，同比上年的91.91億元，減少40%，成為公司增收不增利的另一大原因。隨著房?jī)r(jià)一直漲的慣性思維的打破，自持商業(yè)的價(jià)值或也將一反前些年持續(xù)增值的情況，對(duì)利潤(rùn)表產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。

此外，中海從合營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)的收益為9.04億元，同比上年的22.16億元，減少了59%，影響稅前利潤(rùn)超10億元。

（責(zé)任編輯：岳權(quán)利 HN152）