房企年報季|我愛我家“抬轎”相寓

來源：智能家居時間：2022-05-06 20:10

5月6日，我愛我家(000560)召開2021年業(yè)績發(fā)布會，對于外部市場環(huán)境變化，投資者們格外關注。市場經(jīng)營環(huán)境變化及公司目標是否需要調整？當投資者提出此疑問時，我愛我家集團董事長、總裁謝勇給出了“對居住服務產(chǎn)業(yè)長期看好”的判斷，并認為旗下長租品牌相寓會成為下一步重要的優(yōu)勢資源和新的增長極，而數(shù)據(jù)顯示，并不高調的相寓板塊收入已經(jīng)在我愛我家百億營收占比重接近30%，而在買賣寒冬之下，我愛我家“抬轎”相寓的趨勢越發(fā)明顯。

互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務收入占比超60%

遭遇樓市寒冬，地產(chǎn)中介行業(yè)也受到波及。財報數(shù)據(jù)顯示，2021年我愛我家實現(xiàn)營業(yè)收入119.6億元，較2020年增長24.9%；實現(xiàn)營業(yè)利潤2.18億元，同比下降55.8%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤1.66億元，同比下降46.8%。

當投資者提出，市場經(jīng)營環(huán)境變化及公司目標是否需要調整？謝勇回應稱，居住服務產(chǎn)業(yè)升級和需求升級的發(fā)展空間很大，對居住服務產(chǎn)業(yè)長期看好?！叭ツ晡覀兏鶕?jù)市場形勢的變化和經(jīng)營策略進行了復盤，公司實現(xiàn)了總體經(jīng)營的穩(wěn)健增長，也較好規(guī)避了在行業(yè)內的多發(fā)風險，這些都堅定了我們對于戰(zhàn)略路線的信心。”

謝勇進一步表示，“目前市場的波動調整恰恰給了一個比較好的機會，擺脫市場的喧囂和浮躁，檢驗檢視我愛我家的想法和做法?！?/p>

在謝勇看來，現(xiàn)階段我愛我家的估值存在明顯低估的狀況?！?021年公司互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務收入在總收入占比里超過60%，公司已經(jīng)實現(xiàn)了實質性的跨越。按照房地產(chǎn)業(yè)務板塊業(yè)務估值邏輯來界定公司的價值中樞顯然不太準確。此外，相寓房屋資產(chǎn)管理的業(yè)務板塊，一直是處于市場的龍頭地位，2021年年度租金流水達到了160億元，同時還擁有昆明百貨等多家商業(yè)資產(chǎn)?！?/p>

新租賃準則挑戰(zhàn)

如果深入了解我愛我家財報，“新租賃準則”一詞貫穿始終。

財報顯示，經(jīng)我愛我家2021年4月26日分別召開的第十屆董事會第九次會議暨2020年度董事會和第十屆監(jiān)事會第五次會議暨2020年度監(jiān)事會同意，按照財政部發(fā)布的通知及企業(yè)會計準則的規(guī)定和要求，公司結合具體情況對原采用的租賃會計政策進行相應變更，于2021年1月1日起執(zhí)行新租賃準則。

執(zhí)行新租賃準則，也導致部分財務數(shù)據(jù)受到影響。例如，我愛我家2021年的投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額本年數(shù)較上年增加26.48億元，同比增長906.93%，籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額本年數(shù)較上年減少41.6億元，同比下降881.57%，這些都是受到執(zhí)行新租賃準則現(xiàn)金流列報口徑調整導致。

我愛我家集團副總裁、財務負責人何洋也在會上指出：“關于收入部分，還需要提請各位投資人關注的是，根據(jù)租賃準則的相關要求，資產(chǎn)管理業(yè)務在融資租賃項下核算的收入計入了資產(chǎn)處置損益和財務費用，這部分金額共計10.07億元，未包括在營業(yè)收入中?！?/p>

2021年，我愛我家實現(xiàn)收入總計119.63億元，還原準則相關影響后，這個收入仍創(chuàng)了歷史新高。從收入分布來看，線上線下取得的存量房經(jīng)紀類收入共計55.73億元，新房類收入20.23億元；資產(chǎn)管理類收入在營業(yè)收入中實現(xiàn)的租金類收入和服務費類收入共計32.61億元；商業(yè)類收入及其他各類收入共計11.05億元。

從地區(qū)分布來看，華東區(qū)域和華北區(qū)域仍然是我愛我家業(yè)務發(fā)展的核心區(qū)域，其收入占比分別為42.1%和45%。

從城市分布來看，北京、杭州、上海、南京和蘇州五個直營城市為我愛我家貢獻了81.2%的營業(yè)收入。

被寄予厚望的相寓

縱觀整場業(yè)績說明會，我愛我家2022年似乎把寶押在了相寓上面。

“相寓保持著行業(yè)內的領先地位，也為公司經(jīng)營韌性和穩(wěn)健發(fā)展提供了獨特的優(yōu)勢和基礎，它會成為下一步我愛我家生態(tài)平臺重要的優(yōu)勢資源?！敝x勇如是說道。

年報顯示，2021年，我愛我家相寓的在管規(guī)模25.3萬套，環(huán)比增長了7.2%，平均的出房周期7.8天，環(huán)比2020年縮短了41.8%。年度平均出租率95.4%，環(huán)比2020年增長了1%，承租單量達到了40.8萬單，環(huán)比增長了17.6%。

“我愛我家實現(xiàn)100多億的營收中，相寓營收就貢獻了32.6億元，已成為我愛我家業(yè)務提供了新的增長極?！蔽覑畚壹壹瘓F相寓副總經(jīng)理、上海公司副總經(jīng)理張多介紹稱，多年以來相寓一直依托于相寓的數(shù)據(jù)資產(chǎn)，數(shù)據(jù)管控能力，驅動資產(chǎn)的追蹤房態(tài)追蹤、人效管理、價格管控等多維度運營核心的管理要素，進行數(shù)字化體系的不斷深化，實現(xiàn)了管理要素數(shù)字化動態(tài)的管控，持續(xù)提升數(shù)字化驅動運營的能效和效能。

數(shù)據(jù)顯示，2021年相寓推出了第一家企業(yè)公寓，截止2022年一季度，單項目累計提供1576個床位、服務企業(yè)309家、服務企業(yè)員工3520人，項目2021年10月份完成驗收正式運營，當月入住率過半，2021年12月底入住率達到92%。

2022年一季度，相寓完成北京首家租賃社區(qū)托管項目簽約，預計提供租賃住房1000間、服務新市民2000人、配套商業(yè)服務6000平、預計委托產(chǎn)值19億元。

業(yè)績說明會現(xiàn)場，也有投資者提出“未來相寓擴容”的問題，不過我愛我家管理層并未給出正面回應，可見樓市寒冬的影響還需消化一陣。

地產(chǎn)分析師嚴躍進指出，目前政策層面已經(jīng)給到租賃市場積極的信號，這也是此類企業(yè)發(fā)展的底氣，但從市場環(huán)境來看，大規(guī)模擴張動作短期內不會產(chǎn)生。一方面受到疫情反復的影響，另一方面企業(yè)經(jīng)營“穩(wěn)健”已成為共識。

北京商報記者王寅浩

（責任編輯：王治強 HF013）