年報(bào)解讀丨跌宕起伏間京能置業(yè)難能穩(wěn)定

來源：智能家居時間：2022-05-13 22:30

4月29日，京能置業(yè)(600791)產(chǎn)發(fā)布2021年年度報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，2021年京能置業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 21.33 億元，同比增加 18.07 億元，增幅為554.86%；利潤總額 1.29 億元，同比扭虧為盈增利 1.92 億元，凈利潤為2.61%。營業(yè)成本 15.29 億元，同比增長 950.64%，毛利率同比減少 27.00 個百分點(diǎn)。

業(yè)績坐上“過山車”

從2021年年報(bào)來看，京能置業(yè)幾乎創(chuàng)了有史以來營收記錄，漲勢喜人，但不能忽略的是其長期以來的跌宕起伏。尤其2020年，營業(yè)收入僅為3.257億元，創(chuàng)近十年新低。

梳理京能置業(yè)近幾年主要業(yè)績指標(biāo)發(fā)現(xiàn)，京能置業(yè)歸母凈利潤呈現(xiàn)連年下滑趨勢，總負(fù)債持續(xù)攀升，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額連續(xù)六年為負(fù)。

2018-2020年，京能置業(yè)歸母凈利潤分別為5454萬元、1801萬元和-7018萬元；總負(fù)債分別為36.51億元、92.17億元和149億元；經(jīng)營現(xiàn)金流分別為-4.608億元、-53.31億元和-6.11億元。

對于各項(xiàng)指標(biāo)都跌倒谷底的2020年，京能置業(yè)曾解釋稱，一方面是由于2020年度無新增竣工項(xiàng)目，可結(jié)轉(zhuǎn)商品房大幅減少，另一方面是預(yù)售項(xiàng)目尚未達(dá)到交付條件，不符合收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。

事實(shí)上，京能置業(yè)業(yè)績一直以來就高低起伏，猶如坐上過山車。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為京能置業(yè)發(fā)展不穩(wěn)定的重要原因?yàn)楣景l(fā)展規(guī)模較小，土地儲備少，可開發(fā)項(xiàng)目少，可能存在項(xiàng)目“青黃不接”的情況，往往上一批的項(xiàng)目已經(jīng)接近尾聲，但是新的項(xiàng)目卻還處于開發(fā)階段，不能及時為公司貢獻(xiàn)收入，導(dǎo)致公司在資金層面也不穩(wěn)定。

老項(xiàng)目“長青” 錯失發(fā)展良機(jī)

數(shù)據(jù)顯示，2021年，京能置業(yè)在建項(xiàng)目累計(jì)實(shí)現(xiàn)開復(fù)工面積 162.23 萬平方米，同比增加 57.48 萬平方米，增幅 54.87%；實(shí)現(xiàn)竣工面積 37.87 萬平方米，同比增加 37.87 萬平方米。

從2021年年報(bào)數(shù)據(jù)看，京能置業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)按地區(qū)劃分為北京地區(qū)、寧夏地區(qū)和天津地區(qū)。

三個地區(qū)實(shí)現(xiàn)總營收入20.92 億元，其中來自北京的收入約2.265億元，比上年增76.56%，來自寧夏的收入約13.546億元，比上年增880.40%，來自天津的收入約為5.114億元，比上年增4660.91%。

銷售進(jìn)度表顯示，京能置業(yè)在北京有5個項(xiàng)目（分別為商業(yè)、住宅、倉儲和車位），天津5個項(xiàng)目（分別為商業(yè)、住宅和儲藏間）銀川4個項(xiàng)目（分別為商業(yè)、住宅、車庫和儲藏室），共計(jì)14個在售項(xiàng)目，較2020年同期相比，多5個可售項(xiàng)目。

14個項(xiàng)目中，給京能置業(yè)帶來營收的主要是銀川的京能·天下川、共結(jié)轉(zhuǎn)收入12.79億元，其次是位于天津的京能·雍清麗苑項(xiàng)目，結(jié)轉(zhuǎn)收入5.45億元?？梢钥闯?，這兩個項(xiàng)目為京能置業(yè)貢獻(xiàn)了主要收入。

此外，天津京能·海語城也貢獻(xiàn)了0.108億元的結(jié)轉(zhuǎn)收入。據(jù)悉，該項(xiàng)目一期于 2016 年 12 月開盤銷售。2016 年，天津京能海語城項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)簽約面積 2.62 萬平方米，簽約金額 2.56億元，2020年，實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)面積0.16萬平方米，結(jié)轉(zhuǎn)金額0.11億元。

京能·雍清麗苑項(xiàng)目所屬地塊是京能置業(yè)于2018年底以底價20.029億元競得，一直在陸陸續(xù)續(xù)開盤。銀川天下川項(xiàng)目更是早在2011年就已經(jīng)開始銷售。

在各大房企都瘋狂跑馬圈地高周轉(zhuǎn)之時，京能置業(yè)謹(jǐn)慎到保守，連續(xù)幾年沒有新項(xiàng)目入市，老項(xiàng)目可以貫穿其幾年的發(fā)展，錯過高增長良機(jī)。

年報(bào)顯示，京能發(fā)展的項(xiàng)目拓展目標(biāo)為堅(jiān)持審慎投資，穩(wěn)健發(fā)展，深耕京津冀，聚焦商品住宅和保障性住房，并提出2022 年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)開復(fù)工面積 128.78 萬平米，其中新開工面積 4.78 萬平米；計(jì)劃竣工面積為 52.32 萬平米。

房地產(chǎn)儲備表顯示，北京市朝陽區(qū)管莊鄉(xiāng)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目是其唯一的儲備項(xiàng)目。該項(xiàng)目為京能置業(yè)聯(lián)手龍湖共同啟動，也是其2021年的唯一一個新增項(xiàng)目。

轉(zhuǎn)讓股權(quán) 業(yè)務(wù)聚焦

年報(bào)顯示，京能置業(yè)第九屆董事會第一次臨時會議及2021 年第四次臨時股東大會決議，通過了《公司關(guān)于轉(zhuǎn)讓京能（北京）物業(yè)管理有限公司 100%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)的議案》。京能置業(yè)在北京產(chǎn)權(quán)交易所以公開掛牌方式轉(zhuǎn)讓京能物業(yè)公司100%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)。最終京能物業(yè)公司100%股權(quán)成交價格為 0.288 億元，并收回債權(quán) 0.459 億元。

公開資料顯示，京能置業(yè)的第一大股東為北京能源集團(tuán)有限責(zé)任公司，持股占比45.26%，實(shí)際控制人為北京市國資委。2014年，京能集團(tuán)與北京京煤集團(tuán)有限責(zé)任公司進(jìn)行了合并。北京金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司是京煤集團(tuán)下屬主營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)。

為解決公司與控股股東下屬企業(yè)同業(yè)競爭問題，2020年，京能置業(yè)在年報(bào)中披露，鑒于京能物業(yè)目前物業(yè)業(yè)務(wù)較少，公司計(jì)劃三年內(nèi)完成京能物業(yè)公司的退出工作。

同時，京能置業(yè)以約3.61億元收購金泰地產(chǎn)旗下的麗富地產(chǎn)100%股權(quán)，麗富地產(chǎn)為金泰地產(chǎn)全資子公司，核心業(yè)務(wù)為開發(fā)建設(shè)保障性住房。

一出一進(jìn)間完成了資產(chǎn)騰挪，使業(yè)務(wù)更收斂聚焦，一定程度上，也助推了京能置業(yè)2021年度凈利潤的扭虧為盈。

（責(zé)任編輯：崔晨 HX015）