中新經(jīng)緯5月31日電(王蕾 李惠聰)近日，證監(jiān)會辦公廳與國家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》(下稱《通知》)，要求推動保障性租賃住房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展。這意味著，保障性租賃住房REITs試點(diǎn)正式啟動。

首批兩單保障性租賃住房REITs項(xiàng)目也正式申報(bào)，分別為：在上交所申報(bào)的中金廈門安居保障性租賃住房REIT，主要原始權(quán)益人為廈門安居集團(tuán)有限公司，基金管理人為中金基金；在深交所申報(bào)的紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT，主要原始權(quán)益人為深圳市人才安居集團(tuán)有限公司，基金管理人為紅土創(chuàng)新基金。

雖然首批試點(diǎn)是兩家以保障性住房開發(fā)為主的國有企業(yè)，但中國REITs行業(yè)聯(lián)盟秘書長王剛在接受中新經(jīng)緯研究院專訪時(shí)表示：“《通知》是‘房住不炒’原則下推動租購并舉新發(fā)展模式的系列制度之一，是早期政策的系列配套措施。此外，開發(fā)運(yùn)營保障性租賃住房建設(shè)并非只能是央企、國企‘獨(dú)享’，對眾多民營上市房企而言，依然是一片值得搶灘的‘藍(lán)?！?。

保障性租賃住房REITs助力住有所居

《通知》規(guī)定，發(fā)起人(原始權(quán)益人)應(yīng)當(dāng)為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得開展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，且項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)權(quán)屬清晰、運(yùn)營模式成熟、具有可持續(xù)的市場化收益，并經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為保障性租賃住房項(xiàng)目。

王剛表示，《通知》是“房住不炒”原則下推動租購并舉新發(fā)展模式的系列制度之一，與2021年7月2日公布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》和2022年5月25日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》一脈相承，有效推動保障房建設(shè)。同時(shí)，也是2020年4月30日證監(jiān)會、發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》的系列配套措施。

根據(jù)《通知》，發(fā)起人(原始權(quán)益人)發(fā)行保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs的凈回收資金，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，如確無可投資的保障性租賃住房項(xiàng)目也可用于其他基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板重點(diǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目建設(shè)。

“鼓勵(lì)將凈回收資金用于投向明確、條件成熟、短期內(nèi)能夠形成有效投資的新建項(xiàng)目，促進(jìn)形成投資良性循環(huán)。”王剛說，“這也是希望早一點(diǎn)變成新的固定資產(chǎn)投資來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！?/p>

王剛表示，住房租賃REITs以往偏重銷售型住房，租賃型住房偏重發(fā)展廉租房和公租房，但大中城市房價(jià)較高，尤其是人口凈流入的大城市年輕人買房壓力較大，通過發(fā)展租賃住房讓新市民、年輕人住有所居，可以更安心地工作。

進(jìn)一步完善保障性租賃住房REITs仍有不小空間

事實(shí)上，作為一個(gè)持續(xù)在一線孜孜不倦推動中國REITs發(fā)展進(jìn)程的“熱心人”，王剛直言，當(dāng)前中國REITs發(fā)展仍有較大進(jìn)步空間。

“中國的REITs發(fā)展目前只能滿足已建成物業(yè)的退出要求，因?yàn)橹荒芡顿Y已建成的運(yùn)營物業(yè)，還不能直接做開發(fā)，這就需要有投資公司、私募基金、保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老基金、銀行資金、信托基金等資金共同協(xié)調(diào)支持?！蓖鮿傉J(rèn)為，“中國目前REITs項(xiàng)目的收益率要達(dá)到4%的分配率也是不容易的。對投資者而言，資產(chǎn)價(jià)格有一定增長才有吸引力。因此，未來，政策上可以設(shè)計(jì)探索以部分銷售型、經(jīng)營性效益較高的配套項(xiàng)目來補(bǔ)貼。比如，大家比較熟悉的香港領(lǐng)展REITs旗下的項(xiàng)目，資產(chǎn)標(biāo)的是中國香港公屋旗下的優(yōu)質(zhì)商場和停車場，而不是以公屋作為標(biāo)的發(fā)行REITs產(chǎn)品?！?/p>

在投資者方面，王剛認(rèn)為，吸引大額、長期資金到不動產(chǎn)股權(quán)類投資，也還需要通過專業(yè)的基金管理人進(jìn)行分工合作，如私募主要做開發(fā)階段投資，公募主要做持有階段管理，以收益和風(fēng)險(xiǎn)匹配來實(shí)現(xiàn)保障性租賃住房REITs規(guī)模上的放量。而對個(gè)人投資者，REITs上市后二級市場分紅和股價(jià)收益均有一定吸引力，且方便退出，這是很好的投資產(chǎn)品。但整體而言，還需要一定的制度設(shè)計(jì)來吸引資金投資一級市場，把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模做大。

“如何把運(yùn)營管理做好也是中國REITs健康發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。中國REITs需要吸引更多社會化機(jī)構(gòu)參與，共同服務(wù)好租戶，開源節(jié)流的同時(shí)要盡力提升客戶滿意度?！蓖鮿偨榻B。

目前，根據(jù)美國REITs協(xié)會(NAREIT)統(tǒng)計(jì)，美國公寓類房地產(chǎn)投資信托基金公司復(fù)合年化收益率(CAGR)可達(dá)12%。王剛指出，其中，美國最大的長租公寓運(yùn)營商EQR(Equity Residential，公平住屋)在經(jīng)營策略方面，持有并高標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營核心市場房源以獲得穩(wěn)健現(xiàn)金流；在融資渠道方面，憑借相對完善的房地產(chǎn)投資信托基金上市流通制度和稅收豁免政策，進(jìn)而獲得高效、便捷的股權(quán)融資和成本較低的債務(wù)融資，其成功經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

“隨著市場發(fā)展和制度不斷健全，相信中國REITs終將會在世界REITs市場占有重要一席?！蓖鮿傉f。

房企搶灘發(fā)展的“新藍(lán)?！?/strong>

目前，在長租房領(lǐng)域內(nèi)，已經(jīng)有華潤有巢、萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓等長租房品牌已有長足進(jìn)步，市場規(guī)模均有不少增長。王剛建議，中國房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展模式需要全面重塑，隨著相關(guān)保障性租賃住房REITs政策漸進(jìn)完善，企業(yè)可根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略來決定是否下場參與保障性長租領(lǐng)域。

王剛指出，“當(dāng)前正值《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》推出一周年，首批兩單保障性租賃住房REITs將近一年才推出，一方面可以說是相關(guān)市場主體做了充足準(zhǔn)備；另一方面，對人口凈流入的大城市同類企業(yè)積極發(fā)行REITs起到了良好帶動效應(yīng)，預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模將迅速擴(kuò)容。”

“根據(jù)文件精神，我預(yù)計(jì)中國將會出現(xiàn)一批專業(yè)的保障性租賃住房平臺?！蓖鮿傉f，國內(nèi)REITs有望實(shí)現(xiàn)萬億元市場規(guī)模，其中住房租賃REITs很快就會有千億元市場規(guī)模。未來，滿足權(quán)屬清楚、可轉(zhuǎn)讓、4%以上分派率、運(yùn)營滿三年的保障性租賃住房將會是C-REITs(中國房地產(chǎn)投資信托基金)的重要門類之一。

他提醒，在助力住有所居的同時(shí)，中國的保障性租賃住房要有效隔離和防范風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)，須將其與商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)嚴(yán)格進(jìn)行切割，真正實(shí)現(xiàn)政策初衷，并且服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、服務(wù)投資人。

中國房地產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)型正在開啟新的一幕。王剛指出，與早期房地產(chǎn)企業(yè)通過買地、建房、預(yù)售回籠資金，再繼續(xù)進(jìn)入新一輪買地、建房開發(fā)的銷售型經(jīng)營模式不同，在有REITs金融手段“保駕護(hù)航之下”，保障租賃住房建設(shè)在建設(shè)前期或建成后就能實(shí)現(xiàn)部分資金回籠，在后期有效落實(shí)“房住不炒”同時(shí)又有穩(wěn)定租金作為投資回報(bào)，從整體穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，可謂“一石多鳥”。

在王剛看來，以住房租賃為代表的持有型物業(yè)將成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的主流。廣義的持有型物業(yè)還包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商場、辦公樓等。其中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)承載著中國科技創(chuàng)新，辦公樓承載著樓宇經(jīng)濟(jì)，購物中心承載著消費(fèi)，都是中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。當(dāng)前，中國的保障性租賃住房還需要做好估值定價(jià)、交易退出、流動性機(jī)制等一系列金融配套，同時(shí)進(jìn)一步健全房地產(chǎn)行業(yè)長效機(jī)制，推動整體行業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。(中新經(jīng)緯APP)

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