兩會(huì)焦點(diǎn)｜“反復(fù)修改精雕細(xì)琢”民法典草案始成這些房地產(chǎn)問題被重點(diǎn)提及

來源：智能家居時(shí)間：2020-05-25 20:00

　　中房報(bào)記者李燕星｜北京報(bào)道

　　法律，治國之重器；良法，善治之前提。

　　今年全國兩會(huì)期間，新中國第一部以法典命名的法律《中華人民共和國民法典（草案）》（以下簡稱“民法典草案”）正提請(qǐng)十三屆全國人大三次會(huì)議審議，我國民法典立法迎來歷史時(shí)刻。

　　民法典被稱為社會(huì)生活百科全書。值得注意的是，民法典出臺(tái)后，我國現(xiàn)行的民法通則、物權(quán)法、合同法、擔(dān)保法、婚姻法、收養(yǎng)法、繼承法、侵權(quán)責(zé)任法將被替代不再保留。

　　黨和國家曾于1954年、1962年、1979年和2001年先后4次啟動(dòng)民法制定工作。第一次和第二次，由于多種原因而未能取得實(shí)際成果。1979年第三次啟動(dòng)，由于剛剛進(jìn)入改革開放新時(shí)期，制定一部完整民法典條件尚不具備，當(dāng)時(shí)按照“成熟一個(gè)通過一個(gè)”的工作思路，確定先制定民事單行法律?，F(xiàn)行的繼承法、民法通則、擔(dān)保法、合同法就是在這種工作思路下先后制定的。2001年，第九屆全國人大常委會(huì)組織起草了《中華人民共和國民法（草案）》，并于2002年12月進(jìn)行了一次審議。2003年十屆全國人大以來又陸續(xù)制定了物權(quán)法、侵權(quán)責(zé)任法、涉外民事關(guān)系法律適用法等。

　　經(jīng)過努力，我國民事立法逐步形成了比較完備的民事法律規(guī)范體系，為編纂民法典奠定了較好的制度基礎(chǔ)、實(shí)踐基礎(chǔ)、理論基礎(chǔ)和社會(huì)基礎(chǔ)。黨的十八大以來，全面依法治國被擺在突出位置，因此，編纂民法典具有重大而深遠(yuǎn)的意義。

　　這部正在提請(qǐng)審議的民法典草案共7編、1260條，各編依次為總則、物權(quán)、合同、人格權(quán)、婚姻家庭、繼承、侵權(quán)責(zé)任以及附則。其中，中國房地產(chǎn)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，民法典草案共有以下方面的調(diào)整涉及社會(huì)普遍關(guān)注的住房與居住問題：一是針對(duì)此前熱議的公維基金使用問題做出規(guī)定；二是針對(duì)物業(yè)領(lǐng)域突出問題增加規(guī)定了物業(yè)合同；三是規(guī)定住宅建設(shè)用地期滿可自動(dòng)續(xù)期；四是增加規(guī)定“居住權(quán)”；五是在租購?fù)瑱?quán)基礎(chǔ)上，增加規(guī)定房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)。

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　　公維基金難啟動(dòng)怎么辦？

　　降低業(yè)主共同管理事項(xiàng)與表決比例

　　公維基金本是小區(qū)業(yè)主為了維修養(yǎng)護(hù)小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施、設(shè)備及公共區(qū)域而交納的款項(xiàng)。但過去幾年，業(yè)主維修電梯卻發(fā)現(xiàn)公維基金但遲遲得不到審批，物業(yè)公司通知業(yè)主簽字啟動(dòng)使用公維基金時(shí)間過長，物業(yè)公司冒充業(yè)主簽字使用公維基金，部分城市公維基金使用比例與效率低下，這些現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

　　公維基金能不能動(dòng)，什么時(shí)候動(dòng)，如何動(dòng)，業(yè)主們很是關(guān)注。

　　對(duì)此，民法典草案針對(duì)近年來群眾普遍反映業(yè)主大會(huì)成立難、公共維修資金使用難等問題，并結(jié)合此次新冠肺炎疫情防控工作，在現(xiàn)行物權(quán)法規(guī)定的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度：一是明確地方政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。二是適當(dāng)降低業(yè)主共同決定事項(xiàng)，特別是使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的表決門檻，并增加規(guī)定緊急情況下使用維修資金的特別程序。

　　另外，此次草案還完善了公共維修資金使用的表決程序，降低通過這一事項(xiàng)的表決要求，將草案第七十三條規(guī)定的應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決的業(yè)主專有部分面積和人數(shù)占比“雙過四分之三”同意，修改為“雙過半”同意。

　　這樣的修改，增加了業(yè)主大會(huì)通過啟動(dòng)公維基金的效率。

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　　小區(qū)管理混亂怎么辦？

　　專門新增物業(yè)合同一章

　　物業(yè)服務(wù)缺乏監(jiān)管有的甚至形同虛設(shè)；物業(yè)公司進(jìn)入社區(qū)時(shí)缺乏競爭機(jī)制，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量難以提升；物業(yè)公司以盈利為導(dǎo)向但不注重服務(wù)態(tài)度，缺乏服務(wù)意識(shí)。這些是全國各地業(yè)主時(shí)常遇到的鬧心事情。盡管房地產(chǎn)業(yè)大型開發(fā)商都在進(jìn)軍物業(yè)，有的已經(jīng)形成規(guī)模并走上資本市場，但早年建立的老舊小區(qū)或者不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的中小型房企所開發(fā)的物業(yè)，還存在冰山下的暗流。就連娛樂明星李榮浩都吐槽小區(qū)物業(yè)無視車庫衛(wèi)生與管理。

　　針對(duì)物業(yè)行業(yè)亂象，民法典草案專門新增物業(yè)服務(wù)合同一章予以規(guī)范。為適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要，在現(xiàn)行合同法規(guī)定的買賣合同、贈(zèng)與合同、借款合同、租賃合同等15種典型合同的基礎(chǔ)上，民法典草案第二分編增加了4種新的典型合同，其中就包括針對(duì)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的突出問題，增加規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同。

　　比如民法典草案合同編規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。

　　另外，針對(duì)物業(yè)費(fèi)開支對(duì)業(yè)主來說是一筆“糊涂賬”、不知情的問題，民法典草案規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。

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　　住宅用地70年期滿怎么辦？

　　自動(dòng)續(xù)期費(fèi)用按法律繳納或減免

　　住宅用地70年期滿后怎么辦曾一度引發(fā)熱議。

　　根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。尚在審議的民法典（草案）在規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步規(guī)定“續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　住宅土地使用權(quán)期限為70年，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，盡管從上世紀(jì)80年代出讓土地開始，也還未出現(xiàn)住宅土地使用權(quán)到期的情形，但近幾年各地還是陸續(xù)出現(xiàn)一些住宅土地使用年限到期的案例。不過，目前法律及行政法規(guī)對(duì)于住宅土地使用權(quán)到期后是否繳納費(fèi)用及如何繳納費(fèi)用上也還沒有明確的規(guī)定。

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　　中低收入群體住房問題怎么辦？

　　無償設(shè)立居住權(quán)

　　“讓全體人民住有所居”是十九大報(bào)告提出的目標(biāo)，但是近年來中低收入群體的住房和租賃問題時(shí)得不到保障。

　　對(duì)此，為貫徹黨的十九大提出的加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求，民法典草案增加規(guī)定“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)，明確居住權(quán)原則上無償設(shè)立，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定的生活居住需要。

　　民法典草案增加的“居住權(quán)”，規(guī)定居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

　　另外，民法典草案規(guī)定，居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。

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　　房東要轉(zhuǎn)租滿租期房子怎么辦

　　房屋承租人有優(yōu)先承租權(quán)

　　近年來，我國不斷發(fā)展多層次住房體系，并加大力度部署住房租賃時(shí)長，解決大城市新市民的租房問題。房地產(chǎn)企業(yè)和資本市場也相繼逐鹿住房租賃市場。

　　但是，在大城市部分地區(qū)租房緊缺的情況下，租客的利益時(shí)有得不到保障。甚至租房快到期時(shí)但卻想續(xù)租的租客，還遭遇房東各種比如漲價(jià)轉(zhuǎn)租為名的刁難，不得不得搬離。

　　對(duì)此，民法典草案為落實(shí)黨中央提出的建立租購?fù)瑱?quán)住房制度的要求，保護(hù)承租人利益，增加規(guī)定房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)。

　　責(zé)任編輯：馬琳曹冉京

　　審讀：戴士潮

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（責(zé)任編輯：何一華 HN110）