房租大漲逼走租客？上海真實的租賃市場是這樣的……

來源：智能家居時間：2022-06-15 11:10

疫情逐漸消退后的上海租賃市場，迎來了意想不到的狀況，不少租客在社交平臺上表示，正在租住中或續(xù)約時，遭遇了房租上漲的問題：比如有房租在5000元的房子提價1000元，漲幅高達(dá)20%。

據(jù)第一財經(jīng)記者采訪了解，上述非理性漲價的案例確實存在，但更多位受訪租客反饋顯示，租期內(nèi)未遇到房東漲租的情況，續(xù)租時則多為正常漲幅或不漲。

據(jù)上海中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，6月上旬，該公司租賃業(yè)務(wù)量同比增長約32%。租賃活躍度超出市場預(yù)期。

業(yè)內(nèi)人士分析，疫情期間，人們的普遍的預(yù)期是，疫情過后會有人離開上海從而帶來租金水平下滑，然而這樣的預(yù)期并沒有出現(xiàn)，相反，上海市場平均租金水平自去年下半年下行之后，到近期重新出現(xiàn)上漲趨勢，從而讓市場產(chǎn)生了租金大漲的感覺。

多位受訪業(yè)內(nèi)人士向第一財經(jīng)分析，封控兩個月期間，不少租賃需求被積壓，也催生了不少新的租賃需求，如更換有品質(zhì)的小區(qū)，或從群租狀態(tài)轉(zhuǎn)為單人租住等。此外，開學(xué)季的到來也促使學(xué)區(qū)內(nèi)的租房活躍起來，“學(xué)區(qū)房集中的區(qū)域漲價幅度在10%左右”。

租房市場眾生相

近日，關(guān)于上海房租上漲的信息見諸各大社交平臺，也有自如租客反映，續(xù)約租金的漲幅在7%或更高。

第一財經(jīng)了解到，類似的情況確實存在。一位在浦東新區(qū)濱江附近居住的租客，月租金在5000元，遭遇了房東千元的提價，最終選擇了換租；另有租住在青浦區(qū)徐涇板塊的租客也在合同到期后，因房東大幅漲價而搬家。

不過，在十余位受訪的租客中，大部分在租或即將續(xù)租的租客反饋，并未遇到漲房租的情況?！拔覀兊姆孔幼罱狡冢咔榍熬透繓|說要續(xù)簽，”有在世紀(jì)公園地鐵站附近居住的租客表示，“因為疫情，新合同一直沒來得及寄，但房東并未提出漲價。”

有房源位于寶山區(qū)的房東告訴記者，手中一套75平方米的房子，租金在3500元，租客原本已是租住第二年，之前談好租金上漲300元，但租客表示幾個月沒有進(jìn)賬，“疫情期間的確也不容易，最后減免了一個月房租。”另有一位房東也考慮到疫情，讓租客延期繳納房租。

有部分租客的房租上漲則在可以接受范圍內(nèi)。在陸家嘴(600663)附近生活的一位租客，與三位朋友在合租一套四室兩廳的大戶型，她告訴記者，房子原本的續(xù)租期在4月份，疫情期間沒漲，“8月份開始，房租漲1000元，漲完之后房租在1.4萬元?！?/p>

有多位中介表示，近期房東掛牌的房租有所上漲，但漲幅在正常的區(qū)間內(nèi)?！耙痪邮业膬r格比去年大概漲了300元左右，兩居室的漲幅約為500元?！遍L寧區(qū)中山公園板塊的某大型中介向記者透露。

據(jù)鏈家披露的信息顯示，6月以來，中山公園板塊的房源租金有所上漲，漲幅約為3.5%。

不過，這一掛牌價格并不是最終成交價，有租客表示明顯感受到議價空間的存在，“掛牌5500元，成交可以在5000元左右”。位于普陀區(qū)長壽路的一套一室戶，掛牌價在6200元左右，該房源的中介表示，大約可以降至5800元。

從一位中介發(fā)布的房源信息來看，部分位于市中心區(qū)的高價房源出現(xiàn)明顯降價，一套位于永康路附帶獨立花園的房源，租金從2.8萬元降至2.5萬元。另有活躍在浦東新區(qū)內(nèi)的中介表示，目前租金上漲并不明顯，“畢業(yè)季的大潮還沒來。”

相較于房租的變動，當(dāng)前上海租賃市場更明顯的特點是快速成交?！?點去看房，4點讓中介去定房，房子已經(jīng)租出去了?！庇凶饪捅硎?。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，6月上旬的租賃業(yè)務(wù)量同比去年上漲了32%，成交量明顯增加?！拔覀冮T店復(fù)工這幾天主要都是做租賃業(yè)務(wù)，”上海中原地產(chǎn)內(nèi)部人士向第一財經(jīng)表示，“一周門店成交在5-6套?！?/p>

“現(xiàn)在有一部分的房子，還沒退出來就被預(yù)定了，”上述中山公園板塊的中介告訴記者，“因為過去三個月基本上沒有客戶訂房，6月一復(fù)工，前幾個月的客戶量放出來了，所以變得特別快。”

房租意外地上漲

盡管一線房源租金漲跌互現(xiàn)，但綜合克而瑞、諸葛找房等機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)，當(dāng)前上海的租金仍處于上升通道。

據(jù)克而瑞租售數(shù)據(jù)，5月份，上海個人房源租金為102.51元/平方米/月，排在55城之首，也是唯一一個每平米月租金破百元的城市；環(huán)比上漲6%，漲幅排在55城前三。而4月份，處于疫情管控期的上海，個人房源租金環(huán)比漲幅也在3%。

克而瑞租售研究總監(jiān)李見林告訴第一財經(jīng)，當(dāng)前上海租賃市場上，個人房源是絕對主體，占比在95%左右，這部分房源的租金變動對整體租金水平有明顯的影響。

對于當(dāng)前的房租上漲，李見林認(rèn)為，按照時間節(jié)點，四五月份時，許多高校畢業(yè)生已找好工作，將離校租房，是房租上漲的傳統(tǒng)節(jié)點。而受疫情影響，這一需求延遲到了五六月份。

疫情還帶來了市場需求的變化。從防控需要到物資發(fā)放，更多的租客意識到需要相對獨立的空間，不少租客在疫情結(jié)束之后，會傾向于換到有獨立衛(wèi)生間和廚房的房源。

“有上述配置，并且面積不大的房源，也就是四、五十平方米的一房一廳，”李見林表示，“這類房源是市場供應(yīng)的主力，但原本的需求量也很大，在上海的租賃市場結(jié)構(gòu)上，一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)?！倍鴮τ谶@部分換租的需求，相當(dāng)于“產(chǎn)品升級”，也在一定程度上帶動了房租上漲。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦也認(rèn)為，當(dāng)前租賃市場的活躍受到畢業(yè)季及新增需求的影響，“比如需要換有品質(zhì)的小區(qū)，或者原先是群租的，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)必須合租或者單人租住?？梢?，市場復(fù)蘇是必然的。”

此外，近期也是開學(xué)季，很多家長會傾向于在學(xué)校附近租房，以便孩子上學(xué)?！袄缡⒋蠡▓@租金掛牌價格上漲5-7%不等，因為學(xué)區(qū)因素，疊加房屋品質(zhì)也不錯，房東有漲價的意愿?！北R文曦表示。另有中介人士表示，部分學(xué)區(qū)集中的區(qū)域房租漲幅可能在10%左右。

在需求大量釋放的同時，上海房源供應(yīng)則明顯不足，從新增房源來看，上海5月新增房源19304套，環(huán)比降2.80%，同比下降56.99%。

據(jù)李見林透露，受疫情影響，4月、5月份的新增房源都不到2萬套，過去上海的月均房源供應(yīng)則在5萬套，高峰時期掛牌量可以達(dá)到7萬套，當(dāng)前市場的供應(yīng)明顯不足。

在盧文曦看來，市場實際上是從封凍格局中走出來的，雙方有相互博弈的過程，租金也有自然增長的過程，所以即便掛牌價格合理上浮也并不意外?！爱?dāng)前大部分業(yè)主比較理性客觀地掛牌，漲幅比較微弱。對房東而言，能租掉是最重要的，畢竟多掛300-500元后，萬一沒有成交，空掛1個月就損失好幾千元?！?/p>

事實上，將時間線拉長，當(dāng)前上海租金的漲幅并不算多。“從2020年到2021年7月份，上海的房租一直都是上漲的狀態(tài)，有些板塊可能同比漲了20%。”有業(yè)內(nèi)人士分析回憶道。有租客表示，2020年小區(qū)內(nèi)房租在1.3萬-1.5萬的房源，同戶型在2021年6月掛牌價達(dá)到了1.9萬元。

不過，“在一番管控之后，上海的租金從去年7月份開始有所下調(diào)，2022年一季度環(huán)比下跌。疫情期間，我們的預(yù)期是，人員處于不流動的狀態(tài)中，按照常理來說，租金應(yīng)該延續(xù)向下的趨勢，但是實際上是沒有的。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

“其實，房租一年一漲，一次漲幾百，在上海很正常?！痹谏虾Ｖ猩焦珗@板塊的中介告訴記者，“只不過今年受疫情影響，大家原本覺得房價可能會跌，但是現(xiàn)在卻漲了，都很意外。”

（責(zé)任編輯：岳權(quán)利 HN152）