來源: 新京報

（原標題：北京增加預售證申請次數(shù) 業(yè)內(nèi)：有利于優(yōu)化新房供應節(jié)奏）

清明假期的前一天（4月3日），北京市住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化商品住房預售許可辦理事項的通知》的征求意見稿（簡稱《意見稿》），面向社會公開征求意見。對比北京之前的預售證管理，此次《意見稿》有兩大變化，一是商品住房項目（含共有產(chǎn)權(quán)住房）預售許可截止日期調(diào)整為預售方案中確定的房屋交付日期，且應與預售合同中約定的房屋交付日期一致。二是新申請辦理預售許可的商品住房項目，一個施工證范圍內(nèi)的可售住宅部分，從原有只能辦理一次預售許可，調(diào)整為可辦理兩次。

其中較為關(guān)注的是預售證申請次數(shù)的優(yōu)化，在業(yè)內(nèi)人士看來，分兩次預售，有利于優(yōu)化區(qū)域新房供應節(jié)奏，緩解開發(fā)商的去化、資金壓力。

一個施工證下可申請兩次預售證，緩解去化壓力

根據(jù)《意見稿》，新申請辦理預售許可的商品住房項目，一個施工許可證批準范圍內(nèi)的可售住宅部分可以申請辦理兩次預售許可，但最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元申請預售許可；施工許可證批準范圍內(nèi)地上住宅已辦理兩次預售許可的，可售倉儲、車位等部分可再辦理一次預售許可證。

在此之前，北京樓盤預售證的申請范圍是，一個施工證只能申請一次預售證。這樣的政策下，有的項目體量較大，一個預售證下房源較多，多者高達十幾棟上千套房源。

隨著北京進入限競房時代，部分項目在單次預售證申請上，體量較大，上千套者很是常見，而北京限競房的布局現(xiàn)狀是，一個板塊多個項目集中，諸如亦莊、北七家、孫河、青龍湖等，這導致的結(jié)果是，板塊內(nèi)供應集中、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，去化成為難題。而去化較慢，進一步影響到開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)以及再次投資拿地的策略。

“一個施工證只能申請一次預售證的政策出臺背景是北京新房供不應求，而現(xiàn)在的北京樓市出現(xiàn)了嚴重的供過于求、庫存壓力加大。”合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，在北京單一片區(qū)，形成新房集中供應，去化壓力激增，使得庫存問題成為開發(fā)商面臨的巨大壓力和難題，從目前來看并沒有找到破解方式。

一個施工證下能申請兩次預售證，有哪些積極意義呢？諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英認為，近兩年來北京限競房項目去化情況并不理想，未來如果一次性推出上千套或更多房源，市場去化壓力較大。此次調(diào)整有利于優(yōu)化區(qū)域住房供應節(jié)湊，緩解去化壓力；同時對于房企來說，也可以緩解其資金壓力，保證其正常的開復工。

并非松綁，再次申請預售證，房價保持不變

新冠肺炎疫情下，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的多個行業(yè)遭遇挑戰(zhàn)。為了應對挑戰(zhàn)，在政策層面，不少地區(qū)放寬拿地、預售門檻。此次北京預售證管理的調(diào)整，是否是政策的松綁呢？

北京市住建委相關(guān)負責人表示，此次調(diào)整是市住建委在堅持“房住不炒”定位，落實城市調(diào)控主體責任，實現(xiàn)“三穩(wěn)”目標的基礎(chǔ)上，對商品住房辦理預售許可做出的優(yōu)化措施。調(diào)整后，開發(fā)項目預售許可申請“門檻”沒有降低，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策沒有改變、調(diào)控力度沒有放松，調(diào)整后的要求仍然高于國家有關(guān)規(guī)定。

根據(jù)《意見稿》，開發(fā)企業(yè)應在項目首次申請預售許可時，一次性申報施工許可證批準范圍內(nèi)全部可售住房、倉儲、車位的銷售價格。

這意味著，即便再次申請預售證，還是第一次申請時的房價，這就杜絕了開發(fā)商捂盤惜售、分批漲價的可能性。

業(yè)內(nèi)建議全面放開預售證申請次數(shù)管理

對于北京預售證申請次數(shù)的優(yōu)化，郭毅表示，是一次合理正當?shù)恼{(diào)整，但同時又顯得謹慎。如上文所述，即便調(diào)整后，北京預售證申請管理仍高于國家有關(guān)規(guī)定。

郭毅建議，可以全面取消預售證次數(shù)申請管理，由開發(fā)商根據(jù)自己的市場營銷方式和產(chǎn)品排期來做出供應的和推盤節(jié)奏。

郭毅認為，從預售審批上，有價格管控，從需求層面，有限購、限貸等政策，從供應端，土地大量供應，帶來充沛的房源供給。這些綜合因素下，目前北京房價形成了明顯的制約，短周期內(nèi)，就算全面取消預售證申請次數(shù)，也不會影響北京供過于求的市場局面，更不會推升房價，反而有利于開發(fā)商去化庫存。

不過，在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，北京預售證次數(shù)對于開發(fā)商去庫存影響有限，因為此前即便一次性取證房源多，也存在分次開盤的行為。

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