文丨子木

近日，大小新聞媒體的頭版均被大會刷屏，連樓下專注于棋局的老大爺都在議論大會的時政要聞，熱度顯然要比往年更強一些。

當(dāng)然這是有緣由的。

因為2020年本就是中國經(jīng)濟換擋大年，又遭遇百年難遇的疫情災(zāi)禍，經(jīng)濟承壓，民生困惑。而大會又是諸多問題的最高指示，無論如何，起碼告訴大家接下來該怎么做。

在剛剛發(fā)布的2020年政府工作報告中，我們看到了當(dāng)局對經(jīng)濟政策、貨幣走勢、民生保障，甚至房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度，這些對我們判斷樓市走勢至關(guān)重要，具體真相是什么。

接下來子木為大家進行詳細解讀。

1

不一樣的房住不炒

今年大會對2020年房地產(chǎn)方面的工作部署，共一百九十余字，簡單概括下來，共三條信息：

1、堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位

2、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

3、新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)

如果你經(jīng)常關(guān)注樓市，一定會發(fā)現(xiàn)，今年大會提到的房地產(chǎn)定調(diào)均在過去大小文件出現(xiàn)過。一些人肯定在想了，這不是陳詞復(fù)調(diào)嘛，沒有新意。

但在語言學(xué)上有一句話，“語言的意義不在于其本意，而是在于不同環(huán)境下所表達的背后含義”。

我們來分析一下現(xiàn)在的環(huán)境。

其實陳述房地產(chǎn)內(nèi)容之前，大會提到了今年的主要目標，就是“保民生保就業(yè)”，和以往不同的是，今年未設(shè)GDP增長目標。

這點異常重要。

因為過去地方啟動房地產(chǎn)的動因有兩個：

1、招拍掛創(chuàng)造土地財政營收

2、達到中央的GDP增速目標

前幾年為什么“房住不炒，穩(wěn)房價”，落地效果很一般，因為各地方一有空隙就想辦法松綁政策啟動地產(chǎn)，屢禁不止。

其中一大部分原因正是GDP增速。為了達到目標，或者背后的政績，地方會不顧及根本地“搶經(jīng)濟”。經(jīng)濟好的城市壓力小，經(jīng)濟差的城市，則只能通過拉升房價的方法，快速達到預(yù)期。

這種現(xiàn)象在2008—2018年這10年中尤為猛烈。

GDP目標和穩(wěn)房價是天然矛盾的，這次大會明確了保就業(yè)才是最大的挑戰(zhàn)，既承認了經(jīng)濟承壓的事實，也開始拋去面子上的光彩，真正地考慮到了民生所求。

所以2020年，在不追求GDP目標的情況下，地方對“房住不炒”的落地，將會比以往更實際一些。

依此判斷，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策依然會采取嚴苛措施，不會輕易放開。而在地方行情上，則鼓勵剛需入場正常交易，一旦有過分炒作現(xiàn)象則會立刻叫停，前段時間“政策一日游”的現(xiàn)象，在未來還會出現(xiàn)。而且各地方目前正在嚴查任何炒作行為。

例如北京近期開始嚴查房地產(chǎn)市場，重點關(guān)照虛假宣傳“不限購”、炒作“學(xué)區(qū)房”等行為，最終查處的房地產(chǎn)機構(gòu)達21家，業(yè)界一片腥風(fēng)血雨。

2

棚改沒了蹤影

解讀完相同的，我們再看看不同的地方，翻開過往幾年的大會定調(diào)，發(fā)現(xiàn)今年對于棚改的言論徹底沒了蹤影。

2017年，棚改600萬套，

2018年，棚改580萬套，

2019年，繼續(xù)推進棚戶區(qū)改造，

2020年，無。

眾所周知，貨幣化棚改是三四線以下的城市房價上漲的主要動因。2018年國開行收回棚改項目審批權(quán)，三四線城市遭遇第一輪降溫，于今2020年徹底不提棚改政策，意味著將進入第二輪降溫期。

當(dāng)然這次降溫相對于2018年會更加殘忍。一是沒了大周期的襯托，目前購房者相對之前觀望情緒濃烈，二是經(jīng)過幾年折騰，在疫情的影響下，三四線購買力過分透支。

當(dāng)然三四線城市，開發(fā)商和媒體控制輿論方向，新房房價依然會“繃著”，但二手房市場就不會那么好運了，大家可以觀看下面的表演。

棚改消失，地方頓時少了土地財政收入，當(dāng)局也給了彌補措施，那就是“新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個”。

改造的好處是雙向的，既搞了民生，又帶動了諸如裝修、保潔、家具等產(chǎn)業(yè)的消費。當(dāng)然棚改和舊改產(chǎn)生的效益還是有很大差距的，這意味著今年地方要勒緊褲腰帶過活了。

第二處不同以往的是，這次未提及房地產(chǎn)稅，很多人拿這個說事兒。

其實前幾天國務(wù)院在下發(fā)的經(jīng)濟體制完善意見文件書中，已經(jīng)提到了房地產(chǎn)稅部分，“穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法”，其地位可以和大會并提。

當(dāng)然能不能落地，我之前在《大會前夕》一文中已經(jīng)詳述，感興趣的可以去翻閱。聰明人可能已經(jīng)從字面意義上看到了結(jié)果。

2018年，“穩(wěn)妥”推進房地產(chǎn)稅立法

2019年，“穩(wěn)步”推進房地產(chǎn)稅立法

2020年，“穩(wěn)妥”推進房地產(chǎn)稅立法

本以為2019年可以穩(wěn)步推進了，沒想到2020發(fā)現(xiàn)很多地方“欠妥”，又返回去權(quán)衡多方面的利弊，一波三折，沒個盡頭。所以接下來不必考慮房地產(chǎn)稅對樓市的影響。

過去考慮它的人，都被市場遺忘了。

3

貨幣政策的預(yù)兆

至于未來如何，大會也給了一定的信息。例如大家所關(guān)心的貨幣政策。

積極的財政政策要更加積極有為。今年赤字率擬按3.6%以上安排，財政赤字規(guī)模比去年增加1萬億元，同時發(fā)行1萬億元抗疫特別國債。

穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度。綜合運用降準降息、再貸款等手段，引導(dǎo)廣義貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速明顯高于去年。保持人民幣匯率在合理均衡水平上基本穩(wěn)定。創(chuàng)新直達實體經(jīng)濟的貨幣政策工具，務(wù)必推動企業(yè)便利獲得貸款，推動利率持續(xù)下行。

財政擴張，貨幣寬松，還發(fā)行了特別國債，顯然這是疫情之后，走了全球應(yīng)對經(jīng)濟下行的老路。但是經(jīng)濟回暖，就業(yè)穩(wěn)定的同時，大水積聚，又會泛濫何方，想必大家都清楚。

我在之前的文章里提到一句話，“這些年，到底是高房價讓我們富裕了，還是我們富裕推高了房價？”

如果產(chǎn)業(yè)進步，給老百姓帶來切實有效的財富回報，大家有錢了導(dǎo)致房價上漲，這種情況是我們所愿意看到的。

但如果是貨幣政策放松導(dǎo)致房價上漲，后果是很嚴重的。因為貨幣政策放松傳導(dǎo)社會財富，會集中于上游，層層剝離下來，普通人只能收到保工作的收益。

上游得利，便會尋找路徑投資，將錢輸送至樓市，房價上漲，未來接盤的還是普通人，這就是進一步的勞動力掠奪，還是之前的套路。

這顯然和“房住不炒”相矛盾。

無奈的是，全世界之前都走這條路，除非像美國那樣，用股市替代樓市，進行投資分流。這也是我們每天都在搞股市改革，開科創(chuàng)板的原因。

上游人群富足，路徑依賴，未來還會把蓄水投入一二線核心資產(chǎn)上。

這種景象在今年的深圳表演地淋漓盡致，千萬豪宅搶得不亦樂乎，然而寫字樓的空置率卻與日高漲，市場兩極化病癥凸顯，非?；?。

現(xiàn)在還有政策抑制，但未來在2021年之后，新一輪蓄水是否爆發(fā)就很難說清楚了。希望在那個時候人均收入能趕得上大潮，否則絕對是一場夢魘。

4

公積金得留著

除了大會的現(xiàn)場報告，其實還有一個房地產(chǎn)熱門話題被提及，那就是“公積金是否會被取消”。

全國人大代表、58同城創(chuàng)始人姚勁波在21日公開了三份書面建議，他表示，疫情下的中小企業(yè)復(fù)蘇，面臨的最大困難就在于“入不敷出”，成本特別是人力成本高企，收入減少。因此，建議一方面適當(dāng)下調(diào)住房公積金的繳存比例，由最低繳納5%降至3%。

其實在姚勁波之前，從2月份開始，就爆發(fā)了住房公積金的“存廢之爭”。

最開始是黃奇帆，其后是董明珠，緊接著樓繼偉，均表示支持取消住房公積金。隨后北京大學(xué)的金融學(xué)教授，社科院戰(zhàn)略研究員出來反駁。

公積金涉及到我國億萬家庭的購房優(yōu)惠，到底該不該取消呢？接下來說說說我的想法。

什么是公積金，簡單來說它是為了保障居民購房的一項福利政策，出發(fā)點是好的。但一直以來都被廣為詬病，其中緣由主要是因為“繳存易，取用難”。

例如北上廣深對公積金的貸款額度分別限制在120W、100W、100W、90W。其中北京每繳存一年可貸10萬元。這些數(shù)值對于幾百萬的房子來講，九牛一毛。

除此之外，很多城市還有換城取用限制，辦理時間遠超商貸的現(xiàn)象。有的開發(fā)商甚至拒絕使用公積金的購房者。這導(dǎo)致公積金使用率非常低。

數(shù)據(jù)顯示，2008年公積金的使用率為58%，而2018年，公積金貸款市場占有率僅為16.19%。截至2018年末，住房公積金繳存總額145899.77億元，提取總額87964.89億元。

也就是說，全國將近一半住房公積金在銀行里“睡覺”并產(chǎn)生負收益。

公積金是由員工和企業(yè)共擔(dān)的，企業(yè)多了負擔(dān)，員工扣了工資。那么因此就要取消公積金嗎？

我認為主要還是看站在誰的角度說話。

黃奇帆說，除稅收等政策以外，建議取消企業(yè)住房公積金制度，可為企業(yè)直接降低12%的成本；姚勁波說減少繳存比例可以減少企業(yè)人力成本；董明珠說，交什么公積金啊，企業(yè)成本高，而且我們格力給員工每人分一套房子。

發(fā)現(xiàn)沒，支持取消企業(yè)住房公積金制度的言論，都是站在資本角度去思考問題的。像董明珠口中每人分一套房子的企業(yè)，連華為都做不到何況格力。

住房公積金是企業(yè)和員工雙向的，現(xiàn)在卻考慮單向利益，顯然有失偏頗。

取消住房公積金，其實施行起來很簡單，企業(yè)也開心，員工的工資似乎也多了，但結(jié)果是，3.25%的低利率購房優(yōu)惠政策徹底消失了。

如果按照北京100萬的貸款來講，20年的還款期。

公積金利率：3.25%，利息總額：36.13萬，

商貸利率：5.2%，利息總額：61.05萬。

兩者相差24.92萬，一般家庭可以用這個錢去裝修，甚至可以買一輛中檔轎車了。所以住房公積金對于保障中低收入家庭實現(xiàn)購房需求來說，非常重要。

貿(mào)然取消住房公積金，是在減少了企業(yè)的人力成本，但是否是變相增加員工的購房成本呢？要知道，銀行里沉淀的天量資金，使用率低的真正原因，并不是大家不愿意取用。

所以我支持改革，而非取消。

改革的目的，可以是降低繳存比例，降低企業(yè)成本和提高個人工資收入，但使用門檻一定要降低，例如跨城使用，額度上限，審批時間等等。

我辛辛苦苦賺來的錢，被迫繳存，但我也能隨意取用，這個天經(jīng)地義。

要知道，使用公積金的終究是最基礎(chǔ)的剛需人群，其中大部分都是勤苦勞動的年輕人，而這部分人群，才是我們整個樓市和經(jīng)濟的支撐力。

這才叫房子是用來住的，不是用來炒的。

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