【2022藍(lán)籌年會(huì)】高力國(guó)際鄧懿君：地產(chǎn)業(yè)的三個(gè)新賽道

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-07-05 20:40

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者符小茵 “醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)、影視地產(chǎn)和體育地產(chǎn)”，6月30日，在經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)主辦的2022年第19屆藍(lán)籌年會(huì)上，高力國(guó)際中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君分享了房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前值得關(guān)注的三個(gè)版塊。

她認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)從單純的資源主導(dǎo)走向了運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)，為了保證資產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)增值，行業(yè)需要更多的思考、更積極的轉(zhuǎn)型。

以下內(nèi)容根據(jù)演講整理：

目前醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)、影視地產(chǎn)、體育地產(chǎn)這三個(gè)板塊值得關(guān)注。

第一個(gè)，醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)，“醫(yī)養(yǎng)”包括醫(yī)藥、康養(yǎng)、養(yǎng)老這三部分。先看生物醫(yī)藥，生物醫(yī)藥行業(yè)有非常遼闊的產(chǎn)業(yè)前景，十四五規(guī)劃中也定了明確的方向，包括要加大投入科研費(fèi)用，培養(yǎng)實(shí)驗(yàn)室人才等。

從全球競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，目前歐美國(guó)家在所有的新藥研發(fā)和制造領(lǐng)域依舊領(lǐng)先于我們。我國(guó)的目標(biāo)是在10-15年之內(nèi)，從制藥大國(guó)變成制藥強(qiáng)國(guó)。目前全國(guó)的生物醫(yī)藥版圖中，有五大片區(qū)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，包括環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角、中部地區(qū)和成渝地區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)的生物醫(yī)藥企業(yè)已經(jīng)接近8000家，醫(yī)療器械企業(yè)則近2.6萬(wàn)家。

而承載生物醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展的重要載體就是生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園。從前端的研發(fā)、制造，到后期的銷售、儲(chǔ)存，產(chǎn)業(yè)鏈條上分別對(duì)應(yīng)研發(fā)樓、院校、醫(yī)院、藥店、倉(cāng)庫(kù)等建筑載體?；氐骄唧w的產(chǎn)業(yè)園設(shè)計(jì)中還有很多的講究，比如面積段，因此在具體項(xiàng)目定位跟招商過(guò)程，還要符合地方企業(yè)的需求。

其次是養(yǎng)老地產(chǎn)，這在行業(yè)里面已經(jīng)不是新詞。過(guò)去十幾年的發(fā)展下，很多養(yǎng)老地產(chǎn)機(jī)構(gòu)已經(jīng)開(kāi)始掌握市場(chǎng)脈絡(luò)。市場(chǎng)空間很明顯，因?yàn)閼?yīng)對(duì)人口老齡化已經(jīng)上升到國(guó)家戰(zhàn)略的維度了。在發(fā)展模式上，目前大部分還是以居家養(yǎng)老為主，目標(biāo)則是從現(xiàn)在的“9631模式” （居家養(yǎng)老占96%，社區(qū)養(yǎng)老占3%，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老占1%）發(fā)展到“9073模式” （居家養(yǎng)老占90%，社區(qū)養(yǎng)老占7%，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老占3%），也就是加大社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的部分，讓專業(yè)人做專業(yè)事。這樣的發(fā)展策略會(huì)引導(dǎo)更多醫(yī)療機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老床位增長(zhǎng)。在十四五期間，政府提出了多樣性的養(yǎng)老服務(wù)，就是在居家模式、社區(qū)模式、機(jī)構(gòu)模式之外，加上線上模式、共享模式，多元模式同步進(jìn)行，也會(huì)輔助整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的健康成長(zhǎng)。

最后是醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。養(yǎng)老在十年前開(kāi)始拓展市場(chǎng)的時(shí)候，都是以康復(fù)型為主，但是目前已經(jīng)變得綜合化，旅游、康復(fù)療養(yǎng)、專項(xiàng)康復(fù)都拉入到養(yǎng)老領(lǐng)域中，所以養(yǎng)老地產(chǎn)也要醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。不過(guò)這最終還是取決于區(qū)域發(fā)展情況，比如區(qū)位的目標(biāo)人口、附近的配套等，定位是非常重要的。

第二個(gè)新賽道是影視地產(chǎn)。目前影視產(chǎn)業(yè)在全球呈現(xiàn)三大趨勢(shì)。一大趨勢(shì)是渠道數(shù)字化，我們現(xiàn)在看影片不一定要坐在家里，也不一定要去影院，隨時(shí)隨地通過(guò)移動(dòng)終端就可以看到影視作品，另外是載體的差異化，隨著觀看終端的變化，受眾對(duì)影片的理解也不僅僅是90分鐘的長(zhǎng)片，還有幾分鐘的短視頻到十幾分鐘的中視頻。

此外，隨著影視的發(fā)展，承載影視制作環(huán)節(jié)的所有載體都要跟隨著發(fā)展。影視地產(chǎn)的發(fā)展，最早是自用拍攝地模式。2.0產(chǎn)品則會(huì)看到以電影IP成形的主題公園，也就是由單純的面對(duì)B端制造，延伸到面對(duì)C端。3.0產(chǎn)品基礎(chǔ)于C端和B端的融合和分拆，聚集影視產(chǎn)業(yè)鏈上下游，以及提供專業(yè)服務(wù)。

目前中國(guó)的影視產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了3.0的數(shù)字化年代，配合這些轉(zhuǎn)變，載體也需要跟隨改變。對(duì)于影視地產(chǎn)，很多人會(huì)認(rèn)為影視地產(chǎn)是不是就是一個(gè)主題樂(lè)園？是不是就是一個(gè)拍攝基地？如果把影視地產(chǎn)的每個(gè)功能拉開(kāi)來(lái)看，我們會(huì)看得更細(xì)致，從創(chuàng)意出品、投資拍攝、制作后期、發(fā)行營(yíng)銷，到面對(duì)C端的參觀旅游，包括劇組的服務(wù)，線上線下的演出等，影視產(chǎn)業(yè)鏈條上對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)載體是完全不一樣的。對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)載體可以是一塊空的場(chǎng)地，可以是一個(gè)音樂(lè)廳、演播廳，到辦公樓、廠房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，各種各樣的表現(xiàn)形態(tài)都跟房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)高度相關(guān)。

影視產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展定位還要看項(xiàng)目所在的城市，明確要面對(duì)的產(chǎn)業(yè)功能是什么，目標(biāo)客戶

在哪里，這些跟傳統(tǒng)房地產(chǎn)關(guān)注的區(qū)位、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、附近的配套都是一脈相承的。盈利模式上面，現(xiàn)在很多影視基地都處于虧損狀態(tài)中。用門(mén)票的方式，或者投入比較多的經(jīng)營(yíng)管理成本，是很難讓影視基地獲得投資收益平衡的。隨著定位的改變，包括房地產(chǎn)做法的改變，長(zhǎng)期的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)就顯得非常重要。未來(lái)的盈利模式中，物業(yè)租售，包括攝影棚、場(chǎng)地，就成為影視地產(chǎn)核心的環(huán)節(jié)，再因地制宜輔以合理的項(xiàng)目規(guī)模，合理的運(yùn)營(yíng)管理模式，合理的資產(chǎn)配比。此外，我們可以有更多想象空間，在運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)中加入更多的管理細(xì)節(jié)，把服務(wù)做得更人性化，這是影視地產(chǎn)之后在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)。

第三個(gè)是體育地產(chǎn)。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，每次運(yùn)動(dòng)大賽前后都會(huì)引起所有民眾的高度關(guān)注，比如2022年冬奧會(huì)。政策方面也會(huì)支持推進(jìn)體育基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。體育公園的開(kāi)發(fā)模式非常值得我們思考，我們需要提供體育公園來(lái)提高群眾的參與度，但體育公園又是耗費(fèi)龐大的投資。以前都是以公益基礎(chǔ)設(shè)施的狀態(tài)出現(xiàn)，未來(lái)要怎么讓體育公園有自身制造收益的能力？

對(duì)于體育公園，我們認(rèn)為第一需要聚人氣，體育公園是為整個(gè)城市居民而設(shè)的，必須提供給大家使用，即然需要吸引市民，其中的規(guī)劃定位、設(shè)施布置就變得非常重要；除了定義為一個(gè)城市的基礎(chǔ)設(shè)施，體育公寓還要有品牌和盈利模式，有自己的特征，也有目標(biāo)人群定位，有獨(dú)特的體育定位。想清楚體育公園是為誰(shuí)提供服務(wù)？有什么人喜歡來(lái)到公園？再疊加上延伸的消費(fèi)模式，就可以讓體育公園有再生的動(dòng)力了。

在多元房地產(chǎn)發(fā)展背景之下，上述幾個(gè)新賽道的發(fā)展都必須秉持長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理的理念，為項(xiàng)目長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)收益和成本作合理安排。

（責(zé)任編輯：周文凱）