最近鬧得沸沸揚揚的爛尾樓業(yè)主強制停貸事件，其主因是商品房預售制度。

由于商品房預售制度的存在，購房者需要先把錢全付給開發(fā)商，開發(fā)商拿著錢去建設房子，兩三年后才會把房子交給購房者。

為了規(guī)避開發(fā)商不按時按質(zhì)量建設房子，或把資金挪用它處，很多地方設立了“購房資金監(jiān)管賬戶”，并對開發(fā)商取得預售資格設置門檻，比如，必須建設到N層以上才能拿到銷售許可證。

但是這波爛尾樓事件卻集中暴露出，資金監(jiān)管賬戶形同虛設，銀行和房產(chǎn)管理部門并未做好購房者的資金看護工作。購房款全被開發(fā)商轉(zhuǎn)走了，導致項目停工。

于是，現(xiàn)在很多人都開始呼吁取消“商品房預售制度”，以現(xiàn)房銷售，從而徹底解決爛尾樓問題。那么，商品房預售制度，能否馬上取消？是否還有其他解決辦法？

1、商品房預售制度基本完成了它的歷史使命。這一制度的出臺，主要因為房改初期，住房市場供小于求，為了提高供應量，讓更多開發(fā)商可以有資金用于快速開發(fā)，所以設立了這一制度。

如今，中國人均住房面積已經(jīng)超過45平方，也有數(shù)據(jù)顯示，當前已經(jīng)建設好的住宅足夠30億人居住。而中國人口卻開始見頂，馬上走向下滑。所以，商品房預售制度，已經(jīng)不再需要了。

2、部分城市可以考慮取消商品房預售制。目前，許多一線城市郊區(qū)、二線郊區(qū)以及三四線城市，鄉(xiāng)鎮(zhèn)，住房遠遠供大于求。這些區(qū)域，可以率先取消商品房預售制度，只允許開發(fā)商銷售現(xiàn)房。

3、可以采用分批支付購房款的方式，保護購房者利益。目前，德國、新加坡等地，采取商品房預售制度，但是會按照樓盤開發(fā)進度將資金分批支付給開發(fā)商，而不是把所有購房款一次性打入開發(fā)商設立的資金監(jiān)管賬戶。

這種方法相比直接取消預售制度更科學。如果直接取消預售制度，在現(xiàn)在的形勢下，會導致開發(fā)商大規(guī)模破產(chǎn)。因為開發(fā)商融資的渠道，仍然狹窄，十分依賴預售的購房款。

同時，取消預售制度后，商品房的供給量可能極度萎縮，特別是一二線核心區(qū)域，這會繼續(xù)推高房價。所以，一二線核心區(qū)域最好仍繼續(xù)采取預售制，但必須分期支付購房款，而不是一次性支付。

也就是說，取消預售制度是可行的，可以在部分房子十分過剩的區(qū)域進行嘗試。

很多磐石之心的讀者，仍然詢問我，是否可以買房了?這個問題真的十分難回答，我已經(jīng)講過許多次，根據(jù)自己的經(jīng)濟實力，以及當?shù)胤康禺a(chǎn)庫存量水平，房價水平，考慮是否可以購買即可。

最后，我對未來樓市做幾點判斷：

1、開發(fā)商將規(guī)?；飘a(chǎn)，最終全國可能只剩下很少的幾家。

2、人口減少的趨勢不可避免，許多高庫存區(qū)域的房產(chǎn)，可能永遠也無法消化，成為永久的鬼城。

3、房價已經(jīng)嚴重透支了未來20年的漲幅。無論從實際房價，還是房價收入比來看，中國房價都是世界第一貴的。所以，依靠房產(chǎn)保值、升值，是癡人說夢。

4、君子不立危墻之下，房地產(chǎn)的弱周期正在開啟，爛尾樓會越來越多，不是萬分著急，真的不需要購房。

最近磐石之心將不再討論敏感話題，原因你懂的，請大家積極關(guān)注、分享、點贊和留言。

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