馮奎（民盟中央經濟委副主任、研究員）

房地產行業(yè)“收縮”是穩(wěn)經濟面臨的突出問題。2021年以來，我國房地產行業(yè)若干核心指標的增速進入下行通道，商品房銷售額、住宅銷售額下降幅度較大，房企營業(yè)利潤減少，部分經營指標之低，已是近十年來所未有。日前召開的中共中央政治局會議，新華社報道用72個字講房地產市場，核心是“穩(wěn)定房地產市場”。預計下半年，各部門各地方將采取更加切實有效的措施，房地產市場有望企穩(wěn)回升。

房地產行業(yè)收縮的背后，潛伏著一個更深層次也更加值得重視的問題，這就是企業(yè)、金融機構、購房者信心的收縮，由此出現(xiàn)“三不敢”心態(tài)，即房地產企業(yè)不敢投、銀行不敢貸、購房者不敢買?！叭桓摇甭?lián)動起來，相互驗證彼此強化，使房地產行業(yè)的信心加速下跌。落實此次會議精神，就需要給房地產市場注入穩(wěn)定發(fā)展的信心。當務之急當然是要從政策工具箱里找出有效的政策，推動落實見效。同時，還必須修復和增強對市場機制的信心、對行業(yè)長遠發(fā)展認知的信心。要使得各類主體的信心都有所增強，且多主體的信心疊加，共同發(fā)力，這樣才能有助于推房地產止滑企穩(wěn)，步入健康發(fā)展的上行通道。

上半年，據(jù)不完全統(tǒng)計，共計有超180個城市，發(fā)布了500次的穩(wěn)樓市政策。初步分析看，這些政策的著力點集中于需求側，主要是對限售、限購、限貸的“放松”。這些政策紓困有一定作用，但還應加大力度、調整角度。如更加重視對房地產企業(yè)的精準施策，可對“三條紅線”的做法作出一定的調整?？紤]建立紓困基金，有效地解決當前保交樓等問題，避免風險蔓延。針對購房者，修改完善剛性居住、改善性居住的條件認定，比如要充分考慮到人口流動、生活品質提升等方面所帶來的新的、合理性的居住需求等等。

需要進一步研究已有調控的實際效果，更加注重發(fā)揮市場機制的作用，增強房地產業(yè)發(fā)展的信心。地方政府對房地產進行調控，在需求端已經做了大量工作。其特征是以打擊炒房為主要內容，以限購等作為主要方式，實質是主要依靠行政機制與手段的力量。這雖然已取得了一定的積極效果，但一部分人群合理的住房需求以及供給端的短板問題仍存在。供給與需求的傳導機制并不通暢。一個現(xiàn)象是，過去十幾年來，土地購置面積、房屋完工面積增速等，都在下降。供地跟不上，商品房上漲的市場壓力始終存在。近年來，有的地方以雷霆萬鈞力度打擊炒房，但因沒抓住房地產市場供求關系的關鍵問題，行政化手段與市場機制有所悖離，效果因此打了折扣。再比如，當前一些商品房樓盤面臨價格下調的壓力，地方政府通過下發(fā)通知等方式，限制房價下跌。這樣做有一定道理，但也要注意它的負面作用。其中一個負面作用是，這不利于房地產企業(yè)發(fā)揮價格的作用，從而實現(xiàn)回收資金、降低庫存的目的。長此以往，這還強化了房子只能漲不能跌的預期，可能會累積更多的風險。從中長期來看，要以供求關系為核心，強調發(fā)揮市場化機制的作用，營造市場化、法治化的產業(yè)發(fā)展環(huán)境，這有利于穩(wěn)步釋放房地產業(yè)的潛力，穩(wěn)步釋放其中的風險，促使房地產穩(wěn)定健康發(fā)展。

更為關鍵的是，需要牢固建立對房地產行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的信心。一些地方的政策部門原先有個看法，就是房地產與制造業(yè)、高技術產業(yè)是“破”與“立”的關系。這個看法轉換成的政策建議就是：要將房地產“破”掉，從而將資源引導到制造業(yè)和高技術產業(yè)，將后者“立”起來。這個看法對于行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和瓶頸制約的認識不夠清晰，且割裂了房地產與制造業(yè)等行業(yè)的內在聯(lián)系。在實踐中，一些地方經過一陣猛操作之后，房地產確實有所“破”，但制造業(yè)、高技術等行業(yè)并沒有因之“立”起來。實踐證明，房地產業(yè)具有穩(wěn)大盤的力量，不可輕言松動。

房地產的這輪走勢，促使業(yè)內外對房地產進行再思考再認識。靜態(tài)地看，我國人均居住面積達到40平米，戶均住房1套以上。但這里面忽略了動態(tài)與結構化的視角。從動態(tài)看，隨著時間推移，居民居住條件的改善在量與質上都還有較大的提升空間。從結構上看，青年大學生、農民工等重點群體，面臨住房困難，超特大城市人口增加帶來的住房短缺一直非常突出。我們對房地產業(yè)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣的特性，以及對深度城市化與房地產的重要關系都還需要加深理解與認識。

（作者：馮奎 編輯：洪曉文）

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