社論丨用足用好政策工具箱，促進房地產市場健康發(fā)展和良性循環(huán)

來源：智能家居時間：2022-08-15 06:30

堅持“房住不炒”，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，穩(wěn)妥實施房地產金融審慎管理制度，促進房地產市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。

日前，央行發(fā)布2022二季度貨幣政策執(zhí)行報告（以下簡稱“報告”）。關于房地產，報告指出“牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，穩(wěn)妥實施房地產金融審慎管理制度，促進房地產市場健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

7月28日中央政治局會議將房地產置于“防風險”的表述中。因此，下半年如何處置好風險，并避免向民生保障和金融領域蔓延，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線，將是貨幣政策的重要基調?；诖?，報告明確指出，加強金融法治建設，以制定金融穩(wěn)定法和設立金融穩(wěn)定保障基金為契機，進一步理順并健全金融風險防范、化解、處置長效機制，推動處置機制市場化、法治化、常態(tài)化。健全金融風險問責機制，對重大金融風險嚴肅追責問責，有效防范道德風險。

這意味著，對于地產金融風險的處置，正在擬定長效機制、頂層設計，其中就包括紓困基金，它是金融穩(wěn)定基金的重要組成。我們認為，還包括并購貸款、資產重組、國企或城投平臺承接等等可選項。不過，所有出險地產企業(yè)或項目的處置，均以市場化、法治化為第一原則，防范道德風險的發(fā)生，并在處置風險過程中對業(yè)務違規(guī)的金融機構進行問責和處罰。

報告還指出，密切關注重點領域風險，繼續(xù)按照“穩(wěn)定大局、統(tǒng)籌協(xié)調、分類施策、精準拆彈”的方針，抓好防范化解金融風險工作，壓降存量風險、嚴控增量風險。就地產風險來說，這意味著，穩(wěn)定大局是指導原則，絕不能發(fā)生從地產領域傳導至金融市場的情緒恐慌，甚至是信心坍塌；統(tǒng)籌協(xié)調指的是央行要與銀保監(jiān)、地方政府等形成協(xié)調聯(lián)動的小組，共同推進風險處置和“保交樓”；分類施策指的是，在頂層設計的大原則下，各地針對風險處置、支持合理購房需求等等，要創(chuàng)新政策工具，推進“一市一策”“一項目一策”；精準拆彈是采取定向措施，將集團企業(yè)的風險大而化之、切塊處理，實現(xiàn)存量問題項目的風險最小化，同時要推進市場監(jiān)測和政策儲備的前瞻性，將增量項目風險控制在萌芽狀態(tài)中。

因城施策用足用好政策工具箱，在7月28日的中央政治局會議也做了明確的指示。目前，各地政策工具箱內的政策儲備，主要是在房地產市場調控方面，而針對風險處置、項目收并購、保交樓等等，有待做足相應的工作，地方的主體責任還有待夯實。此次重點強調因城施策用足用好政策工具箱，主要指兩個方面，一是各地在落實差別化信貸政策（首付比例和利率水平）時，各地人民銀行既要支持剛性和改善性住房需求，也要促進信貸結構調整優(yōu)化，完善金融有效支持實體經濟，還要防范地產風險的發(fā)生；二是在處置本地地產項目風險爆發(fā)、保交樓時，也要創(chuàng)新政策工具箱，根據頂層設計要求，增加相應工具的創(chuàng)新和應用。

根據央行報告，二季度個人住房貸款利率大幅下行，并已降至階段性新低，顯示信貸環(huán)境已經不是地產需求的主要約束，當前住房領域面臨的主要矛盾是：在“房住不炒”“供需平衡”的新時期，商品房供給主導和新市民保障房需求上升的矛盾，高房價和新市民購買力不足的矛盾。這些結構性的問題，是解決總需求問題的貨幣政策難以覆蓋的。

因此，央行能做的只是繼續(xù)降低中長期LPR，以較低購房門檻和貸款成本，支持剛性和改善性住房需求，促進行業(yè)基本面一定的活躍度，保持“三穩(wěn)”的同時，降低風險處置的陣痛。從中長期來看，資金不太可能再大規(guī)模進入地產。

信貸大規(guī)模支持舊基建和地產等傳統(tǒng)行業(yè)的可能性較小，資金在房地產領域沖高趨降是必然趨勢。從信貸需求看，2022年上半年相較于2019年末，新興行業(yè)和制造業(yè)的貸款比重回升，而“鐵公基”和地產等資金密集型領域信貸需求雙雙走低。因此，對地產的金融支持是基于行業(yè)發(fā)展本源、防范風險快速以及行業(yè)穩(wěn)定大局等綜合平衡后的合理舉措。

（責任編輯：冀文超）