??央企的融資渠道始終暢通。

??8月11日，深交所固定收益信息平臺顯示，華潤置地控股有限公司（以下簡稱“華潤置地”，01109.HK）2022年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券（第二次）已提交注冊。

??據(jù)悉，該期債券類別為小公募，擬發(fā)行金額100億元，擬用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動性壓力（包括但不限于置換前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資與收購等方式）、償還有息債務、項目建設以及補充流動資金。

??同樣額度的小公募債早在今年3月17日就已經(jīng)發(fā)行過一次，當時的受理日期為2月28日，僅半個月左右就獲批通過。

??2022年年初，隨著出現(xiàn)房企數(shù)量不斷增多，國企央企收并購作為解決該問題的方式，被各方寄予厚望，但截至目前，收并購潮遲遲未至。近期，為解決出險房企問題，有政府聯(lián)手地方AMC設立地產(chǎn)紓困基金的消息頻出。

??接近華潤置地的一位人士告訴記者：“今年很多企業(yè)都期望央企國企能參與收并購，但事實上很少見到有落地的案例。當下市場收并購面臨的困難是，大部分出險房企的資產(chǎn)問題太多，許多都沒有收購的價值，所以央企國企不能冒險進入市場?！?/p>

??他認為，現(xiàn)在的問題，不是沒有資金，而是沒有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如果按照市場化的方式進行，很難真正幫助企業(yè)脫困。

??“目前收并購的核心問題，一是在消費者對市場失去信心后資產(chǎn)的去化通路不暢；二是項目現(xiàn)金流枯竭后導致運轉(zhuǎn)停滯，除了資金以外，往往還需要給項目創(chuàng)造有保障的法律環(huán)境?！毙菐炜臻g(Thinkool)創(chuàng)始人兼CEO白羽認為。

??手握數(shù)百億并購貸款

??2022年1月，地產(chǎn)行業(yè)的首單并購貸款落地，華潤置地獲批招商銀行200億元并購融資額度，專用于并購業(yè)務。彼時，并購貸將如何使用、后續(xù)落地情況如何、今年的投資標準等問題，也為外界所關注。

??“我們已經(jīng)對外公布的并購貸額度有200億元，但到目前為止，實際上獲批的并購貸儲備已經(jīng)有400億（元）了?！痹?月31日舉行的2021年度業(yè)績發(fā)布會上，華潤置地首席財務官郭世清稱，一旦項目成熟，華潤置地的并購貸款可以隨時啟用。

??談及并購標準，華潤置地首席戰(zhàn)略官謝驥稱，華潤置地對待收并購的態(tài)度是積極與謹慎并存，“目前我們側(cè)重于項目端收并購，不考慮對公司或平臺的收并購。針對收并購項目與招拍掛的土地，我們都會進行風險和回報的對比，多方考量后再進行收并購?！?/p>

??據(jù)悉，無論是二級市場招拍掛還是收并購，華潤置地內(nèi)部對項目回報要求是控制在稅后利潤率12%左右。

??若論資金優(yōu)勢，華潤置地可以傲視全行業(yè)。截至2021年末，華潤置地三道紅線均為綠檔，現(xiàn)金短債比1.99倍，凈負債率30.4%，剔除合同負債后資產(chǎn)負債率60.37%。同時，資金成本仍維持在行業(yè)內(nèi)較低水平，期末加權(quán)平均融資成本約為3.71%，同比下降37個基點。

??但行業(yè)下行形勢，是每家企業(yè)必須避開的。截至2022年6月30日，華潤置地累計合約銷售額達1210.4億元，同比減少26.6%；總合同銷售建筑面積約5871680平方米，同比減少39%。

??除華潤置地外，如保利發(fā)展等也拿到并購貸額度，但真正出手者寥寥。財經(jīng)評論員譚浩俊認為，一方面，國資委要求，央企要盡量退出一般性競爭行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)就是其中之一；另一方面，本身具備收并購的能力的央企并不多，一些非主營房地產(chǎn)業(yè)務的央企，也不會參與收并購中，因此，央企國企參與收并購會受到不小的約束。

??一位業(yè)內(nèi)人士在受訪時表示，一般而言收并購的周期都會比較長，這是客觀現(xiàn)實。另外，在市場下行的形勢下，現(xiàn)在很難說某家企業(yè)的資金狀況特別好，此外，收并購本身需要非常高的專業(yè)度，操作不慎可能會導致成本高企，這也是企業(yè)手握大量并購貸款卻遲遲未下手的重要原因。

??收并購市場未發(fā)力，但華潤置地在招拍掛市場卻斬獲頗豐。在房企拿地意愿普遍低迷的形勢下，華潤置地以479億元的權(quán)益拿地金額位居榜首。

??房企紓困進入關鍵階段

??自2021年下半年以來，隨著行業(yè)政策調(diào)整，許多房企陷入資金鏈告急狀態(tài)，等待脫困刻不容緩。

??2021年12月20日，央行、銀保監(jiān)會出臺《關于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。同時，加大債券融資的支持力度，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具，募集資金用于重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目的兼并收購。

??正是在此背景下，華潤置地等房企先后獲得百億級的并購貸款。

??2022年3月，招商銀行常務副行長兼財務負責人、董事會秘書王良表示，積極支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)擴大并購、幫助一些出現(xiàn)風險或者流動性非常困難的房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)資產(chǎn)重組，是共同維護房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。

??不過，市場人士分析稱，一方面，行業(yè)處于下行周期，未來預期不明朗，收并購交易復雜，相比之下招拍掛獲得土地無論從財務還是經(jīng)營角度都更易操作。

??另一方面，則是出險企業(yè)不愿過早觸及核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。疊加之下，使得不少有計劃收購的房企仍持觀望態(tài)度。

??隨著并購紓困未能成行，新的解決方案逐漸落地。8月11日，中南建設控股股東中南控股集團與地方性AMC江蘇資產(chǎn)管理有限公司簽署了合作框架協(xié)議；7月19日，鄭州地產(chǎn)集團有限公司和河南資產(chǎn)聯(lián)合設立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

??白羽認為，由于出險房企規(guī)模龐大，情況復雜，所以采取綜合措施，多管齊下是必要的。無論是國企地產(chǎn)公司收并購，還是AMC疏困基金，都有各自的優(yōu)勢和切入點。國企參與對恢復項目業(yè)主信心，保持資產(chǎn)價值，盤活經(jīng)營有較大幫助。而AMC更擅長法律整理，債務重組，資產(chǎn)盤活等。應該說各有所重。

??“華潤置地等的并購貸款是以項目為切入點的，符合政府的基調(diào)。與AMC紓困基金相較而言，各有所長?！卑子鸱Q。

??譚浩俊表示，“央企不能大規(guī)模介入到房企紓困中，現(xiàn)在靠地方政府及地方資產(chǎn)管理公司來解決問題也未嘗不可。目前，除全國性的五大資產(chǎn)管理公司外，地方有近60家地方資產(chǎn)管理公司，他們在從事銀行方面的一些業(yè)務后，接下來也面臨業(yè)務拓展的挑戰(zhàn)。若找到雙方都能接受的結(jié)合點，后期與房企的合作空間還是很大的?！?/p>

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