??近兩年，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)面臨諸多挑戰(zhàn)，中駿集團(tuán)能夠保持穩(wěn)健發(fā)展實(shí)屬不易。在面對(duì)瞬息萬(wàn)變的外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境及不斷承壓的行業(yè)生存態(tài)勢(shì)下，中駿黃朝陽(yáng)始終擔(dān)任著“掌舵手”的角色，為中駿集團(tuán)帶來(lái)重要的方向指導(dǎo)，無(wú)論面對(duì)怎樣的變革都能屹立不倒。在2022年第一季度召開(kāi)的中駿集團(tuán)2021年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，針對(duì)中駿的進(jìn)一步發(fā)展，中駿黃朝陽(yáng)提出了建設(shè)性的指導(dǎo)建議。

??根據(jù)3月30日發(fā)布的2021年度業(yè)績(jī)公告，中駿集團(tuán)2021年全年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約人民幣1045.31億元，其中包括合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的合同銷(xiāo)售金額約人民幣419.88億元，合同銷(xiāo)售面積約747萬(wàn)平方米，其中包括合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的合同銷(xiāo)售面積約259萬(wàn)平方米，按年分別上升約2.9%及1.4%。

??截至2021年12月31日，中駿集團(tuán)土地儲(chǔ)備總規(guī)劃建筑面積約3823萬(wàn)平方米，應(yīng)占土地儲(chǔ)備總規(guī)劃建筑面積約2724萬(wàn)平方米，分布于63個(gè)城市。年內(nèi)新增25個(gè)項(xiàng)目，分布在18個(gè)城市，新增地上建筑面積約650萬(wàn)平方米，總土地成本約人民幣346.75億元，應(yīng)占土地成本為人民幣230.35億元，平均土地成本約每平方米人民幣5331元。

??同時(shí)，中駿集團(tuán)2021年連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司共超過(guò)150個(gè)項(xiàng)目處于在售狀態(tài)，分布在61個(gè)城市，主要集中在二三及四線城市。其中，37個(gè)為本年度所推出的新項(xiàng)目。

??面對(duì)地產(chǎn)行業(yè)新的周期，據(jù)投資者透露，黃朝陽(yáng)在會(huì)上反復(fù)強(qiáng)調(diào)：“過(guò)去的無(wú)序的粗放性的房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)模式是不可持續(xù)的，如果一個(gè)公司沒(méi)有新的戰(zhàn)略思考，沒(méi)有構(gòu)建一定的差異化能力，我覺(jué)得有很大的問(wèn)題?！?/p>

??今年，中駿仍舊堅(jiān)持“差異化”是集團(tuán)面對(duì)下行時(shí)期的努力方向，“一體兩翼”是中駿為未來(lái)發(fā)展建筑的“護(hù)城河”。

??權(quán)益回歸

??今年中駿的主題，依舊是回歸一二線城市和權(quán)益比例提升。從去年的拿地節(jié)奏，可以看出中駿越來(lái)越傾向于集約的經(jīng)營(yíng)道路。

??2021年合同銷(xiāo)售金額按城市的級(jí)別來(lái)計(jì)算，一線二線城市占比大約66%。三線及四線城市占比34%。其中，海峽經(jīng)濟(jì)圈占38%，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈占30%，中西部地區(qū)占15%，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈占10%，粵港澳大灣區(qū)占7%。

??按面積來(lái)計(jì)算，49%來(lái)自于一二線城市，其中長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈以及海西經(jīng)濟(jì)圈分別占28%，中西部地區(qū)占26%，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈占10%，粵港澳大灣區(qū)占8%。

??2021年物業(yè)銷(xiāo)售收入從城市分布來(lái)看，廈門(mén)貢獻(xiàn)最大，占25%。其次是蘇州，占10%。從區(qū)域分布來(lái)看，海峽西岸及長(zhǎng)三角貢獻(xiàn)最大，分別占43%，36%。從城市級(jí)別來(lái)看，一二線城市占比52%，三四線城市占比48%。

??據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，黃朝陽(yáng)表示，雖然房地產(chǎn)行業(yè)面臨了許多變動(dòng)，但是“競(jìng)爭(zhēng)格局不會(huì)改變”，大部分頭部企業(yè)會(huì)更加專(zhuān)注于效益更好的一二線城市。經(jīng)歷過(guò)都是回歸一線和核心二線，“中駿的思考，未來(lái)肯定回歸一線跟核心二線”。

??可以看到，中駿集團(tuán)毛利由2020年約人民幣78.63億增加約3.9%至2021年約人民幣81.73億;毛利率則由2020年約24.1%下降至2021年約21.7%。將業(yè)務(wù)回歸于周轉(zhuǎn)節(jié)奏更快的一二線城市，似乎是中駿保證毛利率的一種選擇。

??受這一思路影響，中駿集團(tuán)從2020年就開(kāi)始調(diào)整公司架構(gòu)，從15家城市公司到11家城市公司，再到去年上半年第一季度從11家城市公司收縮到6家城市公司;今年，中駿進(jìn)一步把大灣區(qū)跟海西合并，成立一個(gè)南方區(qū)域公司，現(xiàn)存五家區(qū)域公司。

??除此之外，在去年中報(bào)發(fā)布時(shí)，黃朝陽(yáng)就在業(yè)績(jī)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，今年中駿將會(huì)注重權(quán)益比例的提升，這一方針在7個(gè)月后的年度業(yè)績(jī)會(huì)上也貫穿始終。

??黃朝陽(yáng)表示：“中駿的銷(xiāo)售已經(jīng)超過(guò)1000億了，但是權(quán)益比例并不是很高，未來(lái)會(huì)更注重于權(quán)益，金額會(huì)逐步上升，控制在10%、20%的增長(zhǎng)?！?/p>

??在會(huì)上，中駿集團(tuán)提到，2021年合同銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)3%到人民幣1045億元，權(quán)益比例增加到66%，土地的權(quán)益比例進(jìn)一步提升到71%。

??由此，中駿在拿地方面也變得更加謹(jǐn)慎，黃朝陽(yáng)對(duì)投資者表示，“今年這個(gè)時(shí)候，沒(méi)有重大組合政策出來(lái)之前，中駿考慮還是安全第一，暫時(shí)不會(huì)考慮買(mǎi)地的。如果一旦有大的組合政策出來(lái)，預(yù)期能夠確定下來(lái)，我們會(huì)考慮買(mǎi)一些地?！?/p>

??兩翼加持

??面對(duì)住房市場(chǎng)的后續(xù)乏力，在今年業(yè)績(jī)會(huì)上，比起住宅業(yè)務(wù)的常規(guī)表現(xiàn)，黃朝陽(yáng)似乎更加著重強(qiáng)調(diào)中駿在“兩翼”方面的增長(zhǎng)潛力。

??中駿去年購(gòu)入的25幅土地當(dāng)中，有18幅以“一體兩翼”戰(zhàn)略購(gòu)入，包括了7個(gè)中駿世界城項(xiàng)目，以及11個(gè)方隅長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。

??黃朝陽(yáng)也直言，“兩翼”業(yè)務(wù)讓中駿能夠以更好的條件拿到更優(yōu)質(zhì)的地塊。

??從年報(bào)數(shù)據(jù)中可見(jiàn)，2021年中駿租金收入由2020年約人民幣3.15億大幅增長(zhǎng)約43.9%至2021年約人民幣4.53億，主要得益于上海中駿廣場(chǎng)辦公樓及泉州及莆田中駿世界城購(gòu)物商場(chǎng)的租金增加所致。在項(xiàng)目管理收入方面，由2020年約人民幣1.72億大幅增加約36.3%至2021年約人民幣2.34億。

??除此之外，2021年年報(bào)披露，中駿商管收入12.3億元，同比增長(zhǎng)53%;毛利5.8億元，同比增長(zhǎng)63%;應(yīng)占核心溢利3.0億元，同比增長(zhǎng)84%。

??目前，中駿世界城購(gòu)物中心總共有32個(gè)，已經(jīng)開(kāi)業(yè)9個(gè)，2021年有4個(gè)項(xiàng)目在年底開(kāi)業(yè);2022年還將有5個(gè)中駿世界城購(gòu)物中心要開(kāi)業(yè)，未來(lái)預(yù)計(jì)每年會(huì)有5-6個(gè)中駿世界城購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)。

??長(zhǎng)租公寓方面，在2021年新增11個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目，總共房間超過(guò)1.2萬(wàn)間。截止到2021年底，整個(gè)方隅長(zhǎng)租公寓的在管總房間數(shù)接近3.5萬(wàn)間。

??據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，黃朝陽(yáng)也表示，中駿長(zhǎng)租公寓主要分布在一二線城市，同時(shí)也是基本和基金一起合作，或者“做完再賣(mài)給他們”，“所以我們?cè)陂L(zhǎng)租公寓里面的退出，我已經(jīng)走通了”，不僅如此，方隅對(duì)于中駿來(lái)說(shuō)，也是資本市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)砝碼。

??去年方隅長(zhǎng)租公寓透過(guò)和基金合作的平臺(tái)，總規(guī)模有1.5億美元，總共已經(jīng)投資了8個(gè)項(xiàng)目，投資總額68億。黃朝陽(yáng)直言，國(guó)內(nèi)外的資本對(duì)長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)都持有積極的態(tài)度，能夠保證公司現(xiàn)金流的穩(wěn)定，未來(lái)也是中駿重點(diǎn)拓展的方向。

??面對(duì)投資周期較長(zhǎng)的購(gòu)物中心，節(jié)奏上會(huì)適當(dāng)放慢。

??在過(guò)去的鋪墊期，中駿世界城更多在三四線市場(chǎng)先行，三四線存量市場(chǎng)的改造能夠更好地提升商業(yè)項(xiàng)目資金回籠的速度，然而對(duì)中駿來(lái)說(shuō)，商業(yè)項(xiàng)目未來(lái)還是瞄準(zhǔn)一二線市場(chǎng)。

??“到一定數(shù)量的時(shí)候，我們的中駿世界城品牌逐步建立起來(lái)了，會(huì)回歸一線和二線?！秉S朝陽(yáng)對(duì)投資者如是說(shuō)。

??在中駿集團(tuán)2021年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，各級(jí)人員針對(duì)中駿一年內(nèi)各個(gè)板塊的業(yè)務(wù)發(fā)展進(jìn)行了總結(jié)匯報(bào)，同時(shí)中駿黃朝陽(yáng)針對(duì)中駿未來(lái)的發(fā)展方向進(jìn)行了新的規(guī)劃。對(duì)于中駿來(lái)說(shuō)，“一體”(住宅開(kāi)發(fā))和“兩翼”(購(gòu)物中心、長(zhǎng)租公寓)戰(zhàn)略是不可或缺的制勝法寶，但想要在充滿挑戰(zhàn)的環(huán)境中沖破難關(guān)，需要有更深入的思考和迭代。相信在中駿黃朝陽(yáng)的高瞻遠(yuǎn)矚下，中駿集團(tuán)會(huì)繼續(xù)堅(jiān)守初心，創(chuàng)造更多可能性。

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