中國房地產(chǎn)市場空間仍然巨大，行業(yè)下行階段對頭部企業(yè)反而有利。

文/每日財報 何嬙

近年，地產(chǎn)在政策導向下又到了分化的關鍵節(jié)點，在下半場面臨更為徹底的洗牌。這次，許多優(yōu)質(zhì)央企走到前排。就去年公布的房企銷售額數(shù)據(jù)來看，前六名都是央企。

作為行業(yè)央企中低調(diào)的代表，中國海外發(fā)展（00688.HK，簡稱中海地產(chǎn)）于1992年8月20日在香港聯(lián)交所上市，已走過三十年，如今已是資本市場中國地產(chǎn)概念的風向標和龍頭股，更是中國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健、持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展的一面旗幟。

8月24日，中海地產(chǎn)發(fā)布了2022年中期業(yè)績報告。行業(yè)艱難環(huán)境下，中海地產(chǎn)上半年實現(xiàn)銷售合約額人民幣1385億元，排名上升至全行業(yè)第四，躋身行業(yè)第一梯隊。

不足為奇，中海地產(chǎn)長期都是以“穩(wěn)如磐石，值得信賴”的企業(yè)形象立足。在如今的環(huán)境下，這份穩(wěn)健增添了一層深意，那便是中海地產(chǎn)在行業(yè)下半場博弈面前已經(jīng)做好準備，優(yōu)勢將會以肉眼可見的速度拉開。

01

逆勢業(yè)績穩(wěn)健，加速并購發(fā)展

中海地產(chǎn)經(jīng)過43年深耕，憑借著過硬的品質(zhì)競爭力，已經(jīng)成長為國內(nèi)龍頭地產(chǎn)企業(yè)。在發(fā)展中 “求穩(wěn)”：穩(wěn)健的布局、穩(wěn)健的節(jié)奏、穩(wěn)健的創(chuàng)新、穩(wěn)健的財務制度等，融合形成中海地產(chǎn)的基因。

上半年，中海地產(chǎn)營業(yè)收入1037.9 億元，毛利率為23.5%。股東應占溢利達167.4 億元，扣除稅后投資物業(yè)公允價值變動收益和非現(xiàn)金匯兌損益影響后的股東應占溢利為173.5億元。

《每日財報》注意到，中報一大亮點就是凈利潤率達16.1%，繼續(xù)保持行業(yè)一流水準。相比其他財務指標，凈利潤率更能反映一個企業(yè)的綜合管理能力，比如說投資精準、成本管控、精益建造等能力都會增厚企業(yè)的利潤。

在業(yè)績溝通會上，中海地產(chǎn)董事主席顏建國始終強調(diào)穩(wěn)字發(fā)展戰(zhàn)略。在行業(yè)大變局下，在立于不敗之地的基礎上，中海地產(chǎn)還善于抓住危機中的機遇。

上半年，在土地市場競爭下降下，中海地產(chǎn)在國內(nèi)13個城市新增21幅土地，權益拿地金額為457億元，新增貨值為949億元。其中在一線和強二線城市新增土地18宗，權益金額為451億元，占比達到94%。

今年上半年，中海地產(chǎn)在四個一線核心城市的銷售業(yè)績非常優(yōu)秀，其中北京240億元，天津114億元，香港110億元，廣州101億元，這都源于此前敢于在核心城市逆市增加土地儲備。

在并購發(fā)展方面，中海地產(chǎn)抓住行業(yè)洗牌的機遇，加大并購力度，特別在廣州、上海、成都等城市并購投入超過了100億元。今年1月，中海發(fā)展以36.88億元完成對雅居樂和世茂有關廣州亞運城項目的股權收購，成為該項目最大股東；中海宏洋約10億元收購雅居樂義烏、徐州三項目公司股權。3月，中海發(fā)展以62.4億元收購上海楊浦城建的江浦項目，成為該項目最大股東；中海宏洋10.24億元收購龍光控股汕頭一在建住宅項目。

此外，中海與農(nóng)行簽署300億元意向性并購融資戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，該筆為國內(nèi)首單央行和銀保監(jiān)會支持的重點房企并購貸款。

與此同時，中海的商業(yè)資產(chǎn)也保持高質(zhì)量增長，商業(yè)項目入市進入加速期。上半年入市7個項目，新增商業(yè)運營建筑面積38萬平方米。包括：北京金安環(huán)宇薈、廣州亞運城廣場、成都中海友里天府國際公寓等。下半年，計劃新入市運營項目10個，預計新增商業(yè)運營面積約71萬平方米。

02

資金實力雄厚，融資成本強勢

自“三道紅線”政策出臺后，不少高周轉(zhuǎn)房企深陷資金困境，而中海地產(chǎn)卻從始至終都穩(wěn)居“綠檔”行列。去年，公司更是一躍至“零踩線”房企榜首，安全系數(shù)直接拉至滿分。

站在如今的需求端，廣大購房者因歷經(jīng)了疫情和房企大洗牌后，買房邏輯已經(jīng)不再單純考慮傳統(tǒng)的地段配套和價格因素，更青睞品牌實力過硬、資金實力雄厚的項目。像中海地產(chǎn)這種類型的央企品牌，正逐漸成為購房者追逐的對象。

更需要看到的細節(jié)是，在2021年的九月份，中海地產(chǎn)加大出手力度，直接拿地512億；十月份，在杭州及北京等地拿地116億元。時至今日，中海地產(chǎn)拿地的金額已經(jīng)超過1400億。巨額拿地資金背后，是公司對行業(yè)后續(xù)發(fā)展的信心，亦是逆勢騰飛的開端。

“主動出擊”的另一面——中海地產(chǎn)擁有全行業(yè)最低融資成本。4月7日，中海地產(chǎn)曾發(fā)行了全國規(guī)模最大的綠色（碳中和）CMBS產(chǎn)品，規(guī)模50.01億元。

（圖：上半年中海地產(chǎn)發(fā)債一覽）

中報顯示，中海地產(chǎn)截至上半年末的資產(chǎn)負債率為59%，凈借貸比率為41%；持有現(xiàn)金1253.2億元；加權平均融資成本僅3.44%，融資成本持續(xù)保持地產(chǎn)行業(yè)最低區(qū)間。

三大國際評級機構目前仍給予中海地產(chǎn)行業(yè)領先的信用評級，分別為惠譽 A-、穆迪 Baa1、標普 BBB+。

逆勢踩中市場節(jié)點，出手兇猛，離不開雄厚低成本資金支持，彰顯了公司在行業(yè)低谷中穩(wěn)健的財務管理能力。

03

下半場空間仍然巨大  質(zhì)優(yōu)房企走得更遠

去年7月份以來，房地產(chǎn)市場急速下降，整個社會對于地產(chǎn)前景看淡，買方市場急劇萎縮。盡管地方政府出臺了不少的刺激政策，但成效甚微。

市場購買意愿不足，最根本的原因就是信心不足。

在中海地產(chǎn)董事主席顏建國看來，下半場，市場總量雖然會繼續(xù)下行，但仍然是一個規(guī)模巨大的市場，是一個好行業(yè)，是一個可以長期堅持的行業(yè)，要對未來充滿信心。

理由很充分。市場有效需求繼續(xù)存在，包括城市化率進一步提升、約3億新市民的住房需求、超大城市與特大城市的人口聚集效應以及改善需求、住房折舊與新建的動態(tài)平衡等等方面。從美國地產(chǎn)發(fā)展歷程可以看到，房地產(chǎn)發(fā)展高峰后會下降，但下降沒有那么快，仍然維持很龐大的量。

當然地產(chǎn)還要經(jīng)歷陣痛。就短期來看，一方面取決于宏觀經(jīng)濟的總體變化，二季度宏觀經(jīng)濟壓力還是比較大。另一方面，出險企業(yè)遇到困難的解決進度將直接影響市場的信心，還需要一段時間的行業(yè)重整。

當市場里的玩家、行業(yè)利潤率再次進入一個相對穩(wěn)定的階段，市場會進入另外一個平衡。精準管理能力強、產(chǎn)品與服務口碑好的企業(yè)才能在新競爭中勝出。

展望未來，中國房地產(chǎn)市場空間仍然巨大，對于中海地產(chǎn)等頭部企業(yè)而言，要想走得更長遠，需要持續(xù)打造面向下半場的護城河，強化競爭優(yōu)勢。

中海地產(chǎn)也將因勢而變、積極應對，持續(xù)以“好產(chǎn)品、好服務、好效益、好公民”的四好公司發(fā)展理念，堅守長期主義，穩(wěn)步發(fā)展。

END

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