快評(píng) | 金融政策強(qiáng)心劑已至，房地產(chǎn)有望見底復(fù)蘇

來源：智能家居時(shí)間：2022-11-13 21:40

行業(yè)去杠桿主基調(diào)不變但控制節(jié)奏，最終目標(biāo)引導(dǎo)市場(chǎng)“軟著陸”。

◎ 作者 / 楊科偉、柏品慧

■■■

近日，央行、銀保監(jiān)共同發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分會(huì)融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等16項(xiàng)政策措施。

我們認(rèn)為行業(yè)去杠桿主基調(diào)不變但控制節(jié)奏，最終目標(biāo)引導(dǎo)市場(chǎng)“軟著陸”。鑒于全國(guó)性強(qiáng)力政策已經(jīng)到來，疊加缺失的信心底有望出現(xiàn)，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒁姷讖?fù)蘇，各線城市或?qū)⑤唲?dòng)修復(fù)。房企供給側(cè)改革已漸進(jìn)尾聲，央國(guó)企、優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營(yíng)將逐漸恢復(fù)穩(wěn)態(tài)，問題房企還將有序出清。

行業(yè)去杠桿主基調(diào)不變但控制節(jié)奏

最終目標(biāo)引導(dǎo)市場(chǎng)“軟著陸”

延長(zhǎng)房地產(chǎn)貨款集中度管理政策過渡期安排。對(duì)于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)或人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)貸款集中度管理有關(guān)規(guī)定，基于實(shí)際情況并經(jīng)客觀評(píng)估，合理延長(zhǎng)其過渡期。

點(diǎn)評(píng)：

我們認(rèn)為未來房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿的主基調(diào)未變，嚴(yán)防房地產(chǎn)過度金融化、泡沫化，但將適度控制去杠桿節(jié)奏，最終目標(biāo)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。

具體而言，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以合理延長(zhǎng)房地產(chǎn)貨款集中度管理政策過渡期，意味著房地產(chǎn)貸款投放或?qū)⑦呺H改善，居民端支持剛性和改善性住房需求，房地產(chǎn)銷售或?qū)⒅饾u回穩(wěn)；企業(yè)端支持合理融資需求，企業(yè)爆雷潮或?qū)聪隆皶和ｆI”。

提升專項(xiàng)借款、配套融資支持保交樓

缺失的信心底有望出現(xiàn)

支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款。支持國(guó)家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項(xiàng)售款，封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?，專項(xiàng)用于支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目加快建設(shè)交付。

鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持，在專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目明確債權(quán)債務(wù)安排、專項(xiàng)借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)特別是項(xiàng)目個(gè)人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團(tuán)，按照市場(chǎng)化、法治化原則，為專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持，推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于商業(yè)銀行按照本通知要求，自本通知印發(fā)之日起半年內(nèi)，向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類；對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按合格借款主體管理，對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

點(diǎn)評(píng)：

2022年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入深度調(diào)整期，現(xiàn)階段仍未真正見底，市場(chǎng)信心缺失乃是重要因素，集中體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：其一，房企爆雷頻繁，隨著償債高峰期到來，不少優(yōu)質(zhì)民企同樣出現(xiàn)債務(wù)違約等問題，購房者普遍擔(dān)憂出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目能否順利交付。其二，受疫情影響，居民就業(yè)及收入預(yù)期下滑，預(yù)防性儲(chǔ)蓄需求大幅上升，按揭貸款需求始終羸弱。

盡管政策性銀行啟動(dòng)2000億元保交樓專項(xiàng)借款，南寧、湖北等多省市設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金，但相較于顯在及潛在問題項(xiàng)目龐大的資產(chǎn)規(guī)模，當(dāng)下保交樓依舊面臨嚴(yán)峻的資金困境。

我們認(rèn)為未來保交樓紓困資金或?qū)⑷骈_閘，既支持政策性銀行提供保交樓專項(xiàng)借款，又鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持，甚至對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)，極大程度上將提升金融機(jī)構(gòu)放貸積極性，實(shí)質(zhì)性緩解保交樓資金困境。

可以期許的是，在全面落實(shí)保交樓政策底線的情況下，缺失的信心底有望出現(xiàn)，那些尚在觀望的潛在置業(yè)群體或?qū)㈥懤m(xù)入市，房地產(chǎn)交易也將逐漸回歸穩(wěn)定。

按揭首付及利率下限因城市、銀行調(diào)整

市場(chǎng)或?qū)⒁姷讖?fù)蘇城市輪動(dòng)修復(fù)

支持個(gè)人住房貸款合理需求。支持各地在全國(guó)政策基礎(chǔ)上，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平。支持金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)，合理確定符合購房條件新市民首套住房個(gè)人住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)，多維度科學(xué)審慎評(píng)估新市民信用水平，提升借款和還款便利度。

鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息。對(duì)于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來源的個(gè)人，以及因購房合同發(fā)生改變或解狳的個(gè)人住房貸款，金融機(jī)構(gòu)可按市場(chǎng)化、法治化原則與購房人自主開展協(xié)商，進(jìn)行延期展期等調(diào)整，相關(guān)方都要依法依規(guī)、信守合同、踐行承諾。在此過程中，金融機(jī)構(gòu)要做好客戶服務(wù)工作，加強(qiáng)溝通，依法保障金融消費(fèi)者合法權(quán)益同時(shí)按相關(guān)規(guī)定做好資產(chǎn)分類。對(duì)于惡意逃廢金融債務(wù)的行為，依法依規(guī)予以處理，維護(hù)良好市場(chǎng)秩序。

點(diǎn)評(píng)：

對(duì)于個(gè)人住房按揭貸款需求，重點(diǎn)支持剛需、改善性客群及新市民這三類群體，按揭首付比例及房貸利率或?qū)⒁虺鞘?、銀行優(yōu)化調(diào)整。

聯(lián)系到9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，天津、石家莊等23城可在2022年底前階段性下調(diào)或取消首套房貸利率下限。

我們認(rèn)為未來住房信貸政策或?qū)⑦M(jìn)一步放松，體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：其一，提升城市自主權(quán)，城市范圍將不再局限于天津、石家莊等23城，政策措施除了下調(diào)房貸利率下限，首付比例下限同樣可以下調(diào)。理論上壓力城市均可在全國(guó)政策基礎(chǔ)上，適度下調(diào)當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限。

其二，提升金融機(jī)構(gòu)自主權(quán)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)增加個(gè)人住房貸款授信額度，并適度降低購房首付比例及貸款利率。理論上那些信貸額度較為充裕的銀行均在城市政策下限基礎(chǔ)上，進(jìn)一步下調(diào)個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平。

與此同時(shí)，定向紓困暫時(shí)失去收入的困難群體，可以與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商進(jìn)行延期展期等調(diào)整住房貸款，防患購房者因暫時(shí)失去收入而產(chǎn)生的信貸違約風(fēng)險(xiǎn)，在一定程度上有助于提振市場(chǎng)信心，讓那些未來收入預(yù)期存在較大不確定的置業(yè)客群也能放心購房消費(fèi)。

可以期許的是，在住房信貸政策暖風(fēng)的作用下，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)有望真正見底，市場(chǎng)復(fù)蘇行情也將正式開啟。各線城市市場(chǎng)大概率將輪動(dòng)修復(fù)，核心一、二線城市或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)，年底隨著供應(yīng)放量，成交或?qū)⒚黠@回升；弱二線及三四線城市也將輪動(dòng)回穩(wěn)，年底成交跌幅或?qū)⒚黠@收窄。

房企供給側(cè)改革已漸進(jìn)尾聲

融資“輸血”優(yōu)質(zhì)房企恢復(fù)經(jīng)營(yíng)“造血”功能

穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放。堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)擺"，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，款勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，在保證債權(quán)安全、資金封閉運(yùn)作的前提下，按照市場(chǎng)化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求，支持項(xiàng)目主辦行和銀團(tuán)貸款模式，強(qiáng)化貸款審批發(fā)放，收回全流程管理，切實(shí)保障資金安全。

支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。自本通知印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期 1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

保持債券融資基本穩(wěn)定，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動(dòng)專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持，鼓勵(lì)債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)，支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場(chǎng)回購債券。

保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。

做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購金融支持。鼓勵(lì)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目，支持符合條件的商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題金融債券。

點(diǎn)評(píng)：

近期，房企融資利好新政相繼落地，優(yōu)質(zhì)民企融資環(huán)境確有改善跡象，涉及意向民企可向中債增公司提出增信需求，龍湖200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行獲受理等。

我們認(rèn)為未來房企整體融資環(huán)境有望進(jìn)一步改善，體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

其一，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)融資一視同仁，意味著除了具備融資優(yōu)勢(shì)的央國(guó)企之外，優(yōu)質(zhì)民企融資有望實(shí)質(zhì)性改善。與此同時(shí)，合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，即便是出險(xiǎn)企業(yè)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目同樣能得到融資支持。

其二，債券、信托等多渠道支持企業(yè)合理融資需求，加快“輸血”短期經(jīng)營(yíng)困難的企業(yè)，實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)房企融資困境。具體而言，為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房企債券發(fā)行提供增信支持，鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求等。

其三，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，緩解企業(yè)短期償債風(fēng)險(xiǎn)，幫扶企業(yè)通過自身努力改善經(jīng)營(yíng)困境。具體而言，未來半年內(nèi)到期的開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，可以允許超出原規(guī)定多展期 1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

可以期許的是，隨著房企整體融資環(huán)境進(jìn)一步改善，優(yōu)質(zhì)民企或?qū)⒚黠@受益，短期融資“輸血”將有助于幫扶優(yōu)質(zhì)民企恢復(fù)經(jīng)營(yíng)“造血”功能。預(yù)計(jì)房企供給側(cè)改革已漸進(jìn)尾聲，央國(guó)企、優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營(yíng)將逐漸回歸正軌，問題房企仍將有序出清。而在此過程中，行業(yè)內(nèi)的兼并收購發(fā)生將愈加頻繁，優(yōu)質(zhì)企業(yè)有望收獲業(yè)績(jī)份額持續(xù)提升的良機(jī)。

政策紅利支持下租賃市場(chǎng)規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)容

企業(yè)可擇機(jī)布局第二增長(zhǎng)曲線

優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)加大對(duì)獨(dú)立法人運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)的信貸支持，合理設(shè)計(jì)貸款期限、利率和還款方式，積極滿足企業(yè)中長(zhǎng)期資金需求。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，為各類主體收購、改建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于住房租賃提供資金支持。商業(yè)銀行向持有保障性住房租賃項(xiàng)目認(rèn)定書的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，商業(yè)地產(chǎn)改造為保障性租賃住房，取得保律性租賃住房認(rèn)定書后，銀行發(fā)放貸款期限、利率適用保障性租賃貸款相關(guān)政策。

拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債養(yǎng)和擔(dān)保債券等直接融資產(chǎn)品，專項(xiàng)用于租賃住房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款投放，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。

點(diǎn)評(píng)：

“二十大”會(huì)議繼續(xù)重申：加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。我們認(rèn)為住房租賃市場(chǎng)有望迎來新一輪的政策紅利，涉及保租房貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)REITs試點(diǎn)等。

受此影響，住房租賃市場(chǎng)規(guī)?；?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)容，未來有望與住房銷售市場(chǎng)形成分庭抗禮之勢(shì)，尤其是那些人口持續(xù)凈流入的大中城市，租賃市場(chǎng)前景更值得期許。對(duì)于房企而言，在房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)陷入增長(zhǎng)瓶頸的大環(huán)境下，擇機(jī)布局住房租賃市場(chǎng)未嘗不是好的戰(zhàn)略選擇，依據(jù)自身實(shí)際情況，積極參與租賃市場(chǎng)的投資、代建、運(yùn)營(yíng)等諸多領(lǐng)域，或許能找到第二增長(zhǎng)曲線。

排版 | 太陽

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：克而瑞地產(chǎn)研究。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

（責(zé)任編輯：冀文超）