中新經(jīng)緯11月21日電 (姜瑩)目前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)平淡甚至低潮的大背景下，業(yè)內(nèi)輕資產(chǎn)項(xiàng)目卻仍如雨后春筍。

事實(shí)上，縱覽近年來(lái)各家房企的重要?jiǎng)幼?，不難發(fā)現(xiàn)，其拓展相比以前顯得更為審慎。其中，又紛紛“默契”地在輕資產(chǎn)領(lǐng)域邁出戰(zhàn)略性步伐，將輕資產(chǎn)模式視作商業(yè)地產(chǎn)得以平穩(wěn)發(fā)展的新法則。

2020年10月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)正式啟動(dòng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型；2021年3月，龍湖商業(yè)表示將全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式；大悅城(000031)控股也在2021年走到了全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)路線的節(jié)點(diǎn)。

這些商業(yè)地產(chǎn)頭部玩家對(duì)于輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的進(jìn)一步定位，是“輕資產(chǎn)或?qū)⒊蔀樯虡I(yè)地產(chǎn)行業(yè)穿越寒冬的不二法則”等業(yè)內(nèi)論斷照進(jìn)現(xiàn)實(shí)最真實(shí)的寫照。

那么，土地紅利和金融紅利不再的情況下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的下一片藍(lán)海真的歸屬輕資產(chǎn)？身處風(fēng)云正起的輕資產(chǎn)賽道，又該如何搶占賽點(diǎn)？

存量時(shí)代的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)模式

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境與社會(huì)環(huán)境的多重轉(zhuǎn)變。

在經(jīng)過(guò)近二十年粗放和擴(kuò)張發(fā)展之后，如今看來(lái)，地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)存量發(fā)展時(shí)代。據(jù)測(cè)算，我國(guó)20大城市商業(yè)物業(yè)的存量在2020年就已超過(guò)2億㎡，預(yù)計(jì)2030年全國(guó)購(gòu)物中心存量面積將達(dá)到7.1億㎡。疫情下整體仍在持續(xù)保持增長(zhǎng)的購(gòu)物中心數(shù)量和體量也提供了合理的佐證：2021年，全國(guó)新開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目達(dá)545個(gè)，體量超4700萬(wàn)平方米。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，巨大的購(gòu)物中心存量給予了存量改造市場(chǎng)更大的發(fā)展空間，布局存量市場(chǎng)的時(shí)機(jī)已然來(lái)臨。

另一方面，國(guó)家對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控從未停止。

2016年，國(guó)家定下“房住不炒”的基調(diào)，推動(dòng)房地產(chǎn)回歸民生屬性；2017年2月，在央行“穩(wěn)健中性”的下一階段新貨幣政策，與中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議“既抑制房產(chǎn)泡沫，又防止大起大落”的要求的雙重作用下，我國(guó)貨幣環(huán)境整體偏緊。時(shí)間來(lái)到2020年5月，國(guó)家銀保監(jiān)會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)融資限制政策的持續(xù)出臺(tái)，嚴(yán)格限制了房地產(chǎn)行業(yè)獲取資金以謀求發(fā)展的途徑及數(shù)額，行業(yè)融資難、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)縮水、競(jìng)爭(zhēng)力下降等問(wèn)題凸顯。今年的《政府工作報(bào)告》更是明確指出“探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”。如此形勢(shì)下，過(guò)去形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式看上去似乎有些不可持續(xù)。

與此同時(shí)，隨著人民群眾生活水準(zhǔn)的提高，新時(shí)代的消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)物中心的要求也日漸提高，更加強(qiáng)調(diào)購(gòu)物中心的體驗(yàn)和社交功能，這也使得當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)的模式日趨多樣化。

多方影響下，商業(yè)地產(chǎn)前矗起了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈、運(yùn)營(yíng)模式存疑和資金壓力過(guò)大“三座大山”，此時(shí)被用來(lái)考驗(yàn)房企的便不單單只是土地規(guī)模和金融資金，更加考驗(yàn)房企的精耕細(xì)作、品牌管理管理能力。

變幻不定的市場(chǎng)沖擊著每一家企業(yè)，新的挑戰(zhàn)又至，理所應(yīng)當(dāng)?shù)兀赞D(zhuǎn)型破局已經(jīng)成為眾多房企的重要思路。在萬(wàn)億存量市場(chǎng)面前，相關(guān)企業(yè)也看到了未來(lái)發(fā)展的方向：即涉足輕資產(chǎn)以打造在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)。

相比重資產(chǎn)模式，輕資產(chǎn)模式看來(lái)更適合當(dāng)下殘酷的市場(chǎng)環(huán)境。前者直接持有投資物業(yè)，雖然能夠充分享受資產(chǎn)增值帶來(lái)的收益，但是具有沉淀資金多、回報(bào)周期長(zhǎng)的缺點(diǎn)。而后者存貨、固定資產(chǎn)比重低，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快；企業(yè)投入更多資本集中用于研發(fā)、營(yíng)銷等塑造企業(yè)品牌聲譽(yù)的動(dòng)作，核心競(jìng)爭(zhēng)力大；資源整合能力強(qiáng)，營(yíng)運(yùn)效率高。

在此背景下，各頭部房企紛紛發(fā)力輕資產(chǎn)賽道，將已經(jīng)奔涌了多年的商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)浪潮，延展出了新的故事線。作為長(zhǎng)期深耕商業(yè)地產(chǎn)的玩家，世茂商業(yè)也將輕資產(chǎn)服務(wù)輸出作為企業(yè)在行業(yè)下行勢(shì)頭下突圍的重要手段。

房企群雄逐“鹿”中的突圍武器

舍棄以往在重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下拼土地拼規(guī)模的運(yùn)行方式，轉(zhuǎn)而注重產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量的改善、企業(yè)品牌輸出的提升等行為是輕資產(chǎn)模式的核心特征。

這要求企業(yè)更加聚焦精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，提升運(yùn)營(yíng)能力；同時(shí)具備更高的資源協(xié)調(diào)水平。因此，擁有一支具有較高經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)度的管理團(tuán)隊(duì)的重要性不言而喻。世茂商業(yè)的團(tuán)隊(duì)成員多擁有十年以上的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，曾供職華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)等頭部商業(yè)地產(chǎn)公司，項(xiàng)目輸出的經(jīng)驗(yàn)豐富，具備全鏈條運(yùn)營(yíng)管理能力。這支長(zhǎng)期在市場(chǎng)摸爬滾打，具有先進(jìn)理念和管理經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)，一定程度上已成為世茂商業(yè)近年快速輸出輕資產(chǎn)項(xiàng)目的重要基石。

成熟的產(chǎn)品體系是專業(yè)團(tuán)隊(duì)成就專業(yè)管理輸出的稱手兵器，這對(duì)于世茂的專業(yè)團(tuán)隊(duì)也不例外。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)18年的發(fā)展和探索，世茂商業(yè)筑成了由包含大型文旅綜合體商業(yè)、區(qū)域型購(gòu)物中心和mini商業(yè)的四大商業(yè)產(chǎn)品線(世茂國(guó)際中心、世茂廣場(chǎng)、世茂摩天城、世茂52+)及兩大辦公產(chǎn)品線(世茂大廈、世茂智匯園LinkPark)、“寬厚”系列文化商街、全場(chǎng)景商務(wù)服務(wù)所構(gòu)成的商業(yè)產(chǎn)品體系。此外，還擁有包括“靈石茂險(xiǎn)王”、“藍(lán)精靈”在內(nèi)的原創(chuàng)IP和國(guó)際IP。正是憑借在產(chǎn)品體系上的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，世茂商業(yè)得以保證穩(wěn)定的產(chǎn)品輸出。

世茂商業(yè)的多元產(chǎn)品陣營(yíng)

已經(jīng)“上道”的關(guān)注輕資產(chǎn)模式的企業(yè)，無(wú)一例外都突破了對(duì)內(nèi)部資源的單一依賴。他們以自身積攢的商業(yè)品牌和品牌資源平臺(tái)等軟性要素傍身，致力于實(shí)現(xiàn)自身積淀的顯性化。這直觀表現(xiàn)在，頭部企業(yè)均有一批同進(jìn)同退、合作共贏的合作品牌。對(duì)世茂商業(yè)來(lái)說(shuō)，兼具稀缺性和創(chuàng)新性的品牌資源生態(tài)體系也是其對(duì)外進(jìn)行管理輸出的重要支撐。多年來(lái)，一批包括耐克、絲芙蘭、優(yōu)衣庫(kù)、Dior在內(nèi)的、擁有全球影響力的品牌成為了世茂商業(yè)的戰(zhàn)略合作伙伴，使得公司在資源平臺(tái)和品牌招商方面攢下豐富經(jīng)驗(yàn)和深厚積淀，進(jìn)而轉(zhuǎn)化成不俗的商業(yè)成績(jī)。

世茂商業(yè)具有全球影響力的合作伙伴

盡管是在疫情期間，世茂商業(yè)今年7月聯(lián)動(dòng)全國(guó)九座重點(diǎn)城市，線上線下齊發(fā)力打造的首屆全國(guó)“世茂狂搶節(jié)”仍收獲了矚目的眼光。以濟(jì)南世茂廣場(chǎng)為例，其三天總客流達(dá)24萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)18%；總銷售額近2000萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)70%。這體現(xiàn)了，在面對(duì)疫情等不利因素時(shí)，世茂商業(yè)仍能在經(jīng)營(yíng)中展現(xiàn)出強(qiáng)大的韌性。在整體下行承壓的行業(yè)環(huán)境下，世茂商業(yè)旗下項(xiàng)目穩(wěn)步向上、仍存亮色的績(jī)效，也是其對(duì)外輸出輕資產(chǎn)項(xiàng)目的重要底氣。

濟(jì)南世茂廣場(chǎng)“狂搶節(jié)”現(xiàn)場(chǎng)

輕資產(chǎn)布局漸入深途

事實(shí)驗(yàn)證了，被部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)視作是應(yīng)對(duì)當(dāng)下行業(yè)挑戰(zhàn)可行路徑的輕資產(chǎn)模式，正漸成趨勢(shì)：在世茂商業(yè)逾1000萬(wàn)平米在營(yíng)及在建在籌合計(jì)管理面積中，輕資產(chǎn)項(xiàng)目管理體量已占到約160萬(wàn)平米，包含整租、管理輸出、專業(yè)服務(wù)等多種合作模式。

瘦西湖畔，宋夾城體育公園旁，將要立起一座面積達(dá)15萬(wàn)方的建筑體，正是正處于籌備期的揚(yáng)州世茂廣場(chǎng)項(xiàng)目。地處市中心文昌閣商圈，坐擁?yè)P(yáng)州絕版區(qū)位，這個(gè)市中心商業(yè)航母級(jí)購(gòu)物中心將集品質(zhì)生活地、潮流聚集地、酷玩暢想地、親子游樂地、吃貨根據(jù)地為一體，打造揚(yáng)州地方傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代時(shí)尚相融合的潮燃生活集合地，致力于成為這個(gè)“世界運(yùn)河之都”的新地標(biāo)。

揚(yáng)州世茂廣場(chǎng)全景渲染圖

不止于此，世茂商業(yè)目前還存大量已簽約并籌建中的輕資產(chǎn)項(xiàng)目。僅在山東，世茂已簽約服務(wù)輕資產(chǎn)項(xiàng)目4個(gè)，管理面積逾20萬(wàn)㎡，包括日照世茂廣場(chǎng)、濟(jì)南路港廣場(chǎng)項(xiàng)目、臨淄上地廣場(chǎng)和青島悅+MALL。

日照世茂廣場(chǎng)項(xiàng)目體量8萬(wàn)㎡，位于城市中央活力區(qū)，定位日照極具引領(lǐng)性的購(gòu)物目的地和家庭微度假休閑目的地，預(yù)計(jì)2024年開業(yè)。

濟(jì)南路港廣場(chǎng)項(xiàng)目位于槐蔭區(qū)西市場(chǎng)成熟商圈，定位區(qū)域型家庭生活體驗(yàn)中心，計(jì)劃2023年中下旬開業(yè)。目前簽約面積達(dá)55%，其中萬(wàn)達(dá)影院、奈雪的茶、佰燒、周大福精致、龍歌、齊狀元、威龍傳奇等均為區(qū)域首進(jìn)品牌。

臨淄上地廣場(chǎng)項(xiàng)目位于淄博臨淄區(qū)核心地段，項(xiàng)目定位區(qū)域時(shí)尚潮流地標(biāo)，計(jì)劃2023年中旬開業(yè)。在目前已經(jīng)簽約入駐的40余家品牌中，Q想樂園、華為、小米、比亞迪(002594)、周大福、老鳳祥(600612)等均為臨淄首店/旗艦店。

青島悅+MALL則定位社區(qū)型精品商業(yè)，致力于打造成為多彩生活會(huì)客廳、優(yōu)享生活集聚地及24h鄰里生活空間。目前主體施工已完成，預(yù)計(jì)于2023年下旬開業(yè)。

隨著未來(lái)市場(chǎng)環(huán)境好轉(zhuǎn)，世茂商業(yè)將進(jìn)一步加大對(duì)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的投入力度，聚焦有優(yōu)質(zhì)在營(yíng)項(xiàng)目的核心城市群，借力在營(yíng)項(xiàng)目的品牌影響力積極外拓，力爭(zhēng)逐步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)品牌在重點(diǎn)城市的布局。

如上文所言，地產(chǎn)業(yè)已掀起輕資產(chǎn)浪潮多年，而面對(duì)如今更加廣闊、充滿希望的市場(chǎng)，入局的玩家們已經(jīng)意識(shí)到，這是一場(chǎng)持久戰(zhàn)，甚至現(xiàn)在才剛剛開始。從這個(gè)角度出發(fā)，相關(guān)企業(yè)仍大有可為。(中新經(jīng)緯APP)