作 者丨雷晨

　　編 輯丨姜詩薔,江佩佩

　　圖 源丨圖蟲

　　資本市場“助房”新政策來了！

　　11月28日，根據證監(jiān)會官網消息，證監(jiān)會決定在股權融資方面調整優(yōu)化5項措施，支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，上述措施即日起施行。

　　證監(jiān)會新聞發(fā)言人表示，將積極發(fā)揮資本市場功能，支持實施改善優(yōu)質房企資產負債表計劃，加大權益補充力度，促進房地產市場盤活存量、防范風險、轉型發(fā)展，更好服務穩(wěn)定宏觀經濟大盤。

　　“救市先救企，此舉為房企后續(xù)融資等創(chuàng)造了非常好的空間和機會?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進稱，這意味著，繼信貸投放、債券融資之后，股權融資作為第三支利箭已經射出。

　　圖/截至11月29日A股收盤，房地產板塊大漲超7%，板塊內超30只個股漲停。來源：wind

　　圖/內房股大漲。融創(chuàng)服務漲25%，世茂服務漲22.43%；保利置業(yè)集團漲15.48%，寶龍地產漲超15%。來源：wind

　　5項措施齊上陣

　　具體來看，股權融資方面共涉及以下5項措施：

　　一是恢復涉房上市公司并購重組及配套融資。允許符合條件的房地產企業(yè)實施重組上市，重組對象須為房地產行業(yè)上市公司。允許房地產行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現金購買涉房資產；發(fā)行股份購買資產時，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。建筑等與房地產緊密相關行業(yè)的上市公司，參照房地產行業(yè)上市公司政策執(zhí)行，支持“同行業(yè)、上下游”整合。

　　二是恢復上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產業(yè)務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。

　　三是調整完善房地產企業(yè)境外市場上市政策。與境內A股政策保持一致，恢復以房地產為主業(yè)的H股上市公司再融資；恢復主業(yè)非房地產業(yè)務的其他涉房H股上市公司再融資。

　　四是進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產作用。會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優(yōu)質房地產企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產業(yè)園區(qū)等資產發(fā)行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。

　　五是積極發(fā)揮私募股權投資基金作用。開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業(yè)地產、基礎設施，促進房地產企業(yè)盤活經營性不動產并探索新的發(fā)展模式。

　　“從政策內容來看，其中重組、再融資、私募這幾個方面影響最大，對于當前上市房企融資渠道的拓展具有積極作用，尤其是疊加此前的商業(yè)銀行信貸密集投放、民營房企發(fā)債給予擔保等，應該說此類融資工作非常全面、有助于全面快速改善房企資金面?！眹儡S進稱。

　　助力房企“軟著陸”

　　業(yè)內人士認為，“加大權益補充力度”是此次政策的最核心內容。這也說明，對于各類房企增強股權方面的穩(wěn)定性，尤其是從股權的角度獲得債務融資，是近期的重點。

　　放寬股權融資，對于房企而言意味著什么？

　　據悉，股權融資工作相比債券融資具有不增加負債規(guī)模、增強投資者對于房企投資的長期性等特點，且資金的用途方面更加廣泛和到位，甚至可以避免“房企債務兌付”的尷尬問題。

　　“這就要求各類房企用足此類政策，真正改善房企的資金狀況和現金流。此類工作做到位，也將為相關房企后續(xù)企業(yè)地位修復、投資者關系改善、銷售業(yè)績改善等帶來積極的作用。”嚴躍進告訴記者。

　　譬如，此次政策明確，恢復涉房上市公司并購重組及配套融資。這項對于目前暴雷企業(yè)和優(yōu)質房企都有較好的作用，暴雷企業(yè)可以借此類重組上市工作理順債務關系，優(yōu)質房企則有收購或控制此類企業(yè)的機會。

　　在嚴躍進看來，重組上市工作重啟，也是目前房企存量債務過大下的關鍵一招，有助于真正化解去年下半年以來積壓的債務問題。此類邏輯下，房地產背后資源將加速整合，同時促使債務問題在重組中順利化解。

　　另外，政策明確恢復上市房企和涉房上市公司再融資。再融資工具一般包括公開發(fā)行新股、非公開發(fā)行新股、發(fā)行新股購買資產、發(fā)行公司債券、發(fā)行短期融資券、發(fā)行中期票據等模式。

　　“放寬再融資有助于房企定向尋找投資方，規(guī)避此前公開發(fā)債面臨的認籌不足的尷尬。后續(xù)不排除會導入險資和國企資金進行持股，增強房企的資金實力和抗風險能力?！眹儡S進指出。

　　與此同時，證監(jiān)會提出要積極發(fā)揮私募股權投資基金的作用。

　　對此，業(yè)內人士表示，相比信貸、債券融資等，私募基金在信息披露方面的要求要低很多、專業(yè)技巧性較強，同時其可以為房企量身定做特殊的金融投資服務產品，有助于破解目前“剪不斷理還亂”的房企債務問題。

　　在進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產作用方面，該人士表示，REITs產品運用得好，有助于后續(xù)投資者較好地進入房地產項目投資和退出。目前部分城市在收購暴雷房企存量房屋資產方面，是希望用于保障性租賃住房的功能。相關REITs金融政策也需要加快導入。

　　此外，證監(jiān)會還明確，調整完善房地產企業(yè)境外市場上市政策。

　　上述分析人士指出，此次政策實際上為房企到港股市場上市，以及既有上市房企進行再融資開辟了新窗口。房企主動在港交所等市場方面做宣傳，積極導入各類國際資本市場的資金，進而推進企業(yè)更好發(fā)展。

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　　本期編輯 江佩佩 實習生 梅樂軒

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