12月8日，REITs底層資產(chǎn)再度擴(kuò)圍的消息傳來(lái)。

　　證監(jiān)會(huì)副主席李超在上海明確，進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊。

　　這些舉措，都是中國(guó)REITs的題中之意。中國(guó)的REITs自2020年4月開(kāi)始試點(diǎn)，底層資產(chǎn)就明確在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，2022年初，又將底層資產(chǎn)范疇擴(kuò)圍到了保租房領(lǐng)域，總體來(lái)說(shuō)，都屬于基礎(chǔ)設(shè)施以及民生保障類(lèi)資產(chǎn)。

　　但這一階段，市場(chǎng)化的房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目幾乎無(wú)法通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)退出，而這，本是REITs在國(guó)際上最基本的功能，REITs的本意也是房地產(chǎn)投資信托基金。

　　這一次，真正讓市場(chǎng)特別是房地產(chǎn)行業(yè)感覺(jué)振奮的是，李超表示，要研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。

　　盡管時(shí)間表暫未明晰，這一表態(tài)的意義卻非同凡響，我們可以從兩個(gè)方面來(lái)看。

　　第一，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房，從保租房到市場(chǎng)化長(zhǎng)租房是重大的轉(zhuǎn)變。

　　此前，公寓類(lèi)資產(chǎn)參與REITs的方式，有一條明確的通道，先要參照各地出臺(tái)的保租房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)提出申請(qǐng)，符合條件成為保租房后，再申請(qǐng)發(fā)行REITs。如果REITs面向市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房開(kāi)放，意味著無(wú)法進(jìn)入保租房體系的那些長(zhǎng)租房，也可以受惠于REITs，這對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展非常有益，因?yàn)楸Ｗ夥款?lèi)項(xiàng)目主要面向城市新市民、年輕白領(lǐng)提供租賃住房，是市場(chǎng)中需求和供給量最大的產(chǎn)品類(lèi)型。

　　與此同時(shí)，一個(gè)健全的住房租賃市場(chǎng)，還包括許多其他產(chǎn)品類(lèi)型，例如中高端、滿(mǎn)足多口家庭居住需求的租賃項(xiàng)目，以及更加實(shí)惠、滿(mǎn)足都市藍(lán)領(lǐng)租住需求的項(xiàng)目等等。如果REITs可以為這樣多種多樣的租賃住房提供退出通道，中國(guó)租賃市場(chǎng)的豐富度和活躍度都會(huì)得到有效提升。

　　第二，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

　　這是尤其令房地產(chǎn)市場(chǎng)振奮的消息。長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在增量發(fā)展階段，積累了很大體量的商業(yè)資產(chǎn)，這些資產(chǎn)沉淀在開(kāi)發(fā)商手中，一直是待解的難題。在前兩年的物業(yè)上市潮中，很多房企將商業(yè)管理能力輕資產(chǎn)化，打包進(jìn)了上市物業(yè)公司中，剩下的重資產(chǎn)如何妥善處置，從國(guó)際上和歷史上REITs的用途看，REITs其實(shí)是最優(yōu)答案。

　　出于多重因素考量，尤其是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段，中國(guó)版REITs在2020年推出伊始，并沒(méi)有將商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入考量。

　　現(xiàn)在，隨著房住不炒的穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)，以及房地產(chǎn)去泡沫取得了深入進(jìn)展，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)入列，也是REITs的題中之意，它有助于商業(yè)資產(chǎn)通過(guò)投融管退獲得更加良性的循環(huán)，幫助企業(yè)降低杠桿。

相關(guān)知識(shí)

REITs要真正惠及房地產(chǎn)了
基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式起步,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何意義?
富尚陳曉歐:商業(yè)地產(chǎn)公募REITs的真正實(shí)現(xiàn)還有一段路要走
10000億級(jí)大市場(chǎng):公募REITs開(kāi)閘,基金業(yè)"嗨了"
亞洲REITs崛起——戴德梁行2019《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報(bào)告》
王剛：中國(guó)REITs三問(wèn)
亞太房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（APREA）發(fā)布《中國(guó)REITs手冊(cè)》 中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（C-REITs)時(shí)代來(lái)臨
公募REITs試點(diǎn)正式起步，ABS迎來(lái)歷史性時(shí)刻
公募REITs來(lái)了!房地產(chǎn)資產(chǎn)投資將有“低門(mén)檻”新門(mén)道
基礎(chǔ)設(shè)施REITs為經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供新動(dòng)能