歲末年初之際，不少個(gè)人住房貸款借款人加快提前償還貸款，掀起一波提前還貸熱潮。這其中的原因是多方面的。商業(yè)銀行、借款人及相關(guān)部門應(yīng)理性對待，并采取合理措施加以緩解，進(jìn)一步穩(wěn)定居民信心和預(yù)期。

圖片來源：卡樂圖片 寧穎 攝

對個(gè)人來說，判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部償還貸款。當(dāng)然，還需要為日常生活支出與未來養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金。扎堆提前還貸并不可取。

從還款方式看，一般來說等額本金的還款方式前期償還本金多、利息少，相比來說提前還款會(huì)更劃算一點(diǎn)；等額本息的還款方式前期償還利息多、本金少，如果還款已過一半，其實(shí)可以不考慮提前還款。另外，如果是公積金貸款，由于利率顯著低于市場上一般貸款的利率，也可以不用考慮提前還款。2023年，隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)回暖，資本市場上升概率較大，而貸款利率還有下行可能，后續(xù)提前還貸需要慎重考慮。

1月中國近20城下調(diào)首套房貸利率下限 多地房貸利率迎“3時(shí)代”

2023年開年首月，中國調(diào)整利率下限的城市接近20個(gè)，其中包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等二線城市。此外，肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關(guān)、江門等階段性取消首套房貸利率下限。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，截至1月30日，中國已經(jīng)有30城下調(diào)首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。多地房貸利率迎來“3時(shí)代”。

2022年，中國5年期以上LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)，疊加去年官方階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，多地首套房貸利率持續(xù)下降。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，中國主要城市首套房貸利率平均為4.10%，二套平均為4.91%，同比分別回落146個(gè)基點(diǎn)和93個(gè)基點(diǎn)。

目前全國首套房貸利率下限為4.1%。根據(jù)官方1月5日公布的首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，房貸利率下降將有利于減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，降低住房貸款成本，政策持續(xù)放松有望促進(jìn)正處于觀望階段的購房者入市，提振市場活躍度。

短期來看，符合首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的城市有望跟進(jìn)調(diào)整，利率下限有望降至4%以下，這部分城市多為普通二線及三四線城市。而一線及核心二線城市新房市場韌性較強(qiáng)，房價(jià)整體平穩(wěn)運(yùn)行，房貸利率或更多從加點(diǎn)數(shù)上進(jìn)行調(diào)整。隨著供需兩端政策繼續(xù)加快落實(shí)，陳文靜認(rèn)為，一二線城市住房需求旺盛，有望率先迎來市場復(fù)蘇，樓市“小陽春”或?qū)⒃谏贁?shù)城市出現(xiàn)。

房貸利率政策多次優(yōu)化調(diào)整

近半年來，首套房貸利率政策多次調(diào)整優(yōu)化。2022年5月份，中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文稱，對貸款購買首套住房的家庭，個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。2022年9月份，中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。2023年1月份，首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制正式建立。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪表示，近半年來房貸利率政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，對于市場信心及交易端的促進(jìn)作用是顯著的。

東方金誠研究發(fā)展部王青認(rèn)為，當(dāng)前居民房貸利率仍相對偏高，具備一定下調(diào)空間。在經(jīng)歷了2022年的持續(xù)下調(diào)后，多地房貸利率已降至5年期以上LPR報(bào)價(jià)決定的最低值附近。為推動(dòng)房貸利率進(jìn)一步下行，建議適時(shí)下調(diào)5年期以上LPR報(bào)價(jià)。近兩月，5年期以上LPR報(bào)價(jià)仍有可能單獨(dú)下調(diào)0.1個(gè)至0.15個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)而帶動(dòng)包括首套房貸利率在內(nèi)的居民房貸利率更大幅度下調(diào)，推動(dòng)樓市出現(xiàn)趨勢性回暖勢頭。

（中國小康網(wǎng)綜合經(jīng)濟(jì)日報(bào)、中新網(wǎng)、證券日報(bào)）

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