時至3月，上市公司一年一度的年報季如期而至。作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，2022年房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)外部多重影響因素下態(tài)勢低迷，全國商品房銷售額13.3萬億，同比下降26.7%。

在此背景下，業(yè)績下滑、利潤走低、大額虧損已成為行業(yè)的普遍現(xiàn)象。但堪稱房企“示范生”的龍湖，憑借其長期主義的戰(zhàn)略定力與堅(jiān)定執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)了營收及利潤的穩(wěn)中有增。同時持續(xù)開拓經(jīng)營性業(yè)務(wù)，探索新的發(fā)展模式。

3月17日，龍湖集團(tuán)發(fā)布2022年全年業(yè)績。公告顯示，在開發(fā)、運(yùn)營及服務(wù)三大板塊五大航道的協(xié)同發(fā)展下，龍湖集團(tuán)財務(wù)盤面穩(wěn)健、利潤結(jié)構(gòu)優(yōu)化，為企業(yè)的長期發(fā)展提供了穿越周期的砝碼。

利潤結(jié)構(gòu)優(yōu)化 財務(wù)盤面穩(wěn)健

業(yè)績公告顯示，2022年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2505.7億元人民幣（下同），同比增長12.2%；實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的核心凈利潤225.4億元，同比穩(wěn)中有增。在行業(yè)整體下行，多數(shù)房企出現(xiàn)虧損的情況下，龍湖集團(tuán)收入及利潤的雙增長難能可貴。

除了穩(wěn)定的盈利外，良好的現(xiàn)金流、低融資成本、健康的財務(wù)狀況是企業(yè)運(yùn)行的基礎(chǔ)。

報告顯示，截至2022年末，龍湖集團(tuán)在手現(xiàn)金為726.2億元，現(xiàn)金短債比為3.52倍，此外凈負(fù)債率為58.1%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為64.8%，連續(xù)7年穩(wěn)居“三道紅線”綠檔。

于2022年末，綜合借貸總額為人民幣2080.1億元，平均借貸成本為4.10%，平均貸款年限為6.67年。一年內(nèi)到期債務(wù)為人民幣206.6億元，占總債務(wù)比例為9.9%。

隨著行業(yè)縮表出清接近尾聲，房企融資渠道逐步恢復(fù)。2022年龍湖集團(tuán)抓住國內(nèi)有利的市場融資環(huán)境，在境內(nèi)成功發(fā)行50億元公司債券，35億元中期票據(jù)，票息介乎3.00%至4.10%之間，期限介乎3年至8年。

具體來看，2022年5月成功發(fā)行首單創(chuàng)設(shè)CDS公司債5億元，票息4%，期限6年；8月發(fā)行首單“中債擔(dān)保”中期票據(jù)15億元，票息3.3%，期限3年；11月發(fā)行規(guī)模20億元的中債增全額擔(dān)保債券，票面利率僅3%，成為央行“第二支箭”首單。12月發(fā)行首單“內(nèi)保外貸”境外銀行貸款7億元，期限5年。

值得注意的是，在境內(nèi)融資通暢的情況下，龍湖集團(tuán)嚴(yán)格控制外債占比。2022年12月9日，龍湖集團(tuán)已經(jīng)全部贖回于2023年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為3.9%，贖回價為票據(jù)本金100%另加截至（但不包括）贖回日期的累計及未支付的利息。至此，2023年內(nèi)龍湖已無到期境外債。

基于龍湖良好的信用表現(xiàn)，三大評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)分別給予龍湖BBB-、Baa2、BBB的投資級評級；中誠信（AAA）、新世紀(jì)（AAA）展望均為穩(wěn)定。

三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同 持續(xù)探索新發(fā)展模式

經(jīng)營指標(biāo)達(dá)成的背后，源于長期主義的戰(zhàn)略定力與堅(jiān)定執(zhí)行。多年來，憑借「空間即服務(wù)」戰(zhàn)略的堅(jiān)定鋪排，龍湖集團(tuán)已形成開發(fā)（地產(chǎn)開發(fā)）、運(yùn)營（商業(yè)投資、長租公寓）及服務(wù)（物業(yè)管理、智慧營造）組成的三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)展局面，「一個龍湖」生態(tài)體系步入收獲期。

報告顯示，2022年龍湖集團(tuán)由運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實(shí)現(xiàn)236億，同比增長25%，5年復(fù)合增長35%，經(jīng)營性利潤占比達(dá)27%，利潤結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。

具體來看，運(yùn)營業(yè)務(wù)主要為商業(yè)投資和長租公寓「冠寓」品牌。2022年龍湖集團(tuán)運(yùn)營業(yè)務(wù)租金收入為118.8億元（不含稅），同比增長14.1%；商場、租賃住房、其他收入的占比分別為78.1%、20.2%和1.7%。運(yùn)營毛利率為75.6%，同比增長0.9%。

業(yè)內(nèi)人士表示，運(yùn)營業(yè)務(wù)將持續(xù)提升經(jīng)營收益和資產(chǎn)回報，并產(chǎn)生正向經(jīng)營性現(xiàn)金流。

商業(yè)投資方面，2022年龍湖集團(tuán)如期開業(yè)15座商場，其中包含3座輕資產(chǎn)項(xiàng)目和12座重資產(chǎn)項(xiàng)目，持續(xù)深化高能級城市網(wǎng)格布局。截至2022年末，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國32座城市累計獲取139個項(xiàng)目，總建面超1280萬平方米；累計開業(yè)運(yùn)營的商場達(dá)76座，開業(yè)商場建筑面積為722萬平方米；租金收入同比增長16%至94.3億元。

成都濱江天街

長租公寓業(yè)務(wù)方面，截至2022年末，龍湖冠寓總開業(yè)房間數(shù)已達(dá)11.6萬間，超2萬房間納入保障性租賃住房。租金收入同比增長9%至24.4億元，期末整體出租率為88.5%，其中開業(yè)超過六個月的項(xiàng)目出租率為91.1%。

除了運(yùn)營業(yè)務(wù)外，2022年服務(wù)業(yè)務(wù)及其他收入為116.7億元（不含稅），同比增長38.6%。服務(wù)業(yè)務(wù)及其他毛利率為28.9%，同比增長9.7%。

服務(wù)業(yè)務(wù)上，龍湖智創(chuàng)生活保持著在管面積有質(zhì)量增長。截至報告期末，龍湖智創(chuàng)生活毛利率超過34%，在管面積超過3.2億平方米，客戶滿意度連續(xù)14年保持90%以上。

龍湖智創(chuàng)生活為小米提供辦公服務(wù)

龍湖集團(tuán)董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平在業(yè)績發(fā)布會上表示，未來5年以內(nèi)，龍湖集團(tuán)非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤占比將在50%以上。

數(shù)字科技賦能代建 龍湖龍智造提供“一站式”服務(wù)

除了龍湖智創(chuàng)生活外，龍湖龍智造也是服務(wù)業(yè)務(wù)的重要組成部分。2022年8月，龍湖集團(tuán)全新推出智慧營造品牌—「龍湖龍智造」，成為代建行業(yè)的有力競爭者。

龍湖集團(tuán)表示，龍湖龍智造集成了龍湖TOD全業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及行業(yè)領(lǐng)先的數(shù)字科技能力，以「龍湖智造未來城市」為理念，提供全業(yè)態(tài)、全周期、數(shù)字化的智慧城市解決方案，持續(xù)為客戶創(chuàng)造價值，致力于成為「智慧營造領(lǐng)航者」。

據(jù)悉，龍湖龍智造通過集合定位策劃、開發(fā)管理、虛擬建造、數(shù)字孿生、EPC服務(wù)、智慧城市整體解決方案等產(chǎn)品服務(wù)模塊，形成一站式、全周期、全業(yè)態(tài)的服務(wù)能力。這是龍湖持續(xù)洞察行業(yè)機(jī)會、布局長期業(yè)務(wù)的重要戰(zhàn)略，已成為服務(wù)業(yè)態(tài)的新增長極。

據(jù)管理層在業(yè)績發(fā)布會上透露，截至目前，龍湖龍智造已累計獲取建管項(xiàng)目近40個，總建筑面積超700萬平方米，與包括大家投控、中鐵城投集團(tuán)、清華大學(xué)等在內(nèi)的央國企、地方平臺公司、AMC、保險公司及大廠高校等行業(yè)機(jī)構(gòu)建立了良好合作關(guān)系。

業(yè)內(nèi)人士表示，近年來房地產(chǎn)市場環(huán)境不斷變化，房企紛紛探索新發(fā)展模式。龍湖龍智造提供“一站式”服務(wù)將為龍湖集團(tuán)面對周期波動帶來更多底氣。

向善共贏 堅(jiān)持“善待”底色

在勤勉務(wù)實(shí)、踏實(shí)進(jìn)取的進(jìn)程中，龍湖亦不忘堅(jiān)持“善待”底色，履行企業(yè)公民責(zé)任，貢獻(xiàn)社會價值。

有數(shù)據(jù)顯示，龍湖公益基金會在一老一小、鄉(xiāng)村振興、助學(xué)興教等領(lǐng)域陸續(xù)開展了“欣芽計劃”、“湖光計劃”、“展翅計劃”、“溪流計劃”、“萬年青計劃”等公益項(xiàng)目，目前累計幫扶超164萬人。

此外，在ESG（環(huán)境、社會和管治）表現(xiàn)方面，龍湖集團(tuán)也在穩(wěn)步提升。2021年龍湖董事會已經(jīng)設(shè)立了ESG管委會，同期成立“雙碳”團(tuán)隊(duì)，將2030年要讓集團(tuán)整體碳達(dá)峰，包括單位的碳排放程度降低15%定為目標(biāo)。2022年龍湖新增的項(xiàng)目百分之百滿足綠建設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，綠建一星占比超過80%。

因在社會責(zé)任層面的突出表現(xiàn)，龍湖集團(tuán)獲明晟MSCI ESG評級BBB級，保持業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)評級；獲全球房地產(chǎn)可持續(xù)性標(biāo)準(zhǔn)GRESB綠色三星級認(rèn)可；獲 Sustainalytics“低風(fēng)險”評級，2023年2月，風(fēng)險分?jǐn)?shù)從15.8分進(jìn)一步下調(diào)至15.2分，保持境內(nèi)房企最低；并入選首屆福布斯中國ESG50。

2023年時值龍湖成立30周年?；厮葸^往30年，龍湖始終淡定從容，保持余量思維、堅(jiān)持戰(zhàn)略定力、強(qiáng)化組織韌性。30而立的龍湖，在地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)已現(xiàn)的當(dāng)下，將更加有質(zhì)高效高質(zhì)量的發(fā)展。

董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平在業(yè)績發(fā)布會上透露，相較于規(guī)模，龍湖更加注重交付質(zhì)量、回款質(zhì)量及利潤率。面對未來行業(yè)更加健康平穩(wěn)的發(fā)展模式，龍湖集團(tuán)將始終堅(jiān)守初心，堅(jiān)持穩(wěn)健的財務(wù)管理策略，保持低成本、多渠道的融資優(yōu)勢，以及合理、安全的負(fù)債水平，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展。

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