“上海后花園”花橋樓亂象暗涌象嶼等房企頻觸紅線

來源：智能家居時間：2020-05-30 08:50

本報記者張玉昆山報道

“現(xiàn)在買房可送價值8萬元的軟裝，5月31日這個活動就沒有了，超一天都不行?！?月26日，在位于昆山市花橋鎮(zhèn)集善路金捷路路口的象嶼都城（備案名：都城怡園）售樓處，銷售人員王倩（化名）向記者表示。

類似象嶼都城提供購房優(yōu)惠的項目不在少數(shù)。5月26日，《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者實地走訪了象嶼都城、蘇河公園（備案名：德馨嘉苑）、濱江?；▓@、萬科魅力花園等多個項目，深入了解當前花橋樓市的現(xiàn)狀。

記者了解到，當前在售部分項目特價房的優(yōu)惠力度達到了17萬元。此外，不少開發(fā)商還通過贈送面積、人才包裝等手段進行“攬客”。而對于部分優(yōu)質(zhì)樓盤，開發(fā)商還有選擇地進行“挑客”。

在業(yè)內(nèi)人士看來，開發(fā)商上述行為的目的還是為了以價換量，盡快回籠資金。

對于樓市發(fā)展中的相關(guān)問題，5月28日，《中國經(jīng)營報》記者致電致函象嶼地產(chǎn)相關(guān)負責人進行采訪，截至發(fā)稿，未獲得回復(fù)。建滔地產(chǎn)銷售部相關(guān)負責人以回答不了掛斷了記者的電話，隨后亦未接受記者采訪。

5月26日，在位于昆山市花橋鎮(zhèn)集善路金捷路路口的象嶼都城售樓處，工作人員告訴記者，現(xiàn)在買房可送價值8萬元的軟裝。（攝影：張玉）

花式促銷“挑客”

見到記者時，昆山花橋的房產(chǎn)中介美芽（化名）正在跟客戶預(yù)約下午兩點的看房。她告訴記者，從今年3月份開始，花橋的售樓處就已經(jīng)陸續(xù)開始開放了。

地處蘇滬交界處的花橋鎮(zhèn)素來有“上海后花園”之稱。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，花橋鎮(zhèn)總?cè)丝诤嫌?6888人。2017年，花橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值265億元，公共財政預(yù)算收入38億元，人均可支配收入41460元，在全國百強鎮(zhèn)中排名第14位。

2020年5月26日，記者在象嶼都城售樓處看到，雖然是工作日，現(xiàn)場仍然有五六組看房的客戶。根據(jù)工作人員介紹，公司自5月1日開始推出了“買房送8萬元軟裝”的優(yōu)惠活動，活動截止期限為5月31日。

記者獲取的《象嶼都城“拎包入住”軟裝產(chǎn)品確認單》顯示，象嶼地產(chǎn)此次贈送的產(chǎn)品包括三人沙發(fā)、電視柜、茶幾、餐桌餐椅、實木床、床頭柜、窗簾及各種燈具。以三人沙發(fā)為例，確認單顯示，其材質(zhì)為美國橡木框架+德國彈簧+高回彈海綿+棉麻面料。而主臥贈送的1.8米純實木床的材質(zhì)則為北美進口FAS橡木實木+松木床板。

推出優(yōu)惠活動“攬客”的不只象嶼都城項目。

在位于花橋國際商務(wù)區(qū)綠地大道211號的蘇河公園項目，據(jù)銷售人員介紹，部分樓棟有總價10萬元的優(yōu)惠。而據(jù)濱江?；▓@項目工作人員介紹，公司在五一期間推出特價房活動?！拔覀円还餐瞥隽?批特價房，第一批推了30套，五一3天就賣完了?！?/p>

另據(jù)上述工作人員介紹，公司在5月推出特價房活動是為了迎合周邊樓盤的促銷趨勢，公司目前在13號樓推出的部分特價房的優(yōu)惠力度達到了17萬元。

“現(xiàn)在大部分開發(fā)商還是受疫情影響，其整個現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)情況不是特別好，所以采取降價的手段，這是明顯的以價換量，讓大多數(shù)人盡快下單?！眱|翰智庫首席研究員張化東表示。

“房企都在銷售抓回款這一塊，你不拿點真金白銀，給一些真真正正的實惠，人家不會來買賬的。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦直言。

事實上，為了盡快回籠資金，開發(fā)商們也通過雙向選擇進行“挑客”。比如，蘇河公園比較優(yōu)質(zhì)的項目需滿足本科及以上學(xué)歷和7天內(nèi)付款兩個條件。部分樓盤無學(xué)歷要求但是必須7天內(nèi)付款。

“我們要求回款很嚴的?，F(xiàn)在我們這邊客戶都是7天內(nèi)付首付，鎖定客源，有的客戶3天就付款了，這是硬性要求?！鄙鲜鎏K河公園工作人員稱。

而萬科魅力花園項目銷售人員亦表示，當天付款可優(yōu)惠2萬元。

對于各大樓盤的“挑客”行為，多位業(yè)內(nèi)人士直言，這是商家的一個促銷手段，其目的還是為了盡快回籠資金。

不過，盡管銷售人員積極營造出銷售火爆的態(tài)勢，實際成交數(shù)據(jù)似乎并沒有那么樂觀。

據(jù)象嶼都城項目銷售人員介紹，目前項目1個月銷售200余套。不過，昆山市房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，截至2020年5月29日，象嶼都城項目批準銷售套數(shù)為3254套，已售套數(shù)為1721套。其中，7幢（樓棟公安幢號，下同）批準銷售套數(shù)為136套，已售套數(shù)僅為1套；2幢批準銷售套數(shù)為384套，已售套數(shù)為24套；8幢批準銷售套數(shù)為204套，已售套數(shù)為10套。

蘇河公園項目工作人員則稱，自去年開盤以來，一共1600多套?！澳壳熬褪Ｒ粌砂偬琢??！崩ド绞蟹慨a(chǎn)交易管理中心數(shù)據(jù)顯示，截至2020年5月29日，蘇河公園批準銷售套數(shù)為1650套，已售套數(shù)僅為599套。此外，不少樓棟的成交情況均為個位數(shù)。其中6幢和13幢的成交套數(shù)為0。銷售數(shù)量最多的樓棟已售套數(shù)占批準銷售套數(shù)的比重也剛剛過半。

5月26日，在位于昆山花橋西環(huán)路605號的濱江?；▓@項目，工作人員稱，目前部分樓棟推出的特價房優(yōu)惠力度達到了17萬元。（攝影：張孫明爍）

頻打“擦邊球”

花式促銷的背后，記者注意到，一些觸及灰色地帶的暗箱操作也在悄悄進行。

據(jù)相關(guān)工作人員介紹，目前象嶼都城和蘇河公園兩個項目都可以做“人才編碼”服務(wù)，未落戶的購房者只需要交2萬元即可走人才通道。

濱江裕花園項目工作人員亦稱，人才編碼服務(wù)的時間在1～2個月，費用為2.5萬元。對于為何人才編碼服務(wù)費用高于其他家，上述工作人員解釋稱：“因為每家開發(fā)商找的（合作公司）不一樣?，F(xiàn)在這方面的包裝很容易出問題，我們開發(fā)商找的都是全責任類型的，做不下來房款是全退的。我們這是比較有保障性的包裝，都是找跟開發(fā)商對接3～4年的老的合作公司。”

為了打消記者的疑慮，上述工作人員進一步解釋稱，其人才編碼包裝服務(wù)基本上沒有失誤過，無論是本科、專科還是三無都可以包裝?！叭ツ耆f科、象嶼因為三無做不下來退了200多套，我們這邊50多套全做下來了?！?/p>

公開資料顯示，今年5月1日，蘇州人才落戶新政正式實施，對于人才落戶有詳細規(guī)定。比如，博士研究生、正高級專業(yè)技術(shù)職稱人員年齡不超過55周歲；碩士研究生、副高級專業(yè)技術(shù)職稱人員年齡不超過50周歲；本科學(xué)歷人員年齡不超過45周歲。

此外，具有大專學(xué)歷或國家職業(yè)資格（職業(yè)技能等級）三級，年齡不超過35周歲，在昆山穩(wěn)定就業(yè)并在申報單位連續(xù)繳納（不含補繳）社會保險6個月以上的人員，在人事檔案轉(zhuǎn)入后也可申請辦理落戶。

“這種包裝服務(wù)背后面臨最大的就是一些政策性的風險，如果在交房之前審核變嚴格了的話，還是有一定程度的風險?！睆埢瘱|說。

盧文曦直言，這種行為其實就是打擦邊球。“這種用人才的方式去繞過限購、限貸的一些調(diào)控政策，本身就是為這樣的城市投機提供了一道門檻、一個窗口，涉及到一些灰色地帶。”

除了觸及人才政策的灰色地帶，記者注意到，項目工作人員對于部分項目的屬性的介紹跟昆山市房產(chǎn)交易管理中心披露的信息并不一致。

比如，象嶼都城項目工作人員向記者表示，項目類型為住宅，使用年限為70年。值得注意的是，記者在昆山市房產(chǎn)交易管理中心看到，都城怡園、德馨嘉苑（蘇河公園）、萬科魅力花園項目的類型均為商住。記者隨后得到的一份蘇州象嶼地產(chǎn)有限公司于2018年8月獲取的《昆山市商品房屋預(yù)售證書》亦顯示項目屬性為“高層公寓”。

在張化東看來，這其中存在較大的風險?！霸谶@個區(qū)域購房的話，還是要選擇一些住宅類的產(chǎn)品，商住不是很靠譜?！?/p>

盧文曦告訴記者，對于類似商住產(chǎn)品，銷售人員可能不告知，也可能告知得晚一點?！安桓嬷脑挄鸷艽笳`解，或者叫刻意隱瞞。上綱上線的話，會涉及到虛假宣傳?！辈贿^，盧文曦同時表示，一般銷售人員都會告知?！盎蛘咦詈蠛灪贤臅r候告訴你這個東西是怎么樣的?；蛘吣憬邮芰诉@個產(chǎn)品以后再告訴你。否則出現(xiàn)問題會更麻煩?！?/p>

對于記者的上述疑惑，象嶼地產(chǎn)方面并未給記者明確的回復(fù)。就此問題，記者將繼續(xù)聯(lián)系相關(guān)政府部門追蹤核實。

（本報實習(xí)記者張孫明爍對本文亦有貢獻）

（編輯：石英婧校對：顏京寧）

（責任編輯：王治強 HF013）