??行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加速出清之際，有一批企業(yè)逆勢(shì)擴(kuò)張，在核心一二線城市上演奪地大戰(zhàn)。

??6月底，杭州第六批次供地中，12宗地塊均火熱收官，共攬金128億元，其中5成地塊達(dá)到封頂價(jià)搖號(hào)成交。位于杭州市拱墅區(qū)的一宗地塊更是吸引了42家競(jìng)買人參與搖號(hào)，最終被浙江中騰置業(yè)以9.52億元拿下。

??在杭州土地市場(chǎng)上，像浙江中騰置業(yè)這類民營(yíng)房企正成為拿地中堅(jiān)力量。

??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上半年，杭州共出讓66宗住宅用地，攬金953.4億元，居第一。在杭州拿地排行榜中，有9家民企（含混合制企業(yè)）闖入前十名，唯一的央企是中海地產(chǎn)。其中，濱江集團(tuán)以182億元拿地總額位列第一；隨后是綠城集團(tuán)，拿地金額為85億元；坤和集團(tuán)以56億元拿地額居第三。

??杭州樓市亦走出獨(dú)立行情。2023年上半年，杭州新房市場(chǎng)成交面積同比增加45%；成交金額超過2403億元，同比增加46%。

??民營(yíng)房企“進(jìn)京趕考”者也在增多。

??6月初，北京順義新城第19街區(qū)地塊的競(jìng)拍，吸引了中海、首開、龍湖等老面孔以及東方雨虹、陽明尚興等民營(yíng)企業(yè)，共計(jì)45家房企及聯(lián)合體報(bào)名參與，最終被福建雄旺房地產(chǎn)奪得，總價(jià)16.56億元。

??透過層層股權(quán)關(guān)系可以發(fā)現(xiàn)，福建雄旺與建發(fā)地產(chǎn)有著千絲萬縷的關(guān)聯(lián)。與龍頭房企合作拿地，這也是當(dāng)前部分民營(yíng)企業(yè)的生存方式之一。

??2023年上半年，北京共成交住宅用地31宗，總金額858億元，排全國(guó)第二。競(jìng)得者是26家企業(yè)，其中沒有國(guó)企央企背景的企業(yè)有5家，分別是京東、上海大華、福建雄旺、石家莊創(chuàng)世紀(jì)、辰禾嘉業(yè)。

??有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這只是土地市場(chǎng)的“表面繁華”，市場(chǎng)分化已愈發(fā)嚴(yán)重?！懊駹I(yíng)房企中，除個(gè)別經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的企業(yè)在拿地，絕大部分企業(yè)拿地投資十分謹(jǐn)慎，一方面是因?yàn)榱鲃?dòng)性壓力，另一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)回升持續(xù)性較弱。”某房企人士稱。

??幾日前，萬科董事會(huì)主席郁亮表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況比年初預(yù)期要差一些，從目前看信心還需要進(jìn)一步重建，目前市場(chǎng)短期確實(shí)有壓力。

??這代表了絕大部分房企的想法，謹(jǐn)慎投資成為多數(shù)選擇。數(shù)據(jù)顯示，上半年百?gòu)?qiáng)房企拿地5920億元，同比下降10%；新增土地貨值超過百億元的房企為32家，同比減少8家，其中，華潤(rùn)置地、濱江集團(tuán)、萬科位列前三。

??拿地資源愈發(fā)集中在少數(shù)大房企手中。6月末，TOP10房企新增土地貨值占百?gòu)?qiáng)總量的67%，較5月末提升5個(gè)百分點(diǎn)；TOP11～20房企新增土地貨值占比14%，比去年同期減少5個(gè)百分點(diǎn)；后50強(qiáng)房企新增土地貨值僅占6%，同比減少11個(gè)百分點(diǎn)。

??一個(gè)積極變化是，在百?gòu)?qiáng)企業(yè)拿地榜中，民企數(shù)量在增多。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2023年上半年，新增土地貨值百?gòu)?qiáng)榜中，央企國(guó)企拿地金額占比60%，城投平臺(tái)、民企拿地金額占比分別為18%和22%。對(duì)比去年同期數(shù)據(jù)看，央企國(guó)企占比下降3個(gè)百分點(diǎn)，民企占比增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)，而地方城投“退出”跡象明顯。

??其中，濱江集團(tuán)排在第2名，新增土地貨值787.9億元，僅次于華潤(rùn)置地；濱江集團(tuán)上半年全口徑銷售金額925.8億元，同比增長(zhǎng)35%。

??一位市場(chǎng)觀察人士稱，民企數(shù)量增多的確能反映出其投資正在逐步復(fù)蘇，但民企占比不足三成，整體來看，受制于資金壓力和土地拍賣競(jìng)爭(zhēng)壓力，民企投資復(fù)蘇仍較弱。

??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)亦顯示，2023年上半年22城供地中，國(guó)企央企拿地金額占比超50%，民企拿地金額占比升至28%，地方城投拿地金額占比降至9%。

??某機(jī)構(gòu)企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，當(dāng)前拿地的民營(yíng)房企主要有幾類：一是千億元級(jí)別大型房企，如龍湖集團(tuán)、濱江集團(tuán)、碧桂園等，此類企業(yè)銷售能力較強(qiáng)，在市場(chǎng)深度調(diào)整時(shí)積極拿地，以擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。

??二是多元化實(shí)業(yè)企業(yè)著力發(fā)展已有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如偉星房產(chǎn)、亞倫房地產(chǎn)等，此類企業(yè)過去地產(chǎn)業(yè)務(wù)體量較小，近期拿地勢(shì)頭有所增強(qiáng)。

??三是地方性中小房地產(chǎn)企業(yè)，如坤和集團(tuán)、杭州椿實(shí)置業(yè)、建杭置業(yè)、浙江中豪等，這些企業(yè)多與龍頭房企合作，如坤和集團(tuán)與萬科、綠城、龍湖、濱江集團(tuán)等頭部經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健型企業(yè)合作，更多地進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)投資。

??四是主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)，拿地為主業(yè)服務(wù)，如京東在北京集團(tuán)總部附近拿地，目的是建公寓、商業(yè)設(shè)施為總部人員提供生活便利。主題公園建設(shè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)長(zhǎng)隆集團(tuán)與華潤(rùn)在廣州長(zhǎng)隆度假區(qū)附近拿地，是為了更好地聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)發(fā)展。

??一個(gè)問題是，當(dāng)前房企投資邏輯嚴(yán)重趨同，即爭(zhēng)搶一二線核心城市價(jià)值地塊，導(dǎo)致?lián)u號(hào)中簽率不斷走低。這些房企不得不廣泛參與土地拍賣，甚至動(dòng)用“馬甲”，進(jìn)一步推高搖號(hào)難度。而部分下游企業(yè)亦積極參與土地拍賣搖號(hào)，以期拿地后在后續(xù)與甲方合作中增添談判籌碼。優(yōu)質(zhì)地塊搶奪戰(zhàn)愈發(fā)激烈。

??對(duì)于2023年下半年土地市場(chǎng)走向，來自市場(chǎng)的保守主義者聲音更甚。“上半年地方政府已將能拿得出的優(yōu)質(zhì)地塊擺上貨臺(tái)，下半年土地市場(chǎng)熱度可能會(huì)繼續(xù)回落，城投類企業(yè)可能不得不再次進(jìn)場(chǎng)托底?！币晃黄髽I(yè)人士稱。

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