地產(chǎn)復(fù)蘇未達(dá)預(yù)期，高端項(xiàng)目逆市增長(zhǎng)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2023-07-15 07:00

夏日炎炎，房地產(chǎn)第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)，卻顯示行業(yè)正感受到一絲涼意。

數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企6月單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)8.5%，環(huán)比增幅處于歷年同期的最低水平，同比降低28.1%，單月業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧D(zhuǎn)負(fù)，6月業(yè)績(jī)規(guī)模低于去年同期。2023年累計(jì)業(yè)績(jī)同比微增0.2%，增幅較前兩月有明顯回落。

房企銷售顯露疲軟，房?jī)r(jià)及成交量也出現(xiàn)停滯。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年百城新房?jī)r(jià)格保持橫盤態(tài)勢(shì)，二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，漲跌幅分別為0.01%和0.82%，二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)14個(gè)月下跌。從成交規(guī)模上看，重點(diǎn)100城新建商品住宅累計(jì)成交規(guī)模同比增長(zhǎng)11%，成交規(guī)模為近年來(lái)同期較低水平，二季度市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)弱，6月單月，銷售面積同比降幅超20%。

今年上半年，全國(guó)有超百省市（縣）出臺(tái)政策超300條，公積金支持政策、購(gòu)房補(bǔ)貼是各地主要手段，部分城市涉及優(yōu)化限購(gòu)政策、降低首付比例及房貸利率、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等，多數(shù)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策已基本取消，超40城首套房貸利率下限降至4%以下。

政策的利好落地及疫情積壓的需求，造就了2、3月的“小陽(yáng)春”，但后續(xù)復(fù)蘇動(dòng)能減弱，頭部公司亦受到了影響。

7月11日，龍湖集團(tuán)公布6月銷售數(shù)據(jù)顯示，本月銷售額為168.0億元，環(huán)比增長(zhǎng)15.4%。2023年上半年，龍湖累計(jì)銷售額達(dá)到985.2億元，同比增長(zhǎng)14.8%。同期，經(jīng)營(yíng)性含稅收入達(dá)到129.7億元，同比增長(zhǎng)10.1%，其中運(yùn)營(yíng)收入67.8億元，服務(wù)收入61.9億元。

行業(yè)承壓之下，房地產(chǎn)銷售分化顯著，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口流入更具優(yōu)勢(shì)的高能級(jí)城市和區(qū)域，新房銷售的韌性更強(qiáng)。據(jù)悉，今年上半年，龍湖摘得泉州、咸陽(yáng)兩城市住宅銷售金額榜桂冠，在重慶、成都、西安等6個(gè)城市進(jìn)入TOP3，在長(zhǎng)沙、天津、沈陽(yáng)等5個(gè)城市位居前5，共計(jì)在24個(gè)城市進(jìn)入市場(chǎng)前十。

高能級(jí)城市銷售強(qiáng)勁的另一個(gè)側(cè)面是，高端項(xiàng)目銷售逆勢(shì)上漲。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2023年前5個(gè)月，總價(jià)1000-3000萬(wàn)、3000-5000萬(wàn)、5000萬(wàn)以上的新房高端住宅成交套數(shù)同比持續(xù)增長(zhǎng)，漲幅分別為45%、13%和35%，明顯好于去年同期。

面對(duì)城市、產(chǎn)品形態(tài)銷售的新趨勢(shì)，優(yōu)質(zhì)房企相應(yīng)轉(zhuǎn)換投資策略，在高能級(jí)城市獲取核心地塊成為行業(yè)共識(shí)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，22城上半年土地成交平均溢價(jià)率為8%，地價(jià)達(dá)上限成交占比40%，底價(jià)成交占比49%。北京、上海、杭州等城市成為“香餑餑”，土地總成交金額過(guò)千億，但無(wú)錫、鄭州、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等城市普遍以底價(jià)成交，且部分非核心板塊遭遇流拍或低價(jià)成交，城市、板塊分化的趨勢(shì)進(jìn)一步深化，低線城市土拍情緒持續(xù)低迷。

行業(yè)面臨困境，但房企仍舊保有信心。日前，龍湖集團(tuán)股東大會(huì)上，管理層認(rèn)為，政府促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)非常明確，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，因此看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景。

1-6月，龍湖累計(jì)獲取20塊土地，總建面213萬(wàn)方，權(quán)益建面150萬(wàn)方，權(quán)益地價(jià)達(dá)到171億元，仍在積極儲(chǔ)備土地。

萬(wàn)科的股東會(huì)上，郁亮也表示，市場(chǎng)短期確實(shí)有壓力，合理需求沒(méi)得到釋放，但短期預(yù)期跟市場(chǎng)氛圍很多時(shí)候是由外部因素造成的，修復(fù)需要時(shí)間。“相信隨著外部因素趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定能恢復(fù)到合理的成交水平?！?/p>

西南證券研報(bào)認(rèn)為，目前來(lái)看前期政策對(duì)銷售提振效果仍有限，有待政策進(jìn)一步釋放，但預(yù)計(jì)政策仍將以穩(wěn)為主，城市局部調(diào)控仍是主基調(diào)，一線以及強(qiáng)二線城市有望放松交易限制，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。