導語

熱點城市將出現(xiàn)更多的底價和流拍地塊，土拍熱度指標也將逐步與新房市場趨同。

◎  文 / 克而瑞研究中心

受上月土地供應回升的影響，本月土地成交建面環(huán)比上月同期小幅上揚。熱度方面，至截稿時上海、杭州、南京等市均在月內舉行了土拍，月份平均溢價率6.1%，環(huán)比上月小幅下調。土地流拍率方面出現(xiàn)了超預期的攀高，隨著7月份供地規(guī)模的減少，以及月內接連出臺的行業(yè)扶持政策推動，8月份土地流拍率或有望邊際改善，但預計下半年土地流拍率仍將持續(xù)保持高位震蕩。

核心要點

· 供求：新增供地規(guī)模方面季節(jié)性回落, 隨著7月份到期的供地清單數(shù)量減少，短期內土地供應規(guī)模出現(xiàn)了明顯下降。至截稿土地成交1560幅，同比降幅收窄,環(huán)比連續(xù)三月正增長。

· 熱度：月內重點城市土拍平均溢價率6.1%，環(huán)比上月小幅下調。僅上海溢價率相對穩(wěn)定，杭州、南京、成都等土拍熱度均明顯降溫。流拍率超預期攀高至26.5%，創(chuàng)2022年以來新高，合肥、佛山等地中遠郊均出現(xiàn)多宗流拍地塊。

· 分布：受京、滬、廣集中土拍的影響，一線城市本月共成交土地302萬平方米，環(huán)比微增1%，但同比下降了37%，成交金額638億元，同環(huán)比均明顯下滑；二線城市本月有杭州、南京、長沙等部分城市進行了集中土拍，但受上月高基數(shù)的影響，成交金額明顯減少，環(huán)比下降58%至525億元，同比降幅更是高達69%。

后市展望

寧、杭等熱點城市集中土拍熱度相繼下調

下半年土地流拍率或將持續(xù)保持高位震蕩

受上月土地供應回升的影響，本月土地成交建面環(huán)比上月小幅上揚。考慮到因為6月份大批土地供應時間集中在下旬出讓，有接近一半的土地預計出讓時間在7月最后幾天，7月份土地成交規(guī)模環(huán)比增幅或進一步擴大。熱度方面，至截稿時上海、杭州、南京等市均在月內舉行了土拍，月份平均溢價率6.1%，環(huán)比上月小幅下調。具體城市方面，僅上海溢價率相對穩(wěn)定，二批次供地清單的首輪出讓依舊維持了7%以上的平均溢價率，杭州、南京、成都等城市土拍熱度均明顯降溫，典型如南京月內8宗地塊有6宗為底價成交。

除了溢價率下滑外，本月杭州進行的第七輪土拍還出現(xiàn)杭州2023年首輪流拍和本地國資委托底的現(xiàn)象，結合日前上海集中土拍出現(xiàn)流拍、南京本輪集中土拍也有托底等情況展望，在當前銷售端回落的影響下，再加之大量優(yōu)質地塊已在上半年的密集出讓，下半年熱點城市將出現(xiàn)更多的底價和流拍地塊，土拍熱度指標也將逐步與新房市場趨同。

01

供求

供給規(guī)模季節(jié)性回落

成交建面同比降幅如期收窄

土地供應方面，新增供地規(guī)模季節(jié)性回落。截止25日，7月份土地供應量5826萬平方米，相比2022年同期下降39%，降幅較上月擴大了15個百分點，再度回到3-5月平均跌幅附近。正如上月所分析，隨著7月份到期的供地清單數(shù)量減少，短期內土地供應規(guī)模出現(xiàn)了明顯下降。一線城市方面，本月京滬深均有新增宅地供應，含宅用地總建面約110萬平方米，上海方面第二輪預供地清單均已在6月份入市，本月僅有一宗浦東商服用地入市。二線城市方面，杭州、成都、長沙等十五市在月內發(fā)布了住宅類用地土拍公告，其中成都、西安新增宅地供應建面均超過200萬平方米，以成都為例，月內共發(fā)布了28宗含宅用地的土拍公告，合計建面約266萬平方米，但是平均底價只有1萬元/平方米左右，對比上半年1.2萬元/平方米的平均樓板價來看供地質量相對一般。接下來，隨著地方基金性收入相關壓力的進一步顯現(xiàn)，預計土地市場供應規(guī)模有望迎來邊際改善，但是鑒于需求側增長不及預期和壓降行業(yè)庫存壓力等需要，預計年內土地供給規(guī)模仍將持續(xù)低位。

土地成交方面，截至7月25日，全國300城經營性土地總成交1560幅，同比下降16%，降幅較上月顯著縮小，環(huán)比上月同期增長約5%?？紤]到因為6月份大批土地供應時間集中在下旬出讓，有接近一半的土地預計出讓時間在7月最后幾天，7月份土地成交規(guī)模環(huán)比增幅或進一步擴大。7月份土地成交規(guī)模雖然如期上揚，但是市場熱度卻明顯轉涼，不僅三四線城市流拍率走高，杭州、合肥等熱點城市也相繼出現(xiàn)土地延期或中止出讓。受月內三四線城市土地成交占比增加影響，平均樓板價有所下降，但是隨著年中土地成交高點的過去，預計8、9月份平均樓板價或將再度攀高。

02

熱度

溢價率震蕩下行

流拍率創(chuàng)近兩年新高

市場熱度方面，至截稿時上海、杭州、南京等市均在月內舉行了土拍，月份平均溢價率6.1%，環(huán)比上月小幅下調。具體城市方面，僅上海溢價率相對穩(wěn)定，二批次供地清單的首輪出讓依舊維持了7%以上的平均溢價率，杭州、南京、成都等城市土拍熱度均明顯降溫，典型如南京月內8宗地塊有6宗為底價成交。

土地流拍率方面出現(xiàn)了超預期的攀高。受銷售面持續(xù)疲軟，企業(yè)自籌資金降幅延續(xù)等因素影響，6月份土地流拍率流拍率達到了26.5%，創(chuàng)下2022年以來新高，只有相對核心區(qū)域的優(yōu)質地塊才擁有較佳的土拍預期，大量中遠郊低價板塊的土地成交愈發(fā)艱難。年內的熱度標桿——杭州也在月內出現(xiàn)了首宗流拍地塊，該流拍地塊板塊區(qū)位條件較好，但受商業(yè)占比較高、周邊庫存規(guī)模較大等因素影響，導致地塊的盈利空間和周轉速度預期不佳，意向房企難覓，最終于土拍前日終止出讓。此外合肥、佛山等地也均有多宗中遠郊地塊撤牌。隨著7月份供地規(guī)模的減少，以及月內接連出臺的行業(yè)扶持政策推動，8月份土地流拍率或有望邊際改善，但預計下半年土地流拍率仍將持續(xù)保持高位震蕩。

03

重點地塊

上海包攬兩榜榜首

攬金額超400億元

2023年7月，北京、上海、廣州、杭州、南京、成都、長沙等多個城市進行了集中土拍?？們r榜榜首地塊來自上海松江洞涇鎮(zhèn)，為純宅地，成交總價為70.63億元，由華發(fā)搖號競得；排在第二位的是上海閔行華漕鎮(zhèn)，該地吸引招商、保利發(fā)展、中國鐵建(601186)、中鐵置業(yè)、國貿、華僑城、綠城、萬科等18家房企報名參拍，以國央企為主，經過31輪并觸發(fā)最高限價，進入搖號階段，最終中國鐵建搖中該地塊，成交總價61.475億元，溢價率10%，成交樓板價40920元/平方米。

由于重點城市供地質量較之前所有下滑，入榜門檻值與上月相比，也明顯下調。單價榜門檻地塊為北京朝陽區(qū)太陽宮商辦地塊，該地被北京懋源鴻竺房地產開發(fā)有限公司以底價13.4億元摘得，樓板價僅有28065元/平方米，較上月門檻值下降了30%。

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更多克而瑞研究月報

市場

月報

6月供應增34%而成交再降，地市縮量但溢價率新高（2023年6月）

5月樓市供求延續(xù)降勢，地市提質縮量熱度維持（2023年5月）

4月樓市供求雙降三成，滬杭集中土拍升溫（2023年4月）

3月樓市供應激增成交熱度穩(wěn)，地市提質縮量溫度升（2023年3月）

2月成交同環(huán)比漲超4成，3月局部小陽春可期（2023年2月）

逢春節(jié)首月新房平淡二手略好，土地成交低位維持（2023年1月）

并購月報

金科引入長城國富作戰(zhàn)投，長實欲抄底龍光、合景香港豪宅項目（2023年6月）

世茂深港國際中心130億起價掛牌（2023年5月）

世茂27億處置倫敦寫字樓，深圳國資聯(lián)手長城盤活佳兆業(yè)資產（2023年4月）

世茂擬出售香港兩家酒店，金茂32.4億收購綜合體(2023年3月)

恒大、中南、旭輝紓困迎來救兵，保利打包掛牌12個碧桂園項目(2023年2月)

融創(chuàng)36億出售冰雪城，山東國資入主奧園220億舊改(2023年1月)

土地月報

成交建面同比降幅擴大，溢價率創(chuàng)新高但城市冷熱分化（2023年6月）

成交建面同比降幅收窄，溢價率較上月小幅回落（2023年5月）

成交規(guī)模延續(xù)歷史低位，滬、杭集中土拍高熱“接棒”（2023年4月）

成交規(guī)模降至歷史低位，溢價率維持在相對高位（2023年3月）

成交規(guī)模延續(xù)低位，京、蘇、杭土拍回暖帶動溢價率回升（2023年2月）

成交規(guī)模降至歷史低位，溢價、流拍指標雙雙回升（2023年1月）

企業(yè)月報

融資規(guī)模仍處低位，百強單月業(yè)績同比降28.1% (2023年6月)

銷售環(huán)比降低14.3%，融資規(guī)模創(chuàng)2020年來單月新低 (2023年5月)

百強累計銷售同比增9.7%，民企投資弱復蘇 (2023年4月)

百強累計銷售同比轉正，核心城市城投托底減少 (2023年3月)

百強銷售同環(huán)比增長，民企投資弱復蘇 (2023年2月)

百強銷售仍低迷，拿地投資“靜止”(2023年1月)

資本月報

房企發(fā)債規(guī)模創(chuàng)2020年以來單月新低，定增計劃審批加速(2023年6月)

房企融資總量創(chuàng)2020年以來單月新低，萬科150億定增獲受理 (2023年5月)

發(fā)改委支持民間項目發(fā)行公募REITs，格力地產(600185)擬配股70億元 (2023年4月)

公募REITs適用領域拓展至商業(yè)地產，嘉創(chuàng)地產完成上市(2023年3月)

不動產私募基金重啟，萬科等房企積極配股 (2023年2月)

融資環(huán)境有所改善，房企配股較為積極 (2023年1月)

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