土地月報(bào) | 多城市地市重啟，下月成交規(guī)模有望大幅回升（2020年3月）

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-04-10 22:10

　　導(dǎo) 讀

　　3月份的供地規(guī)模較2月已經(jīng)翻番，下月的成交規(guī)模預(yù)計(jì)能大幅回升。

　　◎ 研究員 /馬千里、周奇

　　2020年3月，在中央和地方積極的供地政策推動(dòng)下，土地市場(chǎng)交易開(kāi)始逐漸恢復(fù)，但受到土拍入市的流程周期影響，環(huán)比來(lái)看土地成交規(guī)模只是小幅回升。不過(guò)，疫情最嚴(yán)重的武漢也已經(jīng)于3月底重啟土地出讓?zhuān)酉聛?lái)各城市土地供應(yīng)也將逐漸恢復(fù)至往期水平，3月份的供地規(guī)模較2月已經(jīng)翻番，下月的成交規(guī)模預(yù)計(jì)能大幅回升。

　　在市場(chǎng)熱度方面，受優(yōu)質(zhì)土地成交占比仍維持高位影響，土地競(jìng)拍指標(biāo)繼續(xù)趨好，溢價(jià)率持續(xù)上行，土地流拍率更是創(chuàng)下半年來(lái)的新低。各能級(jí)城市中，除一線城市外，二三線城市的溢價(jià)率持續(xù)上漲，部分城市如成都、東莞等土拍熱度明顯上升。

　　市場(chǎng)走勢(shì)

　　成交規(guī)模仍處于近一年來(lái)較低水平，

　　預(yù)計(jì)下月將會(huì)大幅回升

　　隨著疫情控制趨于穩(wěn)定，大部分城市本月均恢復(fù)了土地出讓?zhuān)?月份土地供應(yīng)量也明顯增多。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)總建筑面積為28103萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲203%，同比也上升了23%。各能級(jí)城市的土地供應(yīng)量均呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，其中在上月表現(xiàn)較為沉寂的二線城市土地供應(yīng)明顯開(kāi)閘，3月份土地供應(yīng)量較上月翻了兩番，杭州、成都、天津等多個(gè)城市均有多宗土地將在4月份出讓?zhuān)A(yù)計(jì)下月成交規(guī)模將會(huì)大幅回升。雖然本月土地掛牌量激增，但這些地塊多是在下月開(kāi)拍，因此3月份土地成交規(guī)模并未能較上月明顯恢復(fù)，依舊處于近一年來(lái)較低水平。具體而言，本月全國(guó)土地市場(chǎng)成交建筑面積為10995萬(wàn)平方米，僅較2月份增加了9%，同比降幅則進(jìn)一步擴(kuò)大至27%。就各能級(jí)城市而言，三個(gè)能級(jí)城市中僅二線城市的成交量環(huán)比大幅回升，一線和三四線的成交量均未能進(jìn)一步上漲。價(jià)格方面，由于一線城市成交面積較上月大幅減少，并且成交地塊也多為價(jià)格較低的土地，本月平均地價(jià)呈現(xiàn)出回落趨勢(shì)，成交樓板價(jià)降至2516元/平方米。不過(guò)，受杭州、蘇州、南京等地價(jià)較高的二線城市土地出讓恢復(fù)影響，地價(jià)并未大幅下降，環(huán)比降幅為10%。各能級(jí)城市方面，成交樓板價(jià)整體呈現(xiàn)二、三線城市上漲、一線城市下滑的趨勢(shì)。值得注意的是，雖然三四線城市的地價(jià)仍是環(huán)比上升的，但主要是靠重點(diǎn)三四線城市帶動(dòng)，大部分中小城市的土地供應(yīng)仍處于較低水平。

　　市場(chǎng)熱度

　　整體溢價(jià)率延續(xù)向好趨勢(shì)，

　　流拍率降至半年多以來(lái)的最低位

　　隨著疫情控制取得階段性成果，3月市場(chǎng)熱度指標(biāo)表現(xiàn)也向好。溢價(jià)率在二、三線城市優(yōu)質(zhì)用地成功出讓的帶動(dòng)下延續(xù)回升趨勢(shì)，增至12.2%，環(huán)比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)四個(gè)月環(huán)比上升。分能級(jí)城市來(lái)看，一線城市本月平均溢價(jià)率為3.4%，較上月大幅下滑，主要是北京本月零成交，上海和廣州也均是底價(jià)成交，僅深圳有2宗宅地溢價(jià)成交，使得一線溢價(jià)率大幅下滑；二線城市中，蘇州、寧波、杭州、合肥等城市也有多宗土地高溢價(jià)成交，因此溢價(jià)率也有一定程度的上漲，升至12.5%；三四線城市中，無(wú)錫、東莞、常州、佛山等城市本月成交了多宗溢價(jià)率地塊，整體溢價(jià)率也回升至13.5%。

　　疫情影響之下，城市土地計(jì)劃較為保守，供應(yīng)地塊也多為優(yōu)質(zhì)土地，流拍地塊較少；另一方面，隨著土地出讓逐漸恢復(fù)正常，本月撤牌和政府收回地塊較上月明顯減少，整體流拍率也因此明顯下滑。據(jù)CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，本月土地流拍率降至9.6%，較上月減少了11.7個(gè)百分點(diǎn)，是半年多以來(lái)的最低位。就流拍地塊具體情況來(lái)看，無(wú)人競(jìng)拍或未達(dá)底價(jià)而流拍的地塊也并不多，這些土地基本是鄭州、青島和洛陽(yáng)等城市位置欠佳、條件一般的土地，在優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)明顯增多的背景下，房企競(jìng)拍意愿不強(qiáng)，因此遭遇流拍。

　　重點(diǎn)地塊

　　二三線優(yōu)質(zhì)宅地競(jìng)拍熱度高，

　　廣州新單價(jià)地王誕生

　　隨著國(guó)內(nèi)疫情防控取得成效，本月廣州、杭州、蘇州、合肥、武漢等多個(gè)城市重啟土地出讓?zhuān)夜?yīng)地塊基本以?xún)?yōu)質(zhì)土地為主，如廣州越秀宅地、蘇州青劍湖地塊、合肥濱湖地塊等。優(yōu)質(zhì)地塊的出讓刺激了房企的拿地欲望，入榜地塊中除一線城市的土地外，二三線城市的入榜地塊多為溢價(jià)成交，競(jìng)拍熱度較高。特別是土拍門(mén)檻相對(duì)較低的合肥、無(wú)錫、紹興等城市的核心區(qū)域宅地，均吸引了多家房企的競(jìng)拍，如無(wú)錫太湖新城宅地吸引了10余家房企參拍，在經(jīng)過(guò)4個(gè)小時(shí)、183輪的拉鋸戰(zhàn)后才被陽(yáng)光城(000671,股吧)競(jìng)得。

　　不過(guò)，本周最引人關(guān)注的地塊當(dāng)屬?gòu)V州越秀區(qū)宅地。該宗地是越秀區(qū)時(shí)隔8年來(lái)再次供應(yīng)的住宅用地，其起拍價(jià)創(chuàng)下廣州土地出讓有史以來(lái)起拍樓面價(jià)最高紀(jì)錄，一旦成交便是廣州新的單價(jià)地王。最終由廣州城投以底價(jià)拿下，成交樓面價(jià)達(dá)63329元/平方米，刷新廣州土地成交史上的成交樓板價(jià)紀(jì)錄。

　　總結(jié)：2020年3月，雖然多個(gè)城市土地出讓重啟，但由于受疫情影響，各城市2月份供地量大幅縮減，導(dǎo)致本月土地成交規(guī)模僅是小幅回升。不過(guò)，結(jié)合土地供應(yīng)來(lái)看，本月土地供應(yīng)規(guī)模環(huán)比2月份翻番，且多預(yù)計(jì)在4月份出讓?zhuān)患又?，月?nèi)中央和地方頻頻表態(tài)，將持續(xù)加強(qiáng)供地力度，預(yù)計(jì)4月份土地成交規(guī)模將出現(xiàn)大幅上漲。

　　值得注意的是，雖然近兩月來(lái)市場(chǎng)熱度指標(biāo)持續(xù)向好，但主要是靠重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地成交明顯提升帶動(dòng)。后續(xù)隨著土地入市規(guī)模的提升，優(yōu)質(zhì)土地占比不可避免會(huì)出現(xiàn)下滑，再加之行業(yè)資金面的困難并未能明顯改觀，土拍熱度指標(biāo)或再現(xiàn)波折，4月初流拍率或再度上升，溢價(jià)率也難創(chuàng)新高。

　　排版 / CiCi

　　End

　　本文版權(quán)歸克而瑞研究中心所有未經(jīng)授權(quán)請(qǐng)勿隨意轉(zhuǎn)載

　　轉(zhuǎn)載注明出處：克而瑞地產(chǎn)研究(cricyjzx)多謝配合！

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：克而瑞地產(chǎn)研究。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

（責(zé)任編輯：季麗亞 HN003）