“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在一線城市落地。

8月30日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，該政策積極落實(shí)了住建部三部門優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的政策內(nèi)容，“打響“認(rèn)房不認(rèn)貸”第一槍，意味著一線城市在這個(gè)政策上真正做了松綁，其也會(huì)促使其他三個(gè)一線城市近期加快政策出臺(tái)?！?/p>

“肯定會(huì)有利好的，市場(chǎng)已經(jīng)期盼這個(gè)政策已久了，在短期內(nèi)肯定是有效的，成交量至少增長(zhǎng)20%，甚至更多?！睆V東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示。

時(shí)代財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，此政策出臺(tái)前，無(wú)房貸記錄、在廣州無(wú)房的，首付比例為30%；有房貸記錄、在廣州無(wú)房的，首付比例為40%；在異地有房貸已結(jié)清、在廣州無(wú)房的，首付比例為40%；在異地有房貸未結(jié)清、在廣州無(wú)房的，首付比例為70%。而在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，以上情況首付比例均變?yōu)?0%。

值得注意的是，該政策執(zhí)行時(shí)點(diǎn)以2023年8月18日為界，即2023年8月18日0：00后簽訂個(gè)人住房貸款合同的，就按新政策執(zhí)行。

圖片來(lái)源：圖蟲創(chuàng)意

300萬(wàn)總價(jià)房，首付門檻可降低120萬(wàn)

“有一些意向客戶有置換的需求，在幾天前有風(fēng)聲傳出的時(shí)候就來(lái)咨詢了我，這對(duì)他們來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大的利好?！睆V州市番禺區(qū)的一位房產(chǎn)中介陳方（化名）告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，目前，比起外地有房人群，“賣一買一”的置換人群對(duì)這一政策的咨詢和意向更高。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，此次調(diào)整后的“認(rèn)房不認(rèn)貸”，實(shí)質(zhì)上是降低首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前主要利好兩類購(gòu)房群體。

“一類是常住地有一套貸款住房，準(zhǔn)備賣出房子換房；一類是在常住地外其他城市有過(guò)房貸記錄、本地?zé)o房的購(gòu)房客群，政策執(zhí)行后這兩類客群再次購(gòu)買房屋按照首套房的房貸利率進(jìn)行計(jì)算?！蓖跣越忉尩溃簿褪钦f(shuō)，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”能刺激積攢的“賣一買一”購(gòu)房需求，以及在外地有購(gòu)房貸款的客群購(gòu)房需求的釋放，這部分需求釋放有利于提升廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度，給市場(chǎng)傳遞積極的信號(hào)，提振購(gòu)房信心。

王小嬙指出，根據(jù)廣州目前執(zhí)行的情況，廣州首套房首付比例30%，房貸利率4.2%；二套首付比例70%，房貸利率4.8%；實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，300萬(wàn)總價(jià)首付門檻可從210萬(wàn)降低至90萬(wàn)；月供利息也會(huì)執(zhí)行首套房標(biāo)準(zhǔn)，降低0.6個(gè)百分點(diǎn)?！靶抡筚?gòu)房門檻及月供壓力大幅降低。”

“這個(gè)政策在短期內(nèi)對(duì)成交量會(huì)有促進(jìn)作用，9月、10月的成交量是可以看好的?！秉S韜表示，不過(guò)，在房?jī)r(jià)上，不會(huì)有太大的提振作用，會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)定，甚至以減價(jià)為主，價(jià)格上漲或許要到明年，“因?yàn)闊o(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是二手業(yè)主，都會(huì)想著趁著行情好，盡快出手、盡快置換?！?/p>

黃韜進(jìn)一步指出，“這個(gè)政策可能會(huì)影響到30~40%的潛在客戶，影響面也算是很大的，主要是‘賣一買一’改善型的人群。不過(guò)，這個(gè)政策利好不是決定性因素，而是在激發(fā)他們本有的購(gòu)買力。”

“對(duì)一線城市來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在有百分之六七十的購(gòu)房人群是需要賣掉之前的房，再置換新房。如果是因?yàn)檫@個(gè)資格的限制，然后他在首套上得不到相關(guān)的利率和成數(shù)支持的話，會(huì)阻礙他們的購(gòu)買能力。”中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，同時(shí)，在外地的信貸對(duì)在一線城市里面的剛性需求的購(gòu)買也有影響，不利于超大型城市里的需求釋放，這一政策是有積極作用的，但具體效果還需要觀察。

陳方也表示，制約這些客戶置換的因素還有“賣房難”，“現(xiàn)在二手房的庫(kù)存量比較大，掛牌量也比較多。如果是能賣得出去的客戶，換房是必然的，但實(shí)際上有些業(yè)主的房子比較難賣出去?！?/p>

不過(guò)，在位于廣州市中心越秀區(qū)的中介吳悠（化名）看來(lái)，這一政策對(duì)她的客戶群體影響不大，“制約在這邊買房的客戶群體的主要原因，不是因?yàn)槭赘侗壤粔虻?，而是沒(méi)有購(gòu)房名額。比如現(xiàn)在有很多年輕人在廣州畢業(yè)工作，或涌入廣州工作，他們社保還沒(méi)交滿5年，但家庭條件寬裕、有購(gòu)房需求和能力的，限購(gòu)在很大程度上制約了他們的需求?！?/p>

黃韜指出，可以預(yù)計(jì)，接下來(lái)廣州還會(huì)出臺(tái)政策，政策的疊加效應(yīng)會(huì)在9月、10月顯現(xiàn)，“比如限購(gòu)由繳納社保5年變?yōu)?年，取消購(gòu)房2年內(nèi)不能交易的限售，這些都是有空間可以進(jìn)一步落實(shí)的。因?yàn)檫@些都是以前市場(chǎng)火爆之時(shí)制定的限制政策，現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)變，限制措施應(yīng)當(dāng)適當(dāng)放開(kāi)。”

此前市場(chǎng)觀望情緒濃厚

事實(shí)上，在此政策出臺(tái)前，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，廣州樓市成交量大幅下降。

“8月的市場(chǎng)比7月還要低迷，主要是由于政策尚未落實(shí)，計(jì)劃購(gòu)房的買家普遍持觀望的態(tài)度，特別是很多‘賣一買一’的購(gòu)房者舊房子賣不出去，導(dǎo)致資金緊缺?！秉S韜告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月廣州新房網(wǎng)簽只有4600多套，8月截止到29號(hào)僅3100多套，以上數(shù)據(jù)都是近十年歷史同期的低位。

吳悠對(duì)市場(chǎng)的低迷也有著切身的感受，“一方面，今年5月到8月，我負(fù)責(zé)的這一板塊房?jī)r(jià)有所下降；另一方面，近一兩個(gè)月，成交量也比往年下降，房子賣不動(dòng)，大家都在觀望。”

此外，吳悠已有需求的客戶也在縮減預(yù)算，“今年還有一些經(jīng)濟(jì)比較寬裕的客戶，本來(lái)計(jì)劃在這邊置換面積買大一點(diǎn)，比如打算買上千萬(wàn)的房子，最后改成了300多萬(wàn)的學(xué)位房，還想著用完學(xué)位就賣?！?/p>

廣州的情況也是一線城市的縮影。

中指數(shù)據(jù)顯示，今年8月，一線城市成交面積同環(huán)比均下降，環(huán)比跌幅22.83％，同比跌幅32.21％。其中，上海環(huán)比、同比下滑最嚴(yán)重，分別為28.9％、39.8％。

此外，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至8月27日，監(jiān)測(cè)重點(diǎn)15城新房累計(jì)成交58934套，較上月同期下降7.19%。重點(diǎn)10城二手住宅累計(jì)成交49227套，較7月同期下降4.59%。新房，二手房均呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。就北京而言，7月二手住宅僅成交9122套，進(jìn)入8月，截止到29日成交9687套，仍處于歷史較低水平。

據(jù)了解，此前，廣州所執(zhí)行的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策是在過(guò)去市場(chǎng)活躍階段時(shí)提出的，2010年5月首次由三部門提出，至今已經(jīng)實(shí)行滿13年。2010年7月15日北京為首個(gè)執(zhí)行城市，2017年3月17日第二次加碼政策，沿用至今。

2017年3月17日，廣州也緊隨其后，加碼限購(gòu)政策。一方面，外地人在廣州購(gòu)房需要連續(xù)納稅5年或者社保5年（此前為3年）；另一方面，則是在首套房的認(rèn)定上，執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸，“認(rèn)房”看在廣州有無(wú)房產(chǎn)，“認(rèn)貸”看在全國(guó)內(nèi)有無(wú)貸款記錄。

認(rèn)房又認(rèn)貸政策在樓市火爆之時(shí)起到了制約需求的作用。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2016年末、2017年初一線城市相繼重啟“認(rèn)房又認(rèn)貸”之后，2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分別下降34％、57％及49％。從成交價(jià)格看，“認(rèn)房又認(rèn)貸”有效遏制了房?jī)r(jià)上漲。

據(jù)易居研究院梳理，在“認(rèn)房又認(rèn)貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80％、70％、70％、70％，比首套首付高出40％~45％，房貸利率差最高達(dá)到了70BP。

因此，在樓市供求關(guān)系發(fā)生重大變化的如今，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策亟須做出調(diào)整。

事實(shí)上，今年7月24日，中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”以來(lái)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策被多次提及。

7月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在近日召開(kāi)的企業(yè)座談會(huì)上表示，要大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

住建部發(fā)聲后，8月3日，鄭州出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的15條新政，首提落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸政策。

8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

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