隨著REITs市場擴容增類的加速落地，消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs向前邁出重要一步。

11月26日，證監(jiān)會官網(wǎng)信息顯示，華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)REIT、中金印力消費REIT已正式獲批，并在交易所審核通過。

同時11月28日，中國金茂發(fā)布公告稱，將分拆華夏金茂購物中心REIT在上交所獨立上市。金茂表示，分拆上市是集團在資本運作方面的有效嘗試，將為集團提供持有型資產(chǎn)的營運及上市融資平臺，進一步強化集團的資產(chǎn)營運能力。

中指研究院發(fā)布《2023中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》指出，公募REITs試點拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供了多樣化的融資渠道，推動商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)精準投資、強化運營能力，實現(xiàn)項目保值增值，以不動產(chǎn)金融的助力促進企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

國泰君安在研報中亦表示，這是房地產(chǎn)行業(yè)的一大突破，給房企提供了旗下投資物業(yè)的“退出”路徑，同時變相拓寬了房企融資渠道。未來會有更多的擁有投資物業(yè)的房企，從商業(yè)REITs市場中受益。

消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs落地步伐加快

眾所周知，近年來隨著房地產(chǎn)市場增量見頂，以及持續(xù)的深度調(diào)整，整個行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的沖擊。在存量經(jīng)濟時代，公募REITs的發(fā)展被各方寄予厚望。

事實上，自2020年4月基礎(chǔ)公募REITs啟動并開始試點以來，監(jiān)管層就不斷釋放積極信號，推動REITs市場擴容增類的加速落地。

三年來，REITs底層資產(chǎn)已擴展至產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、保障房、倉儲物流、清潔能源、生態(tài)環(huán)保設(shè)施等領(lǐng)域。

在此背景下，以購物中心、社區(qū)商業(yè)等不動產(chǎn)為底層資產(chǎn)的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的呼聲越來越高。2023年消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs落地步伐加快。

其中，國家發(fā)改委、證監(jiān)會先后發(fā)文，明確指出發(fā)展百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等消費基礎(chǔ)設(shè)施。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強等特點，加速啟動發(fā)行在短期、中期、長期都具有重要意義。

底層資產(chǎn)+穩(wěn)健運營是REITs長期發(fā)展的基礎(chǔ)

可以看出，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推動是眾望所歸，而優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)則是REITs長期發(fā)展的基礎(chǔ)。此次獲批的三只產(chǎn)品所涉及的底層資產(chǎn)分別位于杭州、青島、長沙三城的核心商圈。

其中，中金印力消費REIT擬投資的底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城，整體建筑面積25萬平方米。據(jù)悉，該項目2013年開業(yè)，2022年全年營業(yè)額超過35億元；2023年上半年營業(yè)額突破21億元。

華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT的底層資產(chǎn)為青島萬象城，商業(yè)建面約30.1萬平，項目估值達81.47億元。據(jù)悉，項目于2015年開業(yè)，2016年至2022年客流量年復合增長率達7.6%，近三年來營業(yè)收入復合增長率達15%。

華夏金茂購物中心REIT的底層基礎(chǔ)設(shè)施為長沙覽秀城，位于中部地區(qū)首個國家級新區(qū)湘江新區(qū)梅溪湖板塊核心商圈，建筑面積約10萬平方米。據(jù)悉，項目2016年底開業(yè)，年度客流逾1000余萬人次，截至2023年9月末，長沙覽秀城出租率達98.9%。

值得注意的是，基金招募說明書顯示，近3年長沙金茂覽秀城日均客流量年復合增長率約16%，日均銷售額年復合增長率超25%，運營凈收入復合增長達55.40%，增速位于行業(yè)前列。

此外，截至今年11月，長沙金茂覽秀城出租率超99%，年度新進品牌72家，面積超9000平方米。

可以看出，3只消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)。興業(yè)證券研報亦表示，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs，尤其是購物中心REITs，具有鮮明的成長性特點。

事實上，除了底層資產(chǎn)自身的優(yōu)勢外，此次正式獲批的三只REITs的房企在運營管理方面也擁有強勁穩(wěn)健的能力。

以中國金茂為例。數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，中國金茂零售商業(yè)板塊表現(xiàn)優(yōu)異，其商業(yè)收入、銷售額和客流量分別增長68%、125%、110%。

據(jù)悉，金茂商業(yè)于2013年6月正式成立，目前已擁有 “覽秀城”、“金茂匯”、“J·LIFE”三個品牌代表，且已進入上海、南京、長沙、青島、重慶、武漢、天津、杭州等13座城市，在營及籌開項目共16座。

業(yè)內(nèi)人士進一步指出，在REITs市場發(fā)展成效常態(tài)化的趨勢下，只有自身穩(wěn)健安全的企業(yè)才能享受到更多紅利。其中，鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，相對于民企而言，央國企更具優(yōu)勢，其通過REITs可以盤活資金，甚至可以用于相關(guān)項目的再投資，也有助于繼續(xù)在非住宅領(lǐng)域深耕布局。

優(yōu)質(zhì)公募REITs平臺助力企業(yè)長期發(fā)展

隨著消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的快速獲批進一步拓寬了公募REITs底層資產(chǎn)類型， REITs產(chǎn)品的長期投資價值和資產(chǎn)配置價值正得到廣大投資者的關(guān)注和認可。

事實上，相比 2022 年末，在疫情結(jié)束以及消費基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 推出的影響下，投資人對零售物業(yè)投資關(guān)注度明顯提升。

華夏基金表示，作為成熟REITs市場最主要的類型之一，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs將促進消費基礎(chǔ)設(shè)施再投資，鼓勵更多的社會資本參與消費基礎(chǔ)設(shè)施的投資，增加市場供給，為居民消費提供更多、更便利、更優(yōu)質(zhì)的消費場景、提升消費條件，優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點布局；同時也幫助企業(yè)打通“投融建管退”的全鏈條，提供盤活存量資產(chǎn)的金融工具，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，助力企業(yè)進入良性發(fā)展循環(huán)。

在此背景下，打造優(yōu)質(zhì)公募REITs平臺就顯得尤為重要。

中國金茂在公告中也表示，發(fā)行消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs標志著中國金茂旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)對接資本市場打開了全新路徑。未來，中國金茂將持續(xù)向公募REITs平臺裝入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以資產(chǎn)盤活擴大有效投資，加速消費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進城市消費條件優(yōu)化、消費場景創(chuàng)新。

同時，就分拆上市，中國金茂表示，建議分拆及建議上市完成后，REITs將成為一個獨立的上市平臺，未來可進一步以此平臺進行融資以在境內(nèi)發(fā)展持有型資產(chǎn)業(yè)務(wù)；長期來看，REITs可不斷置入新的成熟資產(chǎn)，公司將繼續(xù)受惠于REITs業(yè)務(wù)前景及業(yè)績；同時可以有效助力未來持有型資產(chǎn)的再投資開發(fā)建設(shè)，形成投資、運營、退出的業(yè)務(wù)閉環(huán)。

相關(guān)知識

華夏金茂購物中心REITs項目獲批 中國金茂商業(yè)運營能力再獲加持
中國金茂(00817)擬發(fā)行公募REITs 優(yōu)質(zhì)高潛資產(chǎn)帶來更多想象空間
?華潤置地和中國金茂的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式獲證監(jiān)會批復準許注冊
中國金茂：金茂酒店私有化事項獲批 將于10月5日除牌
來了！深市首批消費REIT正式獲批 REITs市場進入新一輪高質(zhì)量擴容
連續(xù)收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn) 中國金茂城市運營戰(zhàn)略再添助力
中國金茂2021半年報：關(guān)鍵數(shù)據(jù)優(yōu)質(zhì)增長，戰(zhàn)略運營“穩(wěn)、精、硬、優(yōu)、強”
金茂商業(yè)11.18億元ABS獲上交所受理
中國金茂：2020年共獲取7個城市運營項目 累計達27個
專注城市運營 中國金茂打造上海之窗智慧科學城