一、12月成交如期“翹尾”，全年成交規(guī)模微降

12月新房成交熱度回升，但單月成交規(guī)模仍不及上半年月均水平，全年成交“前高后低”。從12月新房成交情況來看，在供應(yīng)穩(wěn)步放量、政策端持續(xù)釋放利好信號以及房企加大促銷力度等的帶動下，12月成交熱度回升，成交規(guī)模一如往年現(xiàn)“翹尾”局面，但仍不及一二季度的月均成交水平。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年12月重點監(jiān)測的30城新建商品住宅銷售面積為1423.82萬平方米，環(huán)比上升29.8%，同比下降6.7%。

從全年成交走勢來看，“前低后高”特征明顯。在前期積壓的購房需求加速釋放下，一季度內(nèi)成交逐月“大步”上升，進入二季度，樓市復(fù)蘇持續(xù)性開始逐步減弱，尤其自7月份以來，成交基本維持低溫狀態(tài)，各月成交規(guī)模均低于1500萬平方米。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年重點監(jiān)測的30城新建商品住宅銷售面積為17046.38萬平方米，較2022年小幅下降3.3%，降幅較上年收窄約29個百分點。全年成交規(guī)模創(chuàng)近六年新低，但累計同比降幅收窄明顯，企穩(wěn)態(tài)勢或現(xiàn)。

整體來看，2023新房市場成交復(fù)蘇仍在承壓，究其原因，除寬松政策的支持力度存在階段性下降現(xiàn)象，居民購房信心并未明顯好轉(zhuǎn)外，新房市場的交付風(fēng)險以及房企的債務(wù)風(fēng)險猶存也或在一定程度上制約成交增長。另外，結(jié)合以往成交走勢預(yù)測2024首月或出現(xiàn)季節(jié)性回落。

（注：2021年2月重點30城新建商品住宅成交面積同比為302.9%。）

二、各等級城市單月成交環(huán)比全線上升，一線累計同比微降顯韌性

各等級城市12月單月新房成交量全線上升，累計同比全部下降。其中，一線城市韌性凸顯，單月同環(huán)比雙升，且全年成交同比跌幅最小。數(shù)據(jù)顯示，2023年12月一線城市新建商品住宅銷售面積為270.38萬平方米，同環(huán)比分別上漲4.7%、13%；2023全年銷售面積為3274.96萬平方米，同比微降0.3%。12月內(nèi)京滬兩城先后落地降首付、降利率、放寬普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的新政，帶動市場迅速升溫，成交端出現(xiàn)積極變化，同時對一線城市整體成交也有一定的拉動效果。相對北上廣而言，深圳新房成交表現(xiàn)則較顯失力，單月環(huán)比及累計同比均呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。

二線城市加速去化，12月“翹尾”幅度略微領(lǐng)先，但全年成交規(guī)模仍不及去年。數(shù)據(jù)顯示，2023年12月二線城市銷售面積同環(huán)比分別上升1.3%、36.4%；2023年銷售面積同比下降2.6%。單月成交來看，多數(shù)城市環(huán)比保持上漲態(tài)勢，同比跌多漲少。再結(jié)合全年成交來看，監(jiān)測的13個二線城市大致分為三類，一是青島、武漢局部爆發(fā)，12月集中發(fā)力，但全年成交仍在承壓；二是重慶、杭州、長沙、溫州、西安、成都成交穩(wěn)健，發(fā)力近乎均衡，全年成交穩(wěn)中向好；三是蘇州、無錫、南京等購房需求釋放力不足，成交受推新影響較大，全年成交下行壓力明顯。

三四線城市12月普遍小幅翹尾，全年成交承壓。數(shù)據(jù)顯示，2023年12月三四線城市銷售面積環(huán)比上升23.6%，同比下降44.7%；2023年銷售面積同比下降9.5%。單月成交來看，多數(shù)城市熱度回升，環(huán)比漲幅主要集中在10%-30%之間，同比跌多漲少態(tài)勢明顯。全年成交來看，去化承壓、同比下行的城市占據(jù)半數(shù)以上。此外，盡管2023年三四線城市政策松綁步伐緊密，政策環(huán)境達(dá)到明顯寬松狀態(tài)，但全年成交跌幅大于一二線，實際購房力仍然不足。

三、12月單月供應(yīng)穩(wěn)增，全年供應(yīng)規(guī)模繼續(xù)走弱

12月新房供應(yīng)持續(xù)放量，但全年供應(yīng)力度不足。從12月新房供應(yīng)來看，房企持續(xù)推新，供應(yīng)量穩(wěn)步增加，但仍不及以往同期的供應(yīng)量水平。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年12月重點監(jiān)測的15城批準(zhǔn)上市面積為880.6萬㎡，環(huán)比小幅上升4.2%，同比下降19.4%，截至本月，供應(yīng)同比呈現(xiàn)“七連降”。

從全年供應(yīng)規(guī)模走勢來看，推新力度明顯提升主要集中在3、6、9月份，單月供應(yīng)規(guī)模均突破1000萬㎡，其余月份供應(yīng)量均維持在較低水平，全年供應(yīng)力度持續(xù)減弱，供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)近六年新低。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年重點監(jiān)測的15城批準(zhǔn)上市面積為9848.1萬㎡，較去年下降10.8%。

分等級城市來看，一二線城市單月供應(yīng)量環(huán)比呈現(xiàn)平穩(wěn)或上升態(tài)勢，全年累計供應(yīng)量均不及去年。其中，一線城市中，廣州、北京12月供應(yīng)加碼相對明顯，環(huán)比漲幅靠前，但全年供應(yīng)規(guī)模仍低于去年2成左右；上海穩(wěn)健推新，單月環(huán)比及累計同比均呈小幅上升態(tài)勢；深圳繼11月集中放量后，本月出現(xiàn)回落，但全年供應(yīng)規(guī)模仍較可觀，累計同比漲超30%。

11個二線城市中，單月環(huán)比跌多漲勢，在珠海、福州、青島加大供應(yīng)力度、漲勢強勁的帶動下，12月總體供應(yīng)維穩(wěn)。從累計供應(yīng)來看，僅溫州供應(yīng)規(guī)模明顯趕超去年，珠海持平，其余9城累計同比均現(xiàn)下滑態(tài)勢，且多數(shù)城市跌幅超10%，供應(yīng)力度明顯下降。

四、12月庫存量環(huán)比小幅上升，同比“五連降”

2023庫存消化偏慢，年末庫存量仍處于歷史中高位水平。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年12月監(jiān)測15個城市的新房庫存面積為12483.23萬平方米，環(huán)比小幅上升1.2%；同比下降3.6%，同比已連續(xù)5個月維持下降態(tài)勢。從近兩個月來看，在供應(yīng)持續(xù)放量、去化持續(xù)性不足的情況下，庫存量累積上升。相較去年底而言，今年12月庫存量呈現(xiàn)小幅下降態(tài)勢，去庫存略微見效，但當(dāng)前庫存量仍處于歷史中高位水平，去庫存動力仍有待進一步加強。

從各城市庫存情況來看，一線城市中，深圳、上海庫存壓力較大，主要與2城供應(yīng)端穩(wěn)健放量，而去化力度一般有關(guān)；北京和廣州相對取得了一定的去庫存效果，庫存量同比跌幅在10%左右。

二三線城市中，受短期供應(yīng)增加的影響，庫存環(huán)比升多降少。其中，青島、長沙、溫州位居環(huán)比漲幅前三；合肥、重慶、福州3城庫存量較上月有所下降，降幅均在3%以內(nèi)。從同比來看，合肥、溫州漲幅靠前，同比均漲超20%；南京、蘇州、重慶位居同比跌幅前三，跌幅均超20%，不排除與3城全年供應(yīng)縮減明顯，庫存消耗機會增加有關(guān)。

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