地產(chǎn)的這一輪寒冬，比預(yù)想中更加冷冽而持久。

一開始，所有人都以為它會(huì)遵循前幾輪周期的規(guī)律，最長(zhǎng)不過(guò)一年半的時(shí)間，就可走出低谷。

但自2021年下半年步入泥潭后，兩年多時(shí)間過(guò)去了，行業(yè)還未下探到底。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資約11.09萬(wàn)億元，同比下降9.6%；商品房銷售面積約11.17億平方米，同比下降8.5%，創(chuàng)2012年以來(lái)新低；全國(guó)商品房銷售額約11.66萬(wàn)億元，同比下降6.5%，銷售額創(chuàng)2016年以來(lái)新低。

如果從價(jià)格看，在列入國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)范圍的70個(gè)城市中，2023年12月份，各線城市一二手房?jī)r(jià)環(huán)比均呈現(xiàn)下跌狀態(tài)。其中，二手住宅銷售價(jià)格全部環(huán)比下跌，這種情況極其少見(jiàn)——自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有記錄以來(lái)，僅2014年9月出現(xiàn)過(guò)。

量?jī)r(jià)齊跌、歷史新低，這些關(guān)鍵詞，都透露著前路依然崇山峻嶺，風(fēng)高浪急。

對(duì)于這場(chǎng)仍不見(jiàn)盡頭的調(diào)整，路勁集團(tuán)主席單偉彪先生在2022年時(shí)就已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到了。他在2023年初時(shí)，曾在董事會(huì)主席報(bào)告中預(yù)警股東：在我們前面會(huì)有兩至三年的苦日子。

哪怕市場(chǎng)上普遍觀點(diǎn)都認(rèn)為行業(yè)即將觸底，緩慢恢復(fù)。但單偉彪仍堅(jiān)持做最充足的準(zhǔn)備：縮表、換現(xiàn)金流——忍痛出售了運(yùn)營(yíng)已久的四條國(guó)內(nèi)高速公路。

在大基建的風(fēng)口下，有投資人對(duì)此惋惜不已。但單偉彪不悔：“在那個(gè)時(shí)候，我認(rèn)為這是最好的選擇了。”

時(shí)間和事實(shí)印證了他的判斷，安全度過(guò)了2023年的路勁，對(duì)無(wú)虞度過(guò)2024年也有了絕對(duì)信心。

面對(duì)眼下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資信心仍未改善，企業(yè)生存挑戰(zhàn)遠(yuǎn)還沒(méi)有結(jié)束，焦慮是所有從業(yè)者無(wú)法避免的心態(tài)。對(duì)此，單偉彪并不鼓勵(lì)“盲”卷，更傾向給出治愈型的建議：打好手中這副牌，做好能力范圍內(nèi)的事情。

一、行業(yè)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型 周期結(jié)束還需時(shí)日

與其他上市公司將董事會(huì)主席報(bào)告交由某個(gè)部門負(fù)責(zé)不同，路勁的董事會(huì)主席報(bào)告由單偉彪親自撰寫。

他認(rèn)為，財(cái)報(bào)數(shù)字是晦澀難懂的，而董事會(huì)主席報(bào)告的作用，就是以通俗的語(yǔ)言，更坦誠(chéng)而直觀地告訴股東們，這一年的公司經(jīng)營(yíng)情況，“在強(qiáng)調(diào)優(yōu)點(diǎn)和能力的同時(shí)，也盡量指出集團(tuán)面對(duì)的困難及經(jīng)營(yíng)不善之處?！?/p>

在2023年4月發(fā)布的年報(bào)里，他如實(shí)寫到：今年有可能是自路勁進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)以來(lái)最黑暗的一年。去年我曾預(yù)警股東在我們前面會(huì)有2-3年的苦日子，不幸我這次言中了，而現(xiàn)實(shí)比我當(dāng)初預(yù)估還嚴(yán)重。

而2023年年報(bào)的董事會(huì)主席報(bào)告，單偉彪目前也已經(jīng)在起草執(zhí)筆中。對(duì)于業(yè)務(wù)整體的總結(jié)，他透露，并不會(huì)比上一年的溫和：“去年肯定是非常困難的一年，今年也會(huì)是。我得告訴股東，你們別奢望這兩年會(huì)太好了?！?/p>

他預(yù)計(jì)，要到2024年年底，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)才會(huì)筑底，并在2025年開始慢慢向好，“但恢復(fù)的情況，估計(jì)不會(huì)太快。”

畢竟，當(dāng)下房地產(chǎn)的問(wèn)題核心在經(jīng)濟(jì)上面，“整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)也在轉(zhuǎn)型。”

2023年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）超126萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)5.2%。其中增長(zhǎng)較快的，是新動(dòng)能領(lǐng)域，如電動(dòng)汽車、新能源產(chǎn)品和先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)品。這些新興領(lǐng)域，正在接替?zhèn)鹘y(tǒng)的勞動(dòng)密集型制造業(yè)，成為新的增長(zhǎng)引擎。

在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)重組轉(zhuǎn)型期間，老百姓對(duì)未來(lái)、對(duì)產(chǎn)業(yè)、對(duì)就業(yè)、對(duì)收入的預(yù)期都會(huì)產(chǎn)生變化，單偉彪認(rèn)為，包括國(guó)際局勢(shì)在內(nèi)的很多因素會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇產(chǎn)生影響，而這些都會(huì)影響國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)。

單偉彪分析，由于新增土地供給減少——據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年土地市場(chǎng)成交建筑面積12.8億平方米，較2022年同期下降了20%，總成交規(guī)模刷新近十年新低，短中期內(nèi)，新增房屋供應(yīng)將減少，國(guó)內(nèi)樓市將處于去庫(kù)存的調(diào)節(jié)過(guò)程，尤其是三四線城市，消化周期會(huì)更冗長(zhǎng)。

但長(zhǎng)期來(lái)看，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程和人口基數(shù)的支撐下，單偉彪認(rèn)為，需求量仍在，未來(lái)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將能繼續(xù)保持8-10萬(wàn)億的規(guī)模。“這也是一個(gè)挺大的數(shù)目了?！?/p>

二、首要保證現(xiàn)金流 同步培養(yǎng)第二曲線

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2022年，逾七成房企“減收減利”，近半數(shù)企業(yè)凈利潤(rùn)虧損，逾九成房企凈利率和歸母凈利率降低。

雖然2023年的利潤(rùn)情況上市房企都還未披露業(yè)績(jī)預(yù)告，但單偉彪預(yù)計(jì)2023年乃至更長(zhǎng)時(shí)期里，融不到新錢的房企，都還將經(jīng)歷一段時(shí)期的“利潤(rùn)虧損。”

“畢竟眼下，尤其是民營(yíng)房企，最重要的就是現(xiàn)金流，免不了需要‘降價(jià)跑量’，利潤(rùn)必然會(huì)減少。此外，一些土地、存貨多集中在三四線城市的房企，資產(chǎn)估值也會(huì)受影響?！?/p>

為了保證現(xiàn)金流，路勁除了一邊盡快出貨，一邊縮減投資之外，也在做資產(chǎn)出售動(dòng)作——去年年底，路勁將國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)已久的四條高速公路打包出售，對(duì)價(jià)約44.12億元。

交易公布后，有不少投資者對(duì)路勁出售中國(guó)高速公路資產(chǎn)表示不解，認(rèn)為高速公路業(yè)務(wù)能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)進(jìn)入需求不足、銷售困難的買方市場(chǎng)，資本投入大，利潤(rùn)微薄。

但單偉彪表示，高速公路出售后，路勁現(xiàn)金流得到了有效補(bǔ)充，能保證安全度過(guò)2024年，“雖然有些不舍，但別無(wú)選擇，只能面對(duì)、處理、放下?！?/p>

另一方面，路勁也在尋找新的賽道補(bǔ)充資金鏈，譬如商業(yè)、物業(yè)和養(yǎng)老業(yè)務(wù)。且這幾項(xiàng)業(yè)務(wù)之間，互相融合，相互支撐。

以養(yǎng)老和物業(yè)為例，路勁除了有獨(dú)立的康養(yǎng)社區(qū)，還將養(yǎng)老服務(wù)引入普通社區(qū)中。

單偉彪介紹，路勁的社區(qū)會(huì)和醫(yī)療醫(yī)務(wù)中心掛鉤，老年人遇到健康問(wèn)題，可以隨時(shí)打電話給機(jī)構(gòu)。此外，一些年紀(jì)大的老年人，若洗澡、如廁無(wú)法自理，路勁也可以提供團(tuán)隊(duì)上門服務(wù)。

“每個(gè)老年人的需求，甚至每個(gè)城市老年人的需求都不一樣的，我們可以依據(jù)每個(gè)人的特殊需求，提供個(gè)性化的服務(wù)。”

“以人為本”的服務(wù)，助推了路勁項(xiàng)目的去化與路勁物業(yè)的運(yùn)營(yíng)。據(jù)了解，路勁項(xiàng)目的二手房?jī)r(jià)格，普遍能高于周邊項(xiàng)目，且物業(yè)費(fèi)的收取率遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

三、為品牌賦予溫度 治愈焦慮的年輕人

但單偉彪并不只關(guān)注物業(yè)費(fèi)的收取，在他眼里，物業(yè)是一種服務(wù)，一定要服務(wù)為先，再看財(cái)務(wù)報(bào)表，“如果只是為了賺錢，那肯定錯(cuò)了”。他對(duì)公司物業(yè)業(yè)務(wù)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)：80%看服務(wù)滿意度，20%才看財(cái)務(wù)數(shù)字。

包括路勁集團(tuán)一直以來(lái)的品牌基調(diào)，都是追求“信賴”、“溫度”。

在2022年時(shí)，路勁迎來(lái)了全新品牌IP代言人——?jiǎng)艑殹＿@是一個(gè)AI卡通人物，軟萌可愛(ài)、活潑機(jī)靈。

路勁通過(guò)AR技術(shù)，將現(xiàn)實(shí)與虛擬、當(dāng)下與未來(lái)結(jié)合，讓單偉彪與勁寶同框，推出了首個(gè)企業(yè)家參演的品牌IP短視頻作品——《彪哥與勁寶》。

在視頻中，單偉彪像一位溫和的智者，與萌態(tài)的勁寶對(duì)話，一起討論進(jìn)取、責(zé)任、長(zhǎng)期主義，也討論家庭與生活。他告訴勁寶“陪伴是人生中最昂貴的承諾”，也教勁寶“百術(shù)不如一誠(chéng)”、“不需要和別人一樣，只要成為更好的自己?！?/p>

這樣蘊(yùn)含哲理、傳遞正能量的話題，讓路勁的品牌傳播更具溫度，而這樣新穎IP的組合，也讓路勁在品牌運(yùn)營(yíng)年輕化、IP化的浪潮中脫穎而出，甚至實(shí)現(xiàn)了破圈——多位年輕博主在看了《路勁地產(chǎn)2024年賀歲片》里面，單偉彪與勁寶合唱rap的片段后，熱議：

“單偉彪先生在不久之前的一段時(shí)間里，給了我們兩次震撼：第一次就是在杭州亞運(yùn)會(huì)率領(lǐng)中國(guó)香港橋牌隊(duì)勇奪冠軍，第二次就是這條鼓勵(lì)年輕人步履不停逐夢(mèng)遠(yuǎn)行的視頻。這是他以身作則、身體力行為年輕人做的表率。聽(tīng)了他的歌，你還想躺平嗎？”

對(duì)于視頻所產(chǎn)生的破圈效應(yīng)，單偉彪笑言自己并沒(méi)有預(yù)見(jiàn)到。但事實(shí)上，他一直都是一個(gè)勇于打破邊界的人。

在地產(chǎn)界，他是路勁集團(tuán)的掌舵者；在橋牌界，他是雅加達(dá)亞運(yùn)會(huì)銀牌得主、杭州亞運(yùn)會(huì)金牌領(lǐng)隊(duì)。此次演繹極難駕馭的rap，也不是他原本就擅長(zhǎng)的事情，但他依然欣然接受挑戰(zhàn)：“一開始我練了兩個(gè)多星期，都沒(méi)掌握好。后來(lái)同事給我分享了一些技巧視頻，我就放慢速度，一句一句分拆了學(xué)?！?/p>

“很多東西我都愿意去嘗試。你以為很難的，不一定；你以為容易的，也不一定。只有自己都試過(guò)才知道。”

他同時(shí)也“治愈”當(dāng)下焦慮的年輕人，一是要接受失?。骸捌鋵?shí)失敗是很正常的事，所有的比賽就一個(gè)贏的。失敗是人生經(jīng)驗(yàn)的一部分，也是成功的踏腳石。”

二是不去焦慮能力控制外的事：“每個(gè)人焦慮的事情都不一樣，可是我們一定要分清楚，什么是我們控制不了的，什么是在我們能力控制之內(nèi)的。對(duì)于控制不了的，其實(shí)你不應(yīng)該去想它?？墒俏覀冏约耗茏鍪裁词敲鞔_的，我們就在自己能力范圍之內(nèi)把它做好，這已經(jīng)是非常成功的了?！?/p>

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