凱德繼續(xù)進(jìn)行資產(chǎn)換倉。

1月27日消息，凱德中國信托（CLCT）近日發(fā)布公告稱，已成功出售位于北京朝陽區(qū)東三環(huán)附近的凱德MALL·雙井購物中心，交易價(jià)格為8.42億元。

實(shí)際上，凱德持有運(yùn)營雙井購物中心近20年時(shí)間，剩余土地年限為19年，如若選擇繼續(xù)持有，其后續(xù)的退出難度及改造難度，將隨著土地年限的縮短而不斷增大。

反之，選擇在這個(gè)時(shí)期主動(dòng)換倉，回流資金能夠投資重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，進(jìn)一步提升資產(chǎn)包的整體估值及收益率。

不僅如此，伴隨著雙井項(xiàng)目的退出，凱德中國信托整租零售項(xiàng)目均已實(shí)現(xiàn)退出。

退出

2024年開年，凱德中國信托率先對(duì)旗下資產(chǎn)包動(dòng)刀。

最新消息顯示，1月27日消息，凱德中國信托（CLCT）于近日發(fā)布公告稱，已成功出售凱德MALL·雙井購物中心，交易價(jià)格為8.42億元。

這個(gè)位于北京朝陽區(qū)東三環(huán)附近的購物中心，與多條公交線路和地鐵軌道相連，毗鄰國貿(mào)、大望路商務(wù)區(qū)，地理位置的優(yōu)越性不言而喻。

凱德為什么會(huì)割讓如此優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目？

實(shí)際上，對(duì)凱德而言，一方面，凱德MALL·雙井購物中心投入運(yùn)營已有近20年時(shí)間，早已進(jìn)入成熟期，此時(shí)選擇退出回籠資金，屬于正常的投資回報(bào)流程。

不僅如此，項(xiàng)目投入運(yùn)營時(shí)間過長，后續(xù)面臨大額的改造、維護(hù)成本，此時(shí)退出，能夠避免運(yùn)營成本的增加。

資料顯示，凱德MALL·雙井購物中心的前身是北京九龍商廈項(xiàng)目，建筑面積為4.95萬平方米，項(xiàng)目由凱德2006年收購并注入信托當(dāng)中，而后正式更名為凱德MALL·雙井購物中心。作為較早一批面市的購物中心，顯然難以契合當(dāng)下市場(chǎng)所需，后續(xù)繼續(xù)投入使用，難免需要增加維護(hù)、翻新、改造等成本。

凱德在公告中亦提到，由于該物業(yè)已運(yùn)營超過19年，凱德中國信托將面臨維護(hù)或改善該物業(yè)的相關(guān)支出承諾。因此，此次撤資將使凱德中國信托能夠從該項(xiàng)目中釋放現(xiàn)金價(jià)值，而無需在該項(xiàng)目上產(chǎn)生重大資本支出，并避免在不久的將來出現(xiàn)翻新停工。

另一方面，項(xiàng)目剩余租賃期限較短，此次出售能夠改善資產(chǎn)包的租賃期限結(jié)構(gòu)，資產(chǎn)包收入提升創(chuàng)造空間。

觀點(diǎn)新媒體查閱凱德中國信托財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，截至2023年6月30日，凱德MALL·雙井購物中心剩余租賃期限為19年。

一般而言，在大宗交易市場(chǎng)上，土地年限過短，往往會(huì)影響項(xiàng)目的交易價(jià)格，乃至對(duì)投資人的吸引度，選擇在此時(shí)出售，恰好在投資人能接手的最低年限范圍。

與此同時(shí)，在凱德中國信托的零售資產(chǎn)當(dāng)中，共有11個(gè)購物中心，分布在北京、上海、廣州等地區(qū)，截至2023年6月30日，上海凱德七寶購物廣場(chǎng)剩余租賃期限僅1年，位于哈爾濱的凱德廣場(chǎng)·埃德蒙頓剩余租賃期限為19年，其次，凱德廣場(chǎng)·雨花亭剩余租賃期限為21年。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財(cái)報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

對(duì)比發(fā)現(xiàn)，過去幾年，凱德中國信托零售組合的平均剩余租賃期限呈現(xiàn)明顯的逐年下降趨勢(shì)，而此次出售，無疑能夠改善租約到期結(jié)構(gòu)，為資產(chǎn)包收入提升創(chuàng)造空間。

公告提到，此次凱德出售雙井項(xiàng)目的交易價(jià)格為8.42億元，包括經(jīng)調(diào)整的凈資產(chǎn)價(jià)值7.637億元、關(guān)聯(lián)方貸款8550萬元。

此次出售預(yù)計(jì)凈收益估計(jì)約為6.9億元，由此產(chǎn)生的凈利潤約為1.33億元。凱德表示，撤資的凈收益可用于償還債務(wù)、進(jìn)行單位回購、為新收購提供資金，以及為一般公司和營運(yùn)資金需求提供資金。

同時(shí)，該公司認(rèn)為，此次撤資預(yù)計(jì)將降低凱德中國信托的總杠桿率，加強(qiáng)凱德中國信托的投資組合，并提高份額持有人的回報(bào)率。

考量

據(jù)了解，凱德MALL·雙井購物中心是凱德中國信托零售資產(chǎn)包當(dāng)中，現(xiàn)有唯一一個(gè)整體租賃的商場(chǎng)。

所謂整體租賃，通俗來講是指商場(chǎng)內(nèi)面積不分開出租，統(tǒng)一出租給一個(gè)或幾個(gè)租戶。

以雙井項(xiàng)目為例，此前，該項(xiàng)目與家樂福和百安居簽訂長期租約，按照可租賃面積來看，家樂福占可租賃面積的63.1%，百安居占可租賃面積的35.1%，剩余餐飲業(yè)態(tài)占比1.8%。

相較于多元化出租的購物中心，這類整體租賃的項(xiàng)目通常是一次性簽約10年、20年，能夠確保租金收入的穩(wěn)定，同時(shí)在服務(wù)和管理方面，也較其他項(xiàng)目更簡約、便捷。

但整體租賃項(xiàng)目的收益增值和成長性往往要更低一些，而且，一旦租戶出現(xiàn)違約、退出，對(duì)項(xiàng)目整體帶來的負(fù)面影響較大。

有數(shù)據(jù)顯示，自2006年注入凱德MALL·雙井購物中心以來，該項(xiàng)目六年租金復(fù)合增長率僅0.96%，此外，從項(xiàng)目的收益率來看，項(xiàng)目收購次年為7.7%，隨后于2019年迎來峰值9.2%，13年時(shí)間僅增長1.5個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，凱德中國信托于公告中透露，凱德MALL·雙井購物中心大部分商戶租約即將面臨到期，其中，2023年租賃到期的占比為0.3%，2024年到期占比為99.7%。

這也意味著，凱德如若繼續(xù)持有運(yùn)營上述項(xiàng)目，需要再度與原有租戶續(xù)約，或者重新尋找新的租戶。

而與原有租戶續(xù)租的方案，或難持續(xù)，畢竟，其最大租戶家樂福此前因經(jīng)營危機(jī)面臨閉店風(fēng)險(xiǎn)，并且出現(xiàn)欠繳租金的問題。

如若要尋找新的租戶，一方面，要實(shí)現(xiàn)大面積整租，整體難度較大；另一方面，如若要采用多元化分租的模式，則雙井項(xiàng)目需進(jìn)行內(nèi)部格局的改造，無論采用哪種模式，凱德都將面臨較大的壓力。

顯然，整租模式下，購物中心的成長性受限尤為明顯。

公告明確，此次雙井項(xiàng)目出售價(jià)格折合年化NPI收益率為2.8%，相較于凱德商業(yè)信托其他一線城市購物中心的資本化率水平（約4.3%-5.3%），2.8%的收益率顯得較低。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財(cái)報(bào)、第三方報(bào)道、觀點(diǎn)指數(shù)整理

不止是雙井項(xiàng)目，在凱德中國信托過往的零售資產(chǎn)包當(dāng)中，曾有四個(gè)整租項(xiàng)目，而這四個(gè)項(xiàng)目均是2006年在新加坡交易所上市時(shí)的首發(fā)資產(chǎn)。

據(jù)了解，上述四個(gè)項(xiàng)目包括凱德Mall·安貞、凱德Mall·賽罕、凱德Mall·二七以及凱德Mall·安井。

其中，賽罕項(xiàng)目，2006年注入凱德中國信托之初，仍舊以整租作為主要的租賃模式，但經(jīng)過的幾年時(shí)間的調(diào)整，項(xiàng)目從整租改為多元租戶。

有第三方數(shù)據(jù)提到，經(jīng)過上述調(diào)整，賽罕項(xiàng)目的收益率明顯提升，從原本的6%逐步上升至13%。

不過，由于賽罕項(xiàng)目所處區(qū)位問題，項(xiàng)目于退出時(shí)的估值僅為4.6億元，也就是說，凱德持有運(yùn)營上述項(xiàng)目13年時(shí)間，其估值僅增長了43.74%。

至于安貞項(xiàng)目、二七項(xiàng)目，兩項(xiàng)目均與北京華聯(lián)簽訂長期租約，不過，凱德于2017年、2020年分別實(shí)現(xiàn)了上述兩個(gè)項(xiàng)目的退出，分別持有運(yùn)營11年及14年，估值增長分別為46.75%及88.89%。

而此次出售的雙井項(xiàng)目，注入時(shí)資產(chǎn)估值為4.1億元，根據(jù)世邦魏理仕（上海）管理有限公司采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、和收益資本化法進(jìn)行估值，截至2023年10月31日，項(xiàng)目估值為6.21億元。

按此計(jì)算，凱德持有運(yùn)營雙井項(xiàng)目18年，項(xiàng)目估值僅為收購之初的1.5倍。由于整租項(xiàng)目的局限性，此次凱德出售，不排除有調(diào)整零售資產(chǎn)包的考量。

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