熱問|民法典增設(shè)居住權(quán),買二手房前是否要先做調(diào)查?

來源：智能家居時(shí)間：2020-06-03 09:39

十三屆全國人大第三次會(huì)議表決通過的民法典，明確了“居住權(quán)”的相關(guān)規(guī)定。這也令不少購房者有些困惑，在買賣二手房時(shí)，也會(huì)涉及居住權(quán)的問題嗎？

打算今年換房的林女士，就向新京報(bào)記者提出了疑問，此前買房主要得查清房屋權(quán)屬，看是否有查封或抵押，今后是不是還要再多做一項(xiàng)居住權(quán)的調(diào)查呢？居住權(quán)的問題對(duì)于房產(chǎn)交易究竟會(huì)有多大影響？

解答：

首先，我們應(yīng)該確認(rèn)的是，居住權(quán)制度對(duì)于二手房交易會(huì)有一定影響，但對(duì)整體市場(chǎng)的影響并不大，這類房屋只會(huì)占市場(chǎng)的極小比重，而且也不難確認(rèn)。

根據(jù)民法典關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定的生活居住需要；居住權(quán)原則上無償設(shè)立，不得轉(zhuǎn)讓、繼承。

由此，如果房屋本身設(shè)定了居住權(quán)，尤其是較長時(shí)間的居住權(quán)，確實(shí)會(huì)導(dǎo)致買房者無法入住，從而影響該房屋的交易。

但在業(yè)內(nèi)人士看來，居住權(quán)不具有普適性，市場(chǎng)上設(shè)置居住權(quán)的房產(chǎn)應(yīng)該僅是個(gè)別情況，只會(huì)占市場(chǎng)的很小比例，很大一部分綁定居住權(quán)的房產(chǎn)會(huì)是在公租房、法拍房等特殊領(lǐng)域。因此，居住權(quán)雖然會(huì)對(duì)二手房的流通產(chǎn)生一定影響，但對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來說影響甚微。

具體到購房者來說，林女士所提到的“買房前調(diào)查一下房屋是否有居住權(quán)”確有必要，可以更好地“避坑”，保障自身權(quán)益。而事實(shí)上，民法典將于2021年1月1日才正式實(shí)施，所以目前關(guān)于居住權(quán)的查詢細(xì)則并未出臺(tái)。

不過，由于民法典規(guī)定，居住權(quán)經(jīng)過登記才可產(chǎn)生相應(yīng)支配力，那么一套房產(chǎn)如果要設(shè)置居住權(quán)，就必須得在房管局進(jìn)行登記備案。所以，想必查詢也并不復(fù)雜，林女士等購房者屆時(shí)只需要到房管局辦事大廳或指定官方網(wǎng)站進(jìn)行查詢就可以了。相信未來房產(chǎn)中介也會(huì)有所行動(dòng)，在業(yè)主掛牌時(shí)，就提前明確該套待售房屋是否有居住權(quán)的情況。

新京報(bào)編輯楊娟娟校對(duì) 劉軍

來源：新京報(bào)