全國政協(xié)委員陸銘：建議將閑置商務(wù)辦公建筑用于宿舍型保障性租房

來源：智能家居時間：2024-03-06 20:56

步入以服務(wù)業(yè)為主導的消費城市時代，居民對高品質(zhì)、多樣性和個性化服務(wù)的需求不斷攀升。然而，隨著近20多年來城市面積快速擴張，城市人口密度大幅下降，服務(wù)經(jīng)濟如何更好地觸及人群，如何進一步激發(fā)消費活力，成為新的課題。

2024年全國兩會正在召開，代表委員們的議案、提案備受關(guān)注。

日前，時代周報記者從全國政協(xié)委員、上海交通大學安泰經(jīng)濟與管理學院特聘教授陸銘處獲悉，他今年準備的其中一份提案主題就是以城市更新為抓手助推消費城市建設(shè)。

“優(yōu)化城市規(guī)劃建設(shè)和治理的空間布局，對于打造既高效又宜居的消費中心城市至關(guān)重要。建議打造具有‘八爪魚式’特點的都市圈空間形態(tài)，并由老城更新和新城提檔雙輪驅(qū)動，強化消費城市的發(fā)展動力。”陸銘對時代周報記者說。

打造“八爪魚式”特點的都市圈空間形態(tài)

“地方政府出于招商引資和企業(yè)稅收的考慮，在城市更新中更傾向于提供商服用地而非住宅用地。”

在陸銘看來，由于住宅供應(yīng)有限且受到高度和容積率的嚴格限制，像北京、上海、深圳等大城市的閑置商服用地呈現(xiàn)上升趨勢。這不僅導致商住用地價格倒掛，而且降低了中心城區(qū)的人口密度，尤其是夜間人口密度，進而降低了城市的消費活力。

從國際經(jīng)驗來看，適度提升中心城區(qū)人口密度有利于釋放消費活力。

以日本為例，上世紀90年代后期，日本東京雖然遭遇經(jīng)濟衰退，但隨著空置商業(yè)和住宅用途的靈活轉(zhuǎn)換，東京都區(qū)部核心區(qū)的人口密度大幅提高。而這時期日本居民的個性化、品牌化、高端化、體驗式消費快速增長，極大地促進了日本經(jīng)濟的發(fā)展。

由此，陸銘建議，根據(jù)未來人口的實際空間分布規(guī)劃人口和土地，構(gòu)建緊密連接中心城市與周邊中小城市的通勤圈和游憩圈，從孤立型的“太陽系”式空間布局，轉(zhuǎn)變?yōu)橹行某菂^(qū)和外圍緊密連接的“八爪魚”模式。

“城市更新和新城提質(zhì)的關(guān)鍵在于以人為本，而密度是關(guān)鍵因素。”陸銘認為，對于老城更新來說，應(yīng)通過站城融合發(fā)展來提升城市能級和改善民生，將站城一體化開發(fā)的TOD發(fā)展模式，深度融入都市圈軌道交通沿線的城市更新中，重塑城市發(fā)展格局，打造“軌道上的城市”。

另一方面，陸銘認為，需要加強廉租房、公租房等保障性住房的“向心布局”。要探索實施建筑用途轉(zhuǎn)換，將閑置的商業(yè)商務(wù)辦公建筑用于宿舍型保障性租賃住房，充分發(fā)揮中心城區(qū)在集聚服務(wù)業(yè)就業(yè)崗位和消費場景方面對城市發(fā)展和吸引青年大學生的積極作用。

同時，要適當放寬大城市尤其是大城市中心城區(qū)的建筑容積率管制，促進城市緊湊發(fā)展，釋放城市活力。對于現(xiàn)有低密度新城新區(qū)加密發(fā)展，并解決供給和需求空間不匹配的問題。推動產(chǎn)城融合發(fā)展、提升新城教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施的數(shù)量和質(zhì)量，完善生活服務(wù)配套，優(yōu)化交通組織等措施，引導人口向新城新區(qū)集聚。

消費中心城市需更重視“在地消費”

值得一提的是，在數(shù)字經(jīng)濟的浪潮中，線上消費對于消費中心城市來說意味著什么，也需要重點考量。

在陸銘看來，線上消費不僅沒有削弱線下實體消費，反而通過賦能作用，為后者注入了新的活力。

“線上平臺如外賣服務(wù)依賴于線下的生產(chǎn)制造，而線上銷售和大數(shù)據(jù)分析則為企業(yè)提供了精準的客戶畫像，幫助企業(yè)更有效地研發(fā)產(chǎn)品，預測市場趨勢，實現(xiàn)庫存優(yōu)化。此外，線上消費積累的豐富數(shù)據(jù)資源，為新產(chǎn)品開發(fā)和營銷創(chuàng)新提供了寶貴素材，成為中國商業(yè)模式創(chuàng)新乃至全球競爭力的關(guān)鍵。”他說。

然而，線下消費的分化現(xiàn)象也不容忽視。在人流、居住或商業(yè)活動密度較低的區(qū)域，線上化可能導致線下流量的顯著下降。相反，在人流密集的地區(qū)，線上活動替代部分線下空間后，實體空間得以釋放，被餐飲、咖啡廳以及體驗式服務(wù)如劇本殺、密室逃脫、桌游等新型消費所填補，這些活動不僅豐富了消費選擇，還增強了線下體驗。

陸銘認為，站在新的歷史起點上，消費中心城市需更加重視“在地消費”，強調(diào)消費的沉浸感和體驗感。

陸銘建議，以（國際）消費中心城市建設(shè)為契機，發(fā)揮線上大數(shù)據(jù)和流量優(yōu)勢賦能線下消費，創(chuàng)新新的商業(yè)模式和消費新業(yè)態(tài)。順應(yīng)線下消費分化趨勢，增加線下具有體驗感和互動性的空間供給。

例如，在城市內(nèi)商圈購物中心進行更新時，應(yīng)順應(yīng)消費者個性化、品質(zhì)化、多樣化和數(shù)字化的趨勢，積極打造社交型共享空間和“美食＋社交＋娛樂＋文化”的消費新場景。通過構(gòu)建具有社交屬性的第三空間（休閑娛樂空間），吸引具有相同興趣愛好的人群進行內(nèi)部社交和消費體驗。

以街區(qū)為空間載體，推廣“尺度宜人、功能混合、慢行主導、特色多樣”的開放式街區(qū)開發(fā)模式。同時，借鑒成都寬窄巷子、大唐不夜城、南京夫子廟、重慶解放碑、杭州湖濱路等地的經(jīng)驗，打造融建筑、院落、磚墻、街道、居民、生活于一體的線下情景式消費街區(qū)，構(gòu)建起“空間、時間、城市、場景”的全新四維關(guān)系，實現(xiàn)景區(qū)與街區(qū)融合。

標簽：廉租房公租房商業(yè) 地產(chǎn)

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